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《木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)論證報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)論證報告內(nèi)容提要木札嶺風景區(qū)是河南省主要旅游區(qū)之一，具有世界地質(zhì)公園、伏牛山國家級自然保護區(qū)、全國AAAA級景區(qū)等品牌，因多方同的因素，擬以6000萬元出讓經(jīng)營權(quán)50年。本評估論證的目的是：評估木札嶺的資源價值、判斷其未來發(fā)展趨勢尤其是客源市場走向，同時對收購方案作綜合分析。對木札嶺景區(qū)現(xiàn)狀的評估結(jié)果：從資源角度看，木札嶺景區(qū)的資源具有旅游價值，但在全國范圍比較，其價值一般；從市場角度看，這樣的資源狀況在河南這個特定區(qū)域具有較好市場價值；從開發(fā)狀況和經(jīng)營條件看，景區(qū)現(xiàn)有條件已經(jīng)基本適應(yīng)河南省內(nèi)旅游接待需要，但無能力支撐客源成倍增
2、長的需要。對項目發(fā)展前景的評估結(jié)果：木札嶺景區(qū)的定位是融原始生態(tài)與科研文化一體的獨特景觀；產(chǎn)品定位是中國中部獨有的、具有吸引力的、生態(tài)與科研文化相結(jié)合的山地休閑旅游產(chǎn)品；。2020年以后的旅游接待量在60萬—100萬人次之間。對收購經(jīng)營權(quán)方案的財務(wù)分析結(jié)果：木札嶺的收入來源基本上只有門票收入，其成本中需要調(diào)整人力成本和促銷費用兩個因素。通過資產(chǎn)評估法、內(nèi)含報酬率測算、投資回收期法三種方法測算了20個方案并選出最有價值的4個方案。評估論證結(jié)論：木札嶺有較好的客源市場前景；收購經(jīng)營權(quán)的經(jīng)濟效益在良到一般之間；有較高的現(xiàn)金流量；靜態(tài)投資回收期在8—12年
3、之間，動態(tài)投資回收期在10－14年之間。22第一部分項目的特性一、項目的由來㈠項目委托單位及其委托要求1、委托單位（河南五谷投資有限公司）（以下簡稱：委托單位）是一家在多個領(lǐng)域進行投資、開發(fā)、經(jīng)營的集團性公司，擬投資旅游景區(qū)開發(fā)經(jīng)營。2、委托的項目木札嶺景區(qū)是河南主要旅游景區(qū)之一，為實施發(fā)展規(guī)劃，擬出讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)。根據(jù)招商文件，景區(qū)提出的要約為：以6000萬元人民幣出讓木札嶺風景區(qū)經(jīng)營權(quán)50年。3、委托的要求為了投資決策的科學性，委托專業(yè)旅游咨詢公司就本項目進行評估和可行性論證。㈡受托單位的責任、工作程序1、受托單位河南萬通旅游管理咨詢有限公司（以
4、下簡稱：受托單位）是專業(yè)旅游咨詢機構(gòu)，受托承擔本項目的評估論證。2、受托單位的責任受托單位應(yīng)當按照“市場優(yōu)先”、“客觀中立”、“不拔高不貶低”的原則，對該項目作出獨立的判斷和有客觀依據(jù)的結(jié)論。3、工作程序通過現(xiàn)場踏勘、與相關(guān)人士座談、查閱公開資料和財務(wù)數(shù)據(jù)、發(fā)調(diào)查表等方式廣泛收集資料；進行分析研究，獨立得出結(jié)論，然后撰寫評估報告；委托單位聘請專家對評估報告進行評審。二、本項目的特殊性㈠旅游景區(qū)的特殊性旅游景區(qū)不同于其他行業(yè)，甚至與同屬旅游行業(yè)的旅行社業(yè)、旅游酒店業(yè)、旅游運輸業(yè)也有較大差異，其特殊性在于：⑴門票收入是景區(qū)的最主要收入，而客源是帶來門票
5、收入的唯一途徑。景區(qū)的非門票收入（旅游商品、住宿、餐飲、娛樂等）也是完全依賴客源的。旅游景區(qū)不同于生產(chǎn)企業(yè)，一個旅游景區(qū)開發(fā)完成以后，其產(chǎn)品可以被無限次的重復(fù)使用，除了新建、改建接待設(shè)施外，不需要繼續(xù)大量投入，維護的成本也是有限的。因而客源就成了唯一重要的收入來源。⑵22旅游景區(qū)的經(jīng)營成本相對穩(wěn)定，除了新增建設(shè)項目投資外，固定成本基本不隨增量客源增加，變動成本隨增量客源增加但主要是其中的人工費用和宣傳促銷費用增加。因此，旅游景區(qū)有一個關(guān)系其生存的客源臨界點，客源總量一旦越過了這個臨界點，所增加的門票和非門票收入基本上可以都認為是純收入。⑶景區(qū)的促銷
6、力度直接關(guān)系客源的增長。中國公民爆發(fā)式的旅游熱潮并不是對任何景區(qū)一視同仁，而一定是優(yōu)先選擇知名度最高的、資源最珍貴、最稀缺的景區(qū)作為旅游目的地。宣傳促銷得力可以使資源一般的景區(qū)炒得最熱、客源最火，反之最珍貴最稀缺的資源也可能默默無聞。⑷景區(qū)的門票定價方式不同于其他產(chǎn)品，考慮的無形因素（資源的等級、景區(qū)獲得的品牌稱號等）多于成本因素。除了景區(qū)為了促銷和在淡季給予折扣票價外，核定的門票價格只會上調(diào)而不會下調(diào)。⑸越是成熟的景區(qū)有越多的“回頭客”，他們或者作為陪同或者專門觀賞某一個局部或者只是為了休閑而不再游覽全程。因而隨著景區(qū)的成熟，門票收入不再是簡單的
7、票價與客源的乘積，而表現(xiàn)出邊際收益遞減的規(guī)律。㈡木札嶺景區(qū)項目的特殊性木札嶺是一個十分特殊的項目，其特殊性在于：⑴木札嶺的收入來源非常單一。在旅游六大要素（吃、住、行、游、購、娛）中，木札嶺幾乎只有“游”（門票）這一項收入來源。在成熟景區(qū)中占收入較大比重和最具增長潛力的非門票收入，也包括旅游商品開發(fā)、旅游住宿、旅游餐飲、娛樂項目、景區(qū)內(nèi)交通（觀光車、索道）等，木札嶺景區(qū)在目前尚基本上無法獨立開發(fā)，收購經(jīng)營權(quán)后幾乎全部依靠門票收入實現(xiàn)投資回報。⑵目前的景區(qū)定位不利于木札嶺景區(qū)的宣傳促銷。目前景區(qū)主要定位于“原始生態(tài)旅游區(qū)”，宣傳促銷方面也主要打這張牌
8、，以此來看，這樣的定位對吸引客源都有相當?shù)木窒?，在投資商購買木札嶺經(jīng)營權(quán)后，這一定位更是明顯對木札嶺景區(qū)的發(fā)展不利。⑶現(xiàn)有
