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《淺論承租人的優(yōu)先承租權》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在工程資料-天天文庫。
1、淺論承租人的優(yōu)先承租權在社會生活中，房屋租賃關系普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛隨之呈上揚趨勢。由于房屋屬于不動產(chǎn)這一特性，承租人在租賃合同期限即將屆滿想要繼續(xù)簽訂租賃合同時，岀租人可以利用自己所有權人的地位而左右房屋的租賃。在實際生活，承租人在租賃房屋居住多年或租賃門而（柜臺）經(jīng)營一段時間以后，在租賃期間投入人力財力，帶動了租賃物周圍的經(jīng)濟環(huán)境，使租賃物的價值大幅增長，但在租賃合同到期時，出租人卻有權將房屋或門面（柜臺）轉租給他人而不再租給原承租人，而口出租人的這種權利不受到任何的限制。在原租賃合同到期原承租人仍然想續(xù)租該房屋或門面（柜臺）的情況下，房屋岀租人利用自C的優(yōu)勢，有絕對選
2、擇承租人的權利，而原承租人顯然是處于弱勢。優(yōu)先承租權即是對原承租人的一種救濟方法。在司法實踐屮，原承租人訴至法院要求肯定其對原租賃物有優(yōu)先承租的權利，即使法院已經(jīng)認識到如果在處理案件中否認原承租人的優(yōu)先租賃權利有失公平和公平，但是由于目前沒有明確的法律依據(jù)，在適用時往往只能依據(jù)《民法通則》中的公平原則來處理，公平原則的目的是衡平當事人之間的財產(chǎn)狀況和財產(chǎn)損失，將不幸的損失在當事人之間進行合理分配，努力恢復被破壞的財產(chǎn)利益的平衡。公平原則給予法官一定的自由裁量權，賦予法官以公平觀念作為價值判斷標準來處理案件，但是客觀因素千差萬別，難免會出現(xiàn)主觀上認為是公平的而客觀上又是不公平的現(xiàn)
3、象，況且由于法官對事物的認識與理解，往往相似甚至相同的案件由不同的法官審理會得出不同的結果。一、優(yōu)先承租權的含義。優(yōu)先承租權是指在租賃關系小，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權。優(yōu)先承租權的性質:優(yōu)先權類似于現(xiàn)行法律中所規(guī)定的優(yōu)先購買權，對優(yōu)先購買權的性質有相通點：1、是一種形成權。承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務，即優(yōu)先承租人得依一方之意思，形成以義務出租人同樣條件為內容之契約，無須義務人（出租人）之承諾。這種權利性質上屬于形成權，即依權利人單方面的意思衣示就可以創(chuàng)設某種狀態(tài)。如果該權利是形成權的話，顯然該權利具有對抗第三人的
4、效力。我國《合同法》第二百三丁條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權,那么，在出租房屋時，承租人亦應可在同等條件下享有優(yōu)先承租權，這與立法精神并不相悖。2、是一種附限制條件的物權。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權人，其所有權的行使反受沒有所有權人（承租人）的限制，這只能是一個附限制條件的物權，目的是為保護弱勢群體承租方的利益。這種觀點認為，房屋所有權人出售其房屋給第三人的這一民事法律行為更符合《民法通則》第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律
5、行為在符合所附條件時生效，所以承租人如果行使優(yōu)先購買權，那么房屋所有權人出租房屋給第三人的這一民事法律行為根本就不生效，而不是無效。否認優(yōu)先承租權的主張認為，我國法律規(guī)定所有人對所有物有占有、使用、收益、處分的權利，而優(yōu)先承租權對出租人行使處分權的一?種限制，是對意思自治原則的干涉。若法院作出裁決，肯定原承租人冇優(yōu)先承租權時，出租人可以過一段時間后再對租賃物進行出租，那么這吋原承租人是否還享有優(yōu)先承租權，如果有，這段時間又是多長，目前法律也沒有明確規(guī)定，缺乏法律依據(jù)及判決的難以執(zhí)行，損害了法律的權威性?？隙▋?yōu)先承租權的主張認為：第一、優(yōu)先承租權是保護特殊群體即原租賃人的的權益，
6、維護實質公平的需要。第二、優(yōu)先承租權是維護社會公益和體現(xiàn)特殊法政策的需要。從淺層次的目的看，優(yōu)先權制度是為了維護原租賃人的權益;但是，從深層次的目的看，則是為了謀求特定產(chǎn)業(yè)的成長，或特定領域的交易安全，具有較強的公益性，體現(xiàn)著某種特定社會政策的要求，是一項極具社會使命任務的法律制度。從利益基礎來講，不動產(chǎn)的保存者和使用者能夠使得被保存或使用的財產(chǎn)價值得到維護;從社會道徳觀念來說，強者需耍特殊保護;而月?從實踐屮的可操作性來看，原承租人依法實際占有或使用租賃物，應當優(yōu)先于其他人。一個國家要創(chuàng)設優(yōu)先權是有其客觀基礎的，既有優(yōu)稱權所體現(xiàn)和保護的社會關系的存在，而和應的社會關系也就成為
7、優(yōu)先承租權的立法基礎：維護公平、止義的需要。在經(jīng)濟活動中，人們相互之間利益關系保持良性平衡是很難的，有時會岀現(xiàn)各種不合理因素干擾,承租人的經(jīng)濟利益在經(jīng)濟活動屮能隨的損害度相對出租人而言很小，屬于弱者。因此需要依靠法律規(guī)定適合的解決辦法來維護其利益。由于我國法律沒有明確規(guī)定優(yōu)先承租權，而租賃關系在現(xiàn)實生活中又相當?shù)膹碗s，對租賃糾紛屮的哪些糾紛賦予承租人優(yōu)先承租權，怎樣賦予承租人優(yōu)先承租權不好學握，很容易侵犯出租人的權益。因為按照合同締約自rti的原則，岀租人與承租人的租賃關系終結后，應當由雙方
