xx風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書

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1、國際風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書一．研究背景1．項目簡介地理位置國際風(fēng)情街位于濟南市仲宮鎮(zhèn)，從濟南市濟微路南出南外環(huán)，沿104國道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國道。項目規(guī)模整條商業(yè)街長約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計建筑面積為15000余平米)。建筑單體歐式建筑風(fēng)格，共計19座，120余單元，每個單元建筑面積從200—1000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間。交通狀況內(nèi)部交通商業(yè)街向東沒有重要場所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓

2、力很小。外部交通從商業(yè)街到濟南市有3路公交車，作為近郊而言，外部交通是比較方便的。建筑結(jié)構(gòu)低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。目標(biāo)售價2300元/平米左右(均價)。2．調(diào)研背景：經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為開發(fā)商和營銷策劃公司，均對國際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位——娛樂休閑MALL模式達(dá)成了一致意見。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營者和終端消費者雙方的需求，最終實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏，消費者滿意的商業(yè)局面，開展一次全面深入的市場調(diào)研勢在必行。二、調(diào)研目的1．調(diào)研目標(biāo)概述：　　A．分析目標(biāo)買家（包括投資者和自用經(jīng)營者）的消費心

3、理及承受能力。B．通過調(diào)研，明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費檔次（包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對哪個層次的終端消費群體？等等）。C．分析目前與商業(yè)街定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)街的意向及其強烈程度。D．通過調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。E．調(diào)研與前期宣傳、銷售模擬互動，為項目推廣積累經(jīng)驗與信心。2．調(diào)研報告內(nèi)容規(guī)劃：A．濟南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟南宏觀經(jīng)濟研究、濟南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報率、商業(yè)物業(yè)的投資行為）。B．國際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)

4、定位研究國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性研究、消費者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。C．國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)的分布與格局、國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。D．國際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營的研究物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營的可行性及經(jīng)營方向。E．政策環(huán)境（地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對項目的影響，城市規(guī)劃對項目的影響）。F．媒體環(huán)境（重點研究媒體對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)

5、作用和溝通效果，為項目媒體運作提供分析依據(jù)）。三、調(diào)研方法1．調(diào)研方法概述：根據(jù)該項目的具體情況成立由項目專家構(gòu)成的調(diào)研項目小組，研究方法將包含定量和定性研究兩個方式，按照前面設(shè)定的研究內(nèi)容，將定性研究與定量研究研究結(jié)合開展。A．整合調(diào)研：成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營銷策劃人員、高校經(jīng)濟學(xué)專家、商業(yè)研究機構(gòu)成員共同組成的項目組，分別發(fā)揮調(diào)查整體過程控制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏觀經(jīng)濟層面等方面的優(yōu)勢，走整合調(diào)研之路。B．利用項目組核心成員的身份優(yōu)勢，召集被調(diào)查對象舉行座談會。C．充分發(fā)揮專業(yè)市場調(diào)

6、研機構(gòu)的經(jīng)驗與組織能力，開展定量問卷調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)計分析，由項目組進(jìn)行定量研究。2．核心難點的突破：由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特設(shè)計有針對性的調(diào)研方法，以期突破核心難點。A．分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費場所，通過和這些消費場所建良好關(guān)系而對目標(biāo)對象進(jìn)行隨機訪問。（例如高檔餐飲場所、休閑場所等）B．從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購買投資客戶名單，邀請他們參加座談會。C．利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關(guān)活動，例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)

7、發(fā)展研討會等等。3．具體研究方法：調(diào)研內(nèi)容研究方式商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計局資料查閱、晚報記者站提供資料，調(diào)研項目組的定性研究、會議搜集。商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析購買資料，邀請參加座談會國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位研究國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢調(diào)研項目組的定性研究國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性調(diào)研項目組的定性研究國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性研究、調(diào)研項目組的定性研究消費者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值問卷調(diào)查、定量分析相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值座談會國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究實地走訪調(diào)

8、研、項目組定性研究及座談會國際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營的研究實地走訪調(diào)研、項目組定性研究及座談會政策研究與媒體研究資料收集與項目組定性研究4．調(diào)查對象與規(guī)模調(diào)查對象調(diào)查方法調(diào)查規(guī)模通過購買資料獲取的真實商業(yè)物業(yè)投資者座談會1場約訪30人相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢個體工商業(yè)戶入戶訪問（經(jīng)營或辦公地點）量化訪問50人專題座談會1場宏觀經(jīng)濟研究專家、商業(yè)機構(gòu)管理人員、媒體經(jīng)濟類記者等專