調(diào)研規(guī)劃書—項(xiàng)目調(diào)研

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1、國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書一．研究背景1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介　　地理位置國(guó)際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿104國(guó)道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國(guó)道。項(xiàng)目規(guī)模整條商業(yè)街長(zhǎng)約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計(jì)建筑面積為15000余平米)。建筑單體歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)19座，120余單元，每個(gè)單元建筑面積從200—1000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。交通狀況內(nèi)部交通商業(yè)街向東沒(méi)有重要場(chǎng)所，因此商業(yè)街

2、內(nèi)部交通壓力很小。外部交通從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車，作為近郊而言，外部交通是比較方便的。建筑結(jié)構(gòu)低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。目標(biāo)售價(jià)2300元/平米左右(均價(jià))。2．調(diào)研背景：　　經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷策劃公司，均對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位——娛樂(lè)休閑MALL模式達(dá)成了一致意見(jiàn)。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營(yíng)者和終端消費(fèi)者雙方的需求，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三贏，消費(fèi)者滿意的商業(yè)局面，開(kāi)展一次全面深入的市場(chǎng)調(diào)研勢(shì)在必行。二、調(diào)研目的1．調(diào)研目標(biāo)概述：　　A．分析目標(biāo)買家（包括投資者和

3、自用經(jīng)營(yíng)者）的消費(fèi)心理及承受能力。B．通過(guò)調(diào)研，明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費(fèi)檔次（包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對(duì)哪個(gè)層次的終端消費(fèi)群體？等等）。C．分析目前與商業(yè)街定位相符的經(jīng)營(yíng)者投資商業(yè)街的意向及其強(qiáng)烈程度。D．通過(guò)調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。E．調(diào)研與前期宣傳、銷售模擬互動(dòng)，為項(xiàng)目推廣積累經(jīng)驗(yàn)與信心。2．調(diào)研報(bào)告內(nèi)容規(guī)劃：A．濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究　　宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)研究、濟(jì)南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率、商業(yè)物業(yè)的投資

4、行為）。B．國(guó)際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究　　國(guó)際國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性、國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、消費(fèi)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。C．國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究　　國(guó)際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)的分布與格局、國(guó)際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。D．國(guó)際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)的研究　　物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可行性及經(jīng)營(yíng)方向。E．政策環(huán)境（地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對(duì)項(xiàng)目的影響，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響

5、）。F．媒體環(huán)境（重點(diǎn)研究媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用和溝通效果，為項(xiàng)目媒體運(yùn)作提供分析依據(jù)）。三、調(diào)研方法1．調(diào)研方法概述：　　根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況成立由項(xiàng)目專家構(gòu)成的調(diào)研項(xiàng)目小組，研究方法將包含定量和定性研究?jī)蓚€(gè)方式，按照前面設(shè)定的研究?jī)?nèi)容，將定性研究與定量研究研究結(jié)合開(kāi)展。A．整合調(diào)研：成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員、高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)成員共同組成的項(xiàng)目組，分別發(fā)揮調(diào)查整體過(guò)程控制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏觀經(jīng)濟(jì)層面等方面的優(yōu)勢(shì)，走整合調(diào)研之路。B．利用項(xiàng)目組核心成員的

6、身份優(yōu)勢(shì)，召集被調(diào)查對(duì)象舉行座談會(huì)。C．充分發(fā)揮專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)與組織能力，開(kāi)展定量問(wèn)卷調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由項(xiàng)目組進(jìn)行定量研究。2．核心難點(diǎn)的突破：　　由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營(yíng)者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)研方法，以期突破核心難點(diǎn)。A．分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費(fèi)場(chǎng)所，通過(guò)和這些消費(fèi)場(chǎng)所建良好關(guān)系而對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行隨機(jī)訪問(wèn)。（例如高檔餐飲場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所等）B．從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購(gòu)買投資客戶名單，邀請(qǐng)他們參加座談會(huì)。C．利用

7、齊魯晚報(bào)媒體的影響力舉辦相關(guān)活動(dòng)，例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會(huì)等等。3．具體研究方法：調(diào)研內(nèi)容研究方式　　商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)局資料查閱、晚報(bào)記者站提供資料，調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究、會(huì)議搜集?！　∩虡I(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析購(gòu)買資料，邀請(qǐng)參加座談會(huì)　　國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位研究國(guó)際國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究　　國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究　　國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究　　消費(fèi)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值

8、問(wèn)卷調(diào)查、定量分析　　相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值座談會(huì)　　國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會(huì)　　國(guó)際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)的研究實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會(huì)　　政策研究與媒體研究資料收集與項(xiàng)目組定性研究4．調(diào)查對(duì)象與規(guī)模調(diào)查對(duì)象調(diào)查方法調(diào)查規(guī)模通過(guò)購(gòu)買資料獲取的真實(shí)商業(yè)物業(yè)投資者座談會(huì)1場(chǎng)約訪30人相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢(shì)個(gè)體工商業(yè)戶入戶訪問(wèn)（經(jīng)營(yíng)或辦公地點(diǎn)）量化訪問(wèn)5