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《優(yōu)先承租權(quán)存在與實(shí)踐》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、優(yōu)先承租權(quán)的存在與實(shí)踐一引言租賃能夠較大限度地發(fā)揮物的效用，給出租人和承租人雙方均可帶來重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。租賃的客體非常廣泛，不僅包括房屋、柜臺(tái)、門面等不動(dòng)產(chǎn)租賃，還包含了是汽車、廣告牌等動(dòng)產(chǎn)租賃。隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，租賃關(guān)系已經(jīng)普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛也愈來愈多。為了維護(hù)租賃關(guān)系正常運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定，合同法二百二十九條規(guī)定了“買賣不破租賃制度”。除此以外，出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序和保護(hù)承租人的合法權(quán)益的考慮，合同法第二百三十條還規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在租賃關(guān)系中，出租人基于享有對(duì)租賃物的所有權(quán)，對(duì)其租賃物享有絕對(duì)出售或者租賃的選擇權(quán)
2、，承租人往往是屬于弱勢(shì)群體。而很多情況下，租賃物的價(jià)值較大，承租人無購買力或者從經(jīng)濟(jì)效益的角度，承租人不需要購買該租賃物，獲取所有權(quán)。但他們卻在租賃期間為付出大量的成本，因此，他們需要繼續(xù)維持租賃關(guān)系，主張優(yōu)先承租權(quán)。近年來，關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的糾紛層出不窮，優(yōu)先承租權(quán)有沒有存在的必要，如何定義，以及在生活中如何實(shí)踐等這一系列問題成為迫切需要解決的問題。二優(yōu)先承租權(quán)概述（一）優(yōu)先承租權(quán)的含義雖然我國法律并無明文規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，優(yōu)先承租權(quán)非法定的權(quán)利，且在司法實(shí)踐中，對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)糾紛的判例也各有不同。但是，一些地方法規(guī)，已經(jīng)對(duì)承租人的
3、這一權(quán)利作出了有益的探索。同時(shí)，國內(nèi)法學(xué)屆大多學(xué)者也肯定了優(yōu)先承租權(quán)。下面，以房屋優(yōu)先承租權(quán)為例，舉出國內(nèi)一些學(xué)者的觀點(diǎn)，加以分析優(yōu)先承租權(quán)的含義。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)是指在房屋租賃合同終止后，出租人繼續(xù)出租房屋的，或者出租人將改建、翻建后的房屋出租的，承租人享有優(yōu)先承租的權(quán)利?！盵1]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：“房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)是一種附限制條件的物權(quán)。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權(quán)人，其所有權(quán)的行使反受沒有所有權(quán)人（承租人）的限制，所以房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)只能是一個(gè)附限制條件物權(quán)，目的是為保護(hù)弱勢(shì)群體
4、承租方的利益。”[2]第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：“優(yōu)先承租權(quán)是指在當(dāng)事人的租賃合同期限屆滿、租賃關(guān)系終止時(shí)，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他人承租房屋的權(quán)利。[3]這三種觀點(diǎn)以法律價(jià)值和目標(biāo)為核心，從不同角度闡釋了房屋優(yōu)先承租權(quán)內(nèi)涵。第一種觀點(diǎn)，較大程度尊重承租人的意愿，保障其承租人的優(yōu)先權(quán)，但是，未指出優(yōu)先承租權(quán)需要“同等條件”這一關(guān)鍵條件。第二種觀點(diǎn)，雖然得到較多人的支持，但是，如果把房屋優(yōu)先承租權(quán)歸為附限制條件物權(quán)，片面擴(kuò)大優(yōu)先承租權(quán)，削弱出租人所有權(quán)的絕對(duì)性，則會(huì)不利于租賃關(guān)系和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，租賃
5、權(quán)歸其本質(zhì)是取得租賃物的使用權(quán)，而優(yōu)先承租權(quán)本質(zhì)上是債權(quán)，是優(yōu)先的締約請(qǐng)求權(quán)。第三種觀點(diǎn)，對(duì)房屋優(yōu)先權(quán)的闡釋是比較明確的，也是值得肯定的。綜上，從法律精神的角度，為了維護(hù)租賃雙方的權(quán)益，穩(wěn)定和完善租賃制度，借鑒合同法關(guān)于“優(yōu)先購買權(quán)”的定義，可以歸納出優(yōu)先承租權(quán)的定義，即“在租賃關(guān)系中，租期屆滿時(shí)，原租賃物繼續(xù)出租的，且原承租人欲承租原租賃物的，原承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。（二）優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)1.優(yōu)先承租權(quán)非法定權(quán)利。法律雖然沒有明文規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但其主體、客氣和權(quán)源是特定的。主體是指原承租人，客體是指原租賃物，權(quán)
6、源是指租賃合同關(guān)系。在實(shí)踐中，優(yōu)先承租權(quán)大部分情況下也是特定的，它是約定權(quán)利，是租賃雙方意思自治的產(chǎn)物。2.優(yōu)先承租權(quán)是優(yōu)先締約請(qǐng)求權(quán)，是承租人與第三人“同等條件”優(yōu)先承租原租賃物的權(quán)利，但不具備對(duì)抗出租人的物權(quán)和善意第三人的效力。3.優(yōu)先承租權(quán)是期待權(quán)。期待權(quán)是指一種將來可能取得權(quán)利的權(quán)利。[4]優(yōu)先承租權(quán)是在出租人需要繼續(xù)出租，且承租人在合理期限內(nèi)表達(dá)繼續(xù)承租的意思表示，在與第三人同等條件的情況下，承租人的優(yōu)先承租權(quán)方可實(shí)現(xiàn)，該權(quán)利是實(shí)現(xiàn)優(yōu)先承租的可能性。(三)優(yōu)先承租權(quán)存在要件1．優(yōu)先承租權(quán)具有從屬性，其從屬于合法有效的租賃
7、合同關(guān)系。合法有效的租賃合同關(guān)系可以是出租人與承租人簽訂租賃協(xié)議建立起的租賃關(guān)系，也可以是出租人與承租人在法律認(rèn)可的租賃事實(shí)中確立起來，在租賃期間，出租人讓與租賃物一定期限的占有、使用、收益權(quán)，承租人通過支付一定數(shù)額的租金獲取租賃物承租權(quán)，同時(shí)也可通過租賃合同約定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的事項(xiàng)。2.出租人有繼續(xù)出租租賃物的意愿。出租人對(duì)租賃物享有絕對(duì)的所有權(quán)，出租人有選擇出租或者自用的權(quán)利。如果承租人選擇自用租賃物，則承租人的優(yōu)先承租權(quán)無從談起。3.優(yōu)先承租權(quán)需要承租人表達(dá)繼續(xù)承租的意思表示和出租人履行其通知義務(wù)，這兩個(gè)過程需要合理的
8、期限進(jìn)行。首先，承租人愿意繼續(xù)出租，是優(yōu)先承租權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要條件。倘若，出租人要收回自用或出賣，優(yōu)先承租權(quán)則不能對(duì)抗出租人該正當(dāng)要求，承租人在這種情況下，應(yīng)當(dāng)尊重出租人的意愿，維護(hù)其所有權(quán)。其次，出租人履行通知義務(wù)分為兩個(gè)方面。一方面是出租人需要表達(dá)
