關(guān)于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)去庫存化分析

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1、關(guān)于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)去庫存化分析天津市房產(chǎn)總公司天津300050【摘要】房地產(chǎn)庫存量居高不下的現(xiàn)狀，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，木文以我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)為大背景，從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀為出發(fā)點(diǎn),分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)出現(xiàn)的一些問題，并對(duì)房地產(chǎn)去庫存的重要性進(jìn)行了簡要的闡述，最后給出了房地產(chǎn)去庫存的思路，即從政策、“爛尾樓”問題的解決、市場(chǎng)供給創(chuàng)新以及信息技術(shù)等方面共同努力，有效減少房地產(chǎn)庫存量，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)；去庫存1經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀1.1企業(yè)分化明

2、顯隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度的提升，企業(yè)分化明顯成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的重要現(xiàn)狀。主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：第一，中小企業(yè)庫存量減持速度有限，流動(dòng)資金持有量收縮，造成了資金鏈的缺失或者不完整，中小企業(yè)的生存狀況堪憂，大量的中小企業(yè)面臨破產(chǎn)或重組的挑戰(zhàn)；第二，一些規(guī)模以上的企業(yè)，往往產(chǎn)業(yè)布局廣泛，能夠較好做到資金鏈的補(bǔ)充，再加之有效科學(xué)的管理，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，依然顯示出強(qiáng)大的市場(chǎng)運(yùn)作和資金保障能力?？梢娫诮?jīng)濟(jì)新常態(tài)下，有效減少或去除企業(yè)分化問題是我國房地產(chǎn)行業(yè)必須應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)。1.2房價(jià)居高不下我國房價(jià)居高

3、不下也是房地產(chǎn)行業(yè)重要現(xiàn)狀。其最為木質(zhì)的原因在于各種稅費(fèi)過高，房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)中土地費(fèi)用占了很大一部分,除此之外還有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等五花八門的稅種。1.3產(chǎn)品差異化需求明顯經(jīng)濟(jì)新常態(tài)情況下，相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，新的房產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求。商品房、住宅房、宜居養(yǎng)老房以及新興的旅游休閑文化產(chǎn)業(yè)房等都是伴隨我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的房產(chǎn)需求；同時(shí)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城對(duì)于住宅房產(chǎn)品的需求以及傳統(tǒng)的城市人口對(duì)于休閑娛樂房產(chǎn)

4、產(chǎn)品的需求都表現(xiàn)出了巨大的差異化，另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和三四線城市對(duì)于房產(chǎn)需求都表現(xiàn)岀了明顯的區(qū)別，這些房產(chǎn)新形勢(shì)對(duì)于中小房產(chǎn)企業(yè)影響尤為明顯，“大而全”和“小而精”成為中小企業(yè)發(fā)展的兩大思路，因此，加強(qiáng)房產(chǎn)產(chǎn)品需求研究，進(jìn)行差異化的發(fā)展是未來房地產(chǎn)行業(yè)重要的現(xiàn)狀。1.4房產(chǎn)庫存量居高不下前些年，一些企業(yè)對(duì)于房產(chǎn)需求不進(jìn)行認(rèn)真研究就盲目跟從，大量投資建設(shè)，在銷售管理能力有限的情況下，導(dǎo)致房產(chǎn)庫存量巨大,流動(dòng)資金無法收縮，企業(yè)面臨嚴(yán)重的生存風(fēng)險(xiǎn)，也是一些房產(chǎn)企業(yè)遇到的現(xiàn)實(shí)狀況。我國政府也采取了積極政策調(diào)整等手段著力去解決

5、房地產(chǎn)去庫存問題，效果有限，房地產(chǎn)行業(yè)的“陣痛”依然在持續(xù)進(jìn)行，面對(duì)“亞健康”的房產(chǎn)行業(yè)，需全面推進(jìn)政策、金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)企業(yè)以及消費(fèi)者等諸多利益方多維度、多思路、共同解決當(dāng)前房產(chǎn)庫存問題進(jìn)行有益嘗試。1.5房產(chǎn)區(qū)域化明顯房地產(chǎn)區(qū)域化明顯，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，需求量差異性明顯,在一、二線的北上廣等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房產(chǎn)需求相較于過去有所回落，但是需求量依然巨大，房產(chǎn)行業(yè)仍1口比較活躍，住房量價(jià)依然維持上升態(tài)勢(shì)，利潤也頗為豐厚；與之形成鮮明對(duì)比的是三、四線欠發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)行業(yè)持續(xù)疲軟，房產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；其次，

6、發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)品類型、房產(chǎn)配套服務(wù)、管理等有著較高的要求，而欠發(fā)達(dá)的中心部地區(qū)，房產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，不能很好地契合消費(fèi)者需求，配套的相關(guān)服務(wù)也有相當(dāng)程度的欠缺。2我國房地產(chǎn)去庫存的重要性2.1房地產(chǎn)是我國垂要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)由于產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較長，周邊產(chǎn)業(yè)較多，如建材行業(yè)、運(yùn)輸行業(yè)、餐飲行業(yè)等，因此，長期以來房地產(chǎn)業(yè)都是我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱。房地產(chǎn)投資建設(shè)資金巨大，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有積極作用，地方政府也常將房地產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引領(lǐng)者。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為相關(guān)行業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位，提升了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，

7、對(duì)于提升當(dāng)?shù)鼐用袷杖胍灿兄e極的幫助。當(dāng)然，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長足進(jìn)步，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、完備方便的外圍設(shè)施都成為房地產(chǎn)行業(yè)的要求。總之，房地產(chǎn)在未來我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中仍然會(huì)長期扮演重要的角色。2.2房地產(chǎn)去庫存能夠避免由于“爛尾樓”帶來的社會(huì)不穩(wěn)定因素房地產(chǎn)庫存量持續(xù)走高，使得房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈容易出現(xiàn)問題，嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致資金鏈的斷裂，尤其是中小開發(fā)商，往往由于產(chǎn)業(yè)布局單一，融資成本居高，根本無法從銀行貸到款，再加上當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)不好，很多開發(fā)商停工,形成大量爛尾樓。爛尾樓的存在使得很多動(dòng)遷戶無法冋遷，大量的購房者買了樓房

8、卻無法入住的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，一些購房者為了買房其至耗費(fèi)了畢生的積蓄，這無形中給社會(huì)帶來了一定的不穩(wěn)定因素，集體上訪、維權(quán)人數(shù)急劇攀升，一些地方政府在解決此類信訪事件往往由于不作為或者作為不夠等原因釀成了流血沖突事件的發(fā)生。這是爛尾樓現(xiàn)象帶給社會(huì)的沉重負(fù)擔(dān)，也是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展必須解決的房產(chǎn)事件。2.3房產(chǎn)去庫存有利于房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)房地產(chǎn)去庫