上海別墅策劃全案

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1、上海別墅策劃全案(1/11)：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述【第一章上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述】　　一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)　　1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；　　上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示：2001年，上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。2001年，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4950.84億元，比上年增長(zhǎng)10.2%，高于全國(guó)2.9個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。　　上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均gdp達(dá)到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條

2、件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元，增長(zhǎng)17.8%，增幅比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到9.7%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)?！　?、城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；　　根據(jù)中央提出的上海要建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個(gè)中心的指導(dǎo)意見(jiàn)，2001年3月上海市人民代表大會(huì)通過(guò)了《“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》，其中無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求?！　‰S著“十五”計(jì)

3、劃開(kāi)局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。2001年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1984.31億元，比上年增長(zhǎng)6.1%，增幅比上年提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，投資總量超過(guò)歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年完成基本建設(shè)投資712.49億元，比上年增長(zhǎng)1.3%；完成更新改造投資436.83億元，增長(zhǎng)10.2%；完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資620.31億元，增長(zhǎng)9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78億元，比上年增長(zhǎng)13.5%。　　市區(qū)2200萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系

4、列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾　　3、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；　　正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。　　二、2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)　　20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過(guò)了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90年代末期

5、伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積1831.8萬(wàn)平方米，存量房銷(xiāo)售面積1422.4萬(wàn)平方米，二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體產(chǎn)生3254.2萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量，表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。　　1、市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高　　2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。其中：　　供應(yīng)——全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬(wàn)平方米，比2000年增加7.1%　　成交——全年預(yù)售登記面積1832萬(wàn)平方

6、米，比2000年增加26.1%　　2、供不應(yīng)求局面全面形成　　2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：1.104，全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過(guò)批準(zhǔn)預(yù)售面積?！　?、成交套數(shù)同步增長(zhǎng)，單套面積擴(kuò)張趨緩　　2001年，與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)同步，上海商品房預(yù)售購(gòu)買(mǎi)套數(shù)也急速增加，由1999年9.73萬(wàn)套，2000年11.94萬(wàn)套增加到2001年的14.98萬(wàn)套。與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長(zhǎng)偏慢?！　?999年2000年2001年　　總面積（萬(wàn)/平方米）107514531832　　總套數(shù)（萬(wàn)套）9.

7、7311.9414.98　　單套面積（平方米）110.46121.66122.27　　4、市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視　　我們應(yīng)當(dāng)看到來(lái)自市場(chǎng)的威脅：2001年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬(wàn)平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說(shuō)，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場(chǎng)供應(yīng)，可以預(yù)見(jiàn)，2002年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈。上海別墅策劃全案（2/11）：上海別墅市場(chǎng)整體情況【第二章上海別墅市場(chǎng)整體情況】　　一、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望　　1、上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段　　從九十年代初

8、上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可