浦發(fā)高院財(cái)產(chǎn)扣押、凍結(jié)、查封規(guī)定北京

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1、關(guān)于對(duì)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的一些思考個(gè)人銀行總部個(gè)人信貸部：最高人民法院近期頒發(fā)了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，為規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)，保證我行個(gè)貸資金的安全，北京分行個(gè)金部根接到通知后立即組織相關(guān)人員領(lǐng)會(huì)法規(guī)精神，并就法規(guī)中容易對(duì)我行處理抵押資產(chǎn)帶來不利影響的條款進(jìn)行了探討并向有關(guān)律師進(jìn)行了咨詢，均認(rèn)為新的法規(guī)中第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”對(duì)我行處理抵押資產(chǎn)影響巨大。由于北京

2、地區(qū)房產(chǎn)抵押登記工作存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、北京市各項(xiàng)法規(guī)貫徹執(zhí)行情況較好，房產(chǎn)抵押登記工作的開展情況良好；2、由于北京市各房地局辦理房產(chǎn)證及辦理房產(chǎn)抵押登記工作效率較慢，因此當(dāng)借款人申請(qǐng)住房按揭貸款后，必須辦妥小產(chǎn)權(quán)證后方可辦理抵押登記手續(xù)，從拿到房產(chǎn)證到進(jìn)行完抵押登記，一般需要2—3年的時(shí)間，時(shí)間間隔較長，手續(xù)較為繁瑣。所以結(jié)合新法規(guī)中的規(guī)定及北京市房產(chǎn)抵押登記工作的現(xiàn)狀，提出以下幾點(diǎn)意見：一、關(guān)于我行一手房按揭貸款業(yè)務(wù)此法規(guī)的頒布，對(duì)于我行一手房按揭貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)較大。由于北京地區(qū)存在抵押登記手續(xù)辦理煩瑣、時(shí)間較長的

3、情況，因此，北京分行一手房按揭貸款業(yè)務(wù)的操作，采取的是房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保+所購房屋抵押的方式。如果借款人在未辦理抵押登記的期間內(nèi)出現(xiàn)不能償還貸款的情況，那我行可以根據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的合作協(xié)議，要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任，確保我行信貸資產(chǎn)的安全；如果借款人辦理完抵押登記后出現(xiàn)不能還款的情況，且借款人所貸房屋為其“所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”，那么將會(huì)給我行信貸資產(chǎn)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)我行分析并向法律顧問進(jìn)行咨詢，認(rèn)為現(xiàn)階段沒有更為行之有效的方法可以規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，但可通過讓借款人在申請(qǐng)貸款前簽署一份聲名，表示愿

4、意在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后以所購房屋作為我行抵債房產(chǎn)來降低風(fēng)險(xiǎn)。但律師表示，即使借款人愿意簽署此聲明，真正出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)在法律效力上也很難得到保證。因此，我行認(rèn)為現(xiàn)階段真正可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段只有對(duì)借款人進(jìn)行詳盡的貸前調(diào)查，從借款人本身入手，選擇優(yōu)質(zhì)客戶、嚴(yán)格按照規(guī)定開展業(yè)務(wù)，避免向以投資、炒房為目的發(fā)放的購房貸款。二、關(guān)于我行二手房按揭貸款及個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)對(duì)于我行二手房按揭貸款，結(jié)合我行現(xiàn)階段的貸款操作模式，即房屋中介公司（擔(dān)保公司）+所購房屋抵押的方式。我行認(rèn)為為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)采取每筆貸款均與房屋中介公司（擔(dān)保公司）簽署回購協(xié)議的方

5、式，避免日后處置抵押物帶來的不便；對(duì)于我行的個(gè)人消費(fèi)貸款，應(yīng)堅(jiān)持借款人必須有兩套產(chǎn)權(quán)房時(shí)方可以其中一套房屋作為抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款，以避免上述條款帶來的不利。三、關(guān)于我行理財(cái)房貸業(yè)務(wù)及個(gè)人綜合授信業(yè)務(wù)《規(guī)定》中第27條“人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時(shí)起不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權(quán)人，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道查封、扣押事實(shí)的，受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額從其知道該事實(shí)時(shí)起不再增加?！睂?duì)我行理財(cái)房貸業(yè)務(wù)及個(gè)人綜合授信業(yè)務(wù)的開展產(chǎn)生較大影響

6、。對(duì)于此類業(yè)務(wù)，我行認(rèn)為應(yīng)本著以下兩個(gè)原則開展業(yè)務(wù)：1、只針對(duì)高端客戶、特定行業(yè)客戶，即我行VIP客戶、政府公務(wù)員、醫(yī)生、教師，企業(yè)高級(jí)管理人員等開展，嚴(yán)格控制個(gè)人授信額度與信貸規(guī)模；2、對(duì)于理財(cái)房貸和以房屋抵押方式的個(gè)人綜合授信業(yè)務(wù)應(yīng)謹(jǐn)慎開展，如可規(guī)定申請(qǐng)理財(cái)房貸和以房屋抵押方式申請(qǐng)個(gè)人綜合授信的客戶必須擁有兩套產(chǎn)權(quán)房，以降低法規(guī)中給我行帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)我行了解，此法規(guī)出臺(tái)后北京市各家銀行均向律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢，主要對(duì)法規(guī)中第六條法規(guī)表示擔(dān)憂，就各行現(xiàn)行的風(fēng)險(xiǎn)把控手段來看，各家銀行均沒有較好的方法規(guī)避法規(guī)中這一條款所

7、帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因此，加強(qiáng)貸前對(duì)借款人資質(zhì)的審查，設(shè)置個(gè)貸客戶準(zhǔn)入條件，把控好借款人自身的信用風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。北京分行個(gè)金部2004-11-24