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《【合同無(wú)效情形】淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無(wú)效的情形及處理》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 【合同無(wú)效情形】淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無(wú)效的情形及處理 案情再現(xiàn)： 2005年7月，孫某與某經(jīng)濟(jì)社簽訂了一份《廠房租賃合同》，租用該經(jīng)濟(jì)社的2850平方米的廠房，租期自2005年7月1日至2035年6月30日。約定年租金為50000元，每年3月31日前一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，孫某交了10萬(wàn)元保證金,并且，雙方在合同中約定
2、，若孫某在租賃期間提出解除合同或違約，將沒(méi)收保證金;若孫某遵守合同約定，10萬(wàn)元保證金到期無(wú)息歸還。在2009年初，孫某經(jīng)營(yíng)困難，開(kāi)始拒交租金，雙方多次交涉無(wú)果。某經(jīng)濟(jì)社訴諸法院，要求孫某繼續(xù)履行合同，支付租金，而孫某此時(shí)提出了反訴，要求解除合同，并退還保證金。法院在審理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該廠房無(wú)任何報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)，同時(shí)也沒(méi)有土地使用權(quán)證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟(jì)社也未取得相關(guān)報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)?！ 」P者歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn): 1、本案《廠房租賃合同》的法律效力? 2、若合同無(wú)效，保證金該如何處理? 3、若合
3、同無(wú)效，某經(jīng)濟(jì)社要求支付租金是否有法律依據(jù)，該如何處理? 針對(duì)以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)，筆者有如下看法：9文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 1、由于涉案房屋未進(jìn)行任何報(bào)建手續(xù)和并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟(jì)社也未辦理相關(guān)報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程
4、規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！币虼耍摵贤瑹o(wú)效。 此外，本案雙方約定租期30年，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”因此，該合同的租期也不符合法律規(guī)定的期限?！ ?、因合同無(wú)效，根據(jù)《合同法》第五十八條：“合同無(wú)效或
5、者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹诒景钢校瑢O某未盡合理的審查義務(wù)，而某經(jīng)濟(jì)社也未告知廠房是違章建筑的事實(shí)，因此，雙方均存在過(guò)錯(cuò)，某經(jīng)濟(jì)社應(yīng)酌情返還保證金給孫某。 3、因合同無(wú)效，“租金”一詞便失去了法律基礎(chǔ)。但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使
6、用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”因此，孫某在占有使用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用費(fèi)。9文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 施工合同無(wú)效情形下工期損失承擔(dān) 一、施工合同無(wú)效的幾種主要類(lèi)型 我國(guó)法律將合同內(nèi)容的合法性始終作為認(rèn)定合同效力的一項(xiàng)原則。按照《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定，并結(jié)合建
7、筑市場(chǎng)實(shí)際，筆者認(rèn)為目前常見(jiàn)的無(wú)效施工合同主要有以下幾種類(lèi)型： (一)違反資質(zhì)等級(jí)管理規(guī)定而訂立的施工合同 由于建筑產(chǎn)品是涉及公共安全的特殊產(chǎn)品，為保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量，法律、法規(guī)對(duì)建筑市場(chǎng)主體規(guī)定了較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，對(duì)承包人的主體資格作出了嚴(yán)格限制?！ 哪壳敖ㄖ袌?chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，違反資質(zhì)管理規(guī)定訂立施工合同的表現(xiàn)可以分為以下三類(lèi)： 1、沒(méi)有取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的單位或個(gè)人，冒用、盜用具有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)的名義去承攬工程。這種行為的違法性在于行為人采取違法的手段或欺詐的方法，隱瞞其不具備資
8、質(zhì)等級(jí)的事實(shí)，導(dǎo)致發(fā)包方作出不真實(shí)的意思表示，使行為人獲得工程建設(shè)承包權(quán)。9文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 2、低資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)承攬工程。在建筑市場(chǎng)中，有的施工企業(yè)為了占有更多的市場(chǎng)份額，通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄纬袛埑狡滟Y質(zhì)等級(jí)的工程。這種作
