房地產(chǎn)投資分析第8章房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析課件

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1、第8章房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．1風(fēng)險的含義風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險，在經(jīng)濟活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．2風(fēng)險與不確定性的區(qū)別風(fēng)險可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。如果說某事件具有不確定性，則意

2、味著對于可能的情況無法估計其可能性。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達到的損失。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．4風(fēng)險與回報投資回報是指因承擔(dān)某種風(fēng)險進行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險可以獲得回報，但風(fēng)險與回報之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機性。根據(jù)對風(fēng)險所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。8/15/2021房地

3、產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進行較為理性的投資，其特點是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險下，投資者希望得到更高的回報；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險；3）在預(yù)期收益增長的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件回報風(fēng)險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風(fēng)險曲線8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征1．客觀性2．多樣性3．補償性4．可測性8/15/2021房地產(chǎn)

4、投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型1．自然風(fēng)險與意外風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法3．經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場風(fēng)險市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。8

5、/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法5．政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風(fēng)險社會風(fēng)險與政治風(fēng)險是指由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法8．2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避和控制風(fēng)險規(guī)避和控制的主要方法有：1．風(fēng)險回避本方法的要點是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險小的房地產(chǎn)項目。2．風(fēng)險預(yù)控風(fēng)險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預(yù)防風(fēng)險。而

6、做好市場研究是這種積極的辦法之一。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法3．風(fēng)險組合風(fēng)險組合意味著通過多項目投資來分散風(fēng)險。4．風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．3．1風(fēng)險分析的含義與作用風(fēng)險分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風(fēng)險條件下獲利的可能性大小。因此，風(fēng)險分析有時也被稱為概率分析。8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．3．2風(fēng)險分析要解決的問題1．預(yù)期的收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對于目標收益可

7、融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能有多大？3．相對于預(yù)期收益來說，收益的變動性和離散性如何？8/15/2021房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．3．3風(fēng)險分析的步驟1．選擇風(fēng)險分析使用的投資項目的經(jīng)濟評價指標。2．列出需要進行風(fēng)險分析的不確定性因素，此因素應(yīng)是所有因素中最為不確定的，同時將其余因素假設(shè)為是確定因素。3．分析確定這個不確定性因素的變化范圍，并將該不確定性因素的變化范圍縮小為幾個值，且對每一個值確定其概率，列出概率分布表。4．根據(jù)概率