房地產(chǎn)投資分析課件房地產(chǎn)投資項目風險分析

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1、第8章房地產(chǎn)投資項目風險分析房地產(chǎn)投資項目風險概述房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風險分析2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．1風險的含義風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風險，在經(jīng)濟活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預期收益（希望獲得的收益）之差。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．2風險與不確定性的區(qū)別風險可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動

2、程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．3房地產(chǎn)投資風險房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．4風險與回報投資回報是指因承擔某種風險進行投資而獲得的收益。承擔風險可以獲得回報，但風險與回報之間并不存在某種必然的、固定的關系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機性。根據(jù)對風險所采取的態(tài)度不同，我們

3、將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進行較為理性的投資，其特點是：1）在確定的預期風險下，投資者希望得到更高的回報；2）而在確定的預期收益下，他們寧愿要更小的風險；3）在預期收益增長的前提下，他們才愿意承擔額外的風險。一般情況下，三種類型投資主體的“風險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件回報風險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風險曲線2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投

4、資項目風險概述8．1．5房地產(chǎn)投資風險的特征1．客觀性2．多樣性3．補償性4．可測性2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風險的主要類型1．自然風險與意外風險自然風險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財務風險財務風險是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法3．經(jīng)營風險經(jīng)營風險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營

5、上的失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場風險市場風險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法5．政策風險政策風險是指由于國家或地方政府的有關房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風險社會風險與政治風險是指由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風險。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法8．2．2房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避和

6、控制風險規(guī)避和控制的主要方法有：1．風險回避本方法的要點是：在預期收益相同的情況下，選擇風險小的房地產(chǎn)項目。2．風險預控風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預防風險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法3．風險組合風險組合意味著通過多項目投資來分散風險。4．風險轉(zhuǎn)移風險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風險損失轉(zhuǎn)給他人承擔。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．1風險分析的含義與作用風險分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風

7、險條件下獲利的可能性大小。因此，風險分析有時也被稱為概率分析。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．2風險分析要解決的問題1．預期的收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對于目標收益可融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能有多大？3．相對于預期收益來說，收益的變動性和離散性如何？2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．3風險分析的步驟1．選擇風險分析使用的投資項目的經(jīng)濟評價指標。2．列出需要進行風險分析的不確定性因素，此因素應是所有因素中最為不確定的，同時將其余因素假

8、設為是確定因素。3．分析確定這個不確定性因素的變化范圍，并將該不確定性因素的變化范圍縮小為幾個值，且對每一個值確定其概率，列出概率分布表。4．根據(jù)概率