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《濟南南二環(huán)項目營銷推廣思路ppt培訓課件》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、2009.11.16<北京中大恒基.不動產營銷>山東華魯房地產開發(fā)有限公司濟南南二環(huán)項目營銷思路建筑如同人環(huán)境、機遇和思想形成他的性格和品質價值決定方向但更源自于內在的光芒一個建筑的本性，也是一群人的價值觀人的價值觀也反過來成為其選擇建筑的心理動機為什么他會選擇這里是因為這個建筑所體現的感悟與他息息相通人與居住環(huán)境6個月,30000平米(不含地下)我們的目標強.銷產品、客群、價格、銷控、推廣我們的策略差異化營銷我們面臨的問題1、短、平、快的強銷手段，需要一個統(tǒng)一的，系統(tǒng)的推廣過程。2、以一個明確、旗幟鮮明的推廣主線貫穿本案各階段
2、的廣告推廣。3、產品形態(tài)的多元性，需要一個統(tǒng)一的形象整合、需要在統(tǒng)一的形象整合下體現個性。這個30000平米的產品應該如何推廣第一部分市場環(huán)境與競爭策略成熟的市場大環(huán)境我們的產品1、產品差異特征明顯2、項目價格優(yōu)勢突出3、客群細分層次清楚1、地塊位置：項目位置處于濟南的市中區(qū)新區(qū)，城市景觀中軸線南端，南依環(huán)境宜人的南部山區(qū)，北向俯瞰整個泉城市區(qū)，位置得天獨厚。該地塊地處濟南市南部生態(tài)保護區(qū)北側，地塊上風上水,符合濟南市“住南不住北”的傳統(tǒng)居住習慣，是南部僅有的、不可復制的生態(tài)居住區(qū)。產品現狀2、交通狀況：項目距離市中心僅有6公里
3、。政府規(guī)劃的舜耕路南延線正在施工中，將直達本項目，是未來主要的行車路線；公交線路發(fā)達：17路、25路、37路、55路、65路等。據了解市政府正在規(guī)劃緯二路、英雄山路快速公交系統(tǒng)，項目未來交通條件將更加便利。3、配套狀況：濟南市政配套的規(guī)劃發(fā)展方向是向東向南，必將大大改善目前區(qū)域現狀，促進整個區(qū)域的長期發(fā)展。本項目生活配套欠缺（生活、娛樂、健康醫(yī)療、教育等），但周邊的領秀城、利源花園、蝶泉山莊的相應配套設施的建設將對該片區(qū)的全面發(fā)展會有很大的促進作用領秀城總建筑面積：320萬平方米均價：4200元/平方米（毛坯）3900元/平方米
4、（精裝、一居）建筑形式：小高層、多層、高層、別墅主力戶型：100-160米開盤時間：2008年年底銷售目標：到年底前完成17個億，目前已銷售14個億小結：品牌開發(fā)商實力巨作，江北第一大盤，戶型種類眾多，覆蓋廣，滿足所有客戶群體，在泉城有很高的影響力和美譽度。競爭個案狀況利源花園總建筑面積：12萬平方米均價：4100元/平方米，目前正處于售卡認購階段建筑形式：多層、小高層主力戶型：92-127米銷售狀況：約80%小結：本項目推廣力度不足，市場上沒有造成影響力，大部分房源已被團購，目前只剩2棟進行散賣，售卡進行中。蝶泉山莊總建筑面積
5、：20萬平方米均價：4250元/平方米（毛坯）建筑形式：多層、小高層主力戶型：97-140平方米開盤時間：2009年年初銷售狀況：多層已銷售80%小結：整個社區(qū)著重綠化覆蓋，以園林景觀為主賣點，通過不多的推廣渠道達到了不錯的銷售效果。外部分析內部分析戰(zhàn)略目標實施環(huán)境中的 機會和威脅組織中的 強項和弱點成功因素核心能力定義關鍵議題SWOTSWOT=優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅我們如何抵御市場形象？我們的機會在那里SOWT分析—優(yōu)勢我們發(fā)現，項目既得益于周邊環(huán)境的共性優(yōu)勢。又體現了鮮明的產品差異。1、緊鄰二環(huán)南路與英雄路交叉路，公交線路發(fā)
6、達。2、位置處于周邊競爭項目的核心地段，享受大配套資源。3、產品戶型設計與區(qū)域內競爭性項目有明顯的優(yōu)勢。4、隨著領秀城的建設以及南市區(qū)為濟南市后花園的炒作，為本案從區(qū)域上提供了巨大的升值空間。5、目前本案所在區(qū)域關注度極高、人氣很足，未來將形成大型生活版圖。6、借勢（領秀城）推廣，分流其目標客戶，節(jié)省不必要的推廣費，快速消化項目。SOWT分析—劣勢但當我們冷靜地審視我們自身產品的同時時，又發(fā)現它們確實又給我們的推廣帶來一定的負面影響。1、非規(guī)模型社區(qū)，不具有規(guī)模效益，沒有營造良好生活概念的基本載體2、規(guī)劃上目前沒有獨具一格的優(yōu)勢
7、略高于周邊項目，并不符合現代人情景交融居家要求3、產品配套極不完善，日常生活存在障礙4、項目本身及產品本身特性不是很明顯，與周邊競爭項目存在較大的同質化5、外部環(huán)境有待改善6、交房時間比周邊項目長SOWT分析—機會但是，我們驚喜地發(fā)現——1、國企項目，有利于塑造良好品牌形象和口碑傳播。2、二環(huán)路環(huán)城通車，英雄路的南北貫通，將有效提升該地段形象和概念，提高項目關注度。3、在本區(qū)域樓盤綠色宜居概念炒作的情況下，本項目將可能成為一個亮點。4、政府宏觀調控南部房地產市場，不再供給住宅土地，造成本項目在地區(qū)的稀缺性。5、較小規(guī)模的項目需要
8、較小的市場消化能力的支持。6、小盤的開發(fā)推廣不會會隨著市場的瞬息萬變而面對新生力量的市場干擾。SOWT分析—威脅因此，只要我們清醒地認識到我們的競爭對手實際上是我們自己：1、本區(qū)域同期市場供應量大且極為集中，各樓盤大投入、大手筆營銷和傳播手法已經暴露無疑，本案將
