新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場趨勢分析

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1、房地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的作用毋庸置疑，但是從2013年到2014年整個(gè)發(fā)展來看，出現(xiàn)了一些銷量的下滑，地方政府進(jìn)行松綁，以及我們看到的一些地方土地的流拍，房地產(chǎn)行業(yè)是受政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響特別重的一個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。也成為拖累中國經(jīng)濟(jì)下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財(cái)政收入，為防范風(fēng)險(xiǎn)，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)等基建投資項(xiàng)目，并輔以其他微調(diào)措施，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨再一次深度的調(diào)整，所說的跨界經(jīng)營也是基于不同經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的影響。2014用友年會(huì)房地產(chǎn)分論壇有幸請(qǐng)到天津南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院的房地產(chǎn)金融與法律研究中心的主任徐保滿教授，為大家?guī)砹岁P(guān)于新形態(tài)下的

2、房地產(chǎn)市場趨勢分析。徐教授從經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的理念、特征、表現(xiàn)形式和實(shí)質(zhì)闡述引出此形式下房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點(diǎn)：商品房價(jià)格出現(xiàn)回落、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，土地交易價(jià)位趨高、房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺、區(qū)域性分化明顯?！敖?jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)它的實(shí)質(zhì)是什么呢?就是要求經(jīng)濟(jì)發(fā)展告別過去傳統(tǒng)粗放的高速增長的階段，進(jìn)入高效率、低成本、可持續(xù)的中高速增長階段，無論是高速，還是中高速。我們要強(qiáng)調(diào)的是什么呢?作為企業(yè)看好的是什么呢?是低成本。那么看好的是高效率、低成本，作為一個(gè)國家整體在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，它看好的是什么呢?是高效率、可持續(xù)，過去除了效率問題，還有高成本問題，特別是從長期算帳的時(shí)候，環(huán)境破壞的問題是

3、不可持續(xù)的問題。那么從國家層面看好的是可持續(xù)發(fā)展。作為一個(gè)企業(yè)，它也看好的是什么呢?看好的在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下，將進(jìn)入高效率、低成本和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。新常態(tài)下對(duì)企業(yè)融資問題的推動(dòng)，作為企業(yè)，無論是在什么樣的經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，或者是在什么樣的經(jīng)濟(jì)形勢下，大家首先要考慮的作為企業(yè)家來考慮的重要的問題，就是說創(chuàng)立的問題。你要生存必須創(chuàng)立，但是你創(chuàng)立的水平除了企業(yè)家的能力以外，還要受制于國家的制度和企業(yè)大的生存環(huán)境。再往前推，如果說有利于企業(yè)的大的方針政策制定，有利于企業(yè)生存發(fā)展的法律制度制定健全，這種狀況下，后面再談地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，是什么問題呢?是融資的問題，尤其房地產(chǎn)企業(yè)。李克強(qiáng)總理

4、不久前部署多項(xiàng)措施，并緩解企業(yè)的融資問題，他指出要縮短企業(yè)融資鏈條，清理不必要的環(huán)節(jié)，整治層層加價(jià)的行為，理財(cái)產(chǎn)品資金運(yùn)用原則上應(yīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接對(duì)接。講了這么一個(gè)問題。這就涉及到或者是觸及到企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比其他企業(yè)的融資問題顯現(xiàn)的更加突出，或者是更加凸顯。特別是在新常態(tài)的形勢下，會(huì)看到房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資問題更是凸顯的。企業(yè)融資成本高，要解決這個(gè)問題，具體措施包括保持貨幣信貸總量合理適度增長，給了一個(gè)信號(hào)，貨幣信貸總量合理適度增長，終歸是要適度增長的，抑制金融機(jī)構(gòu)籌資成本不合理上升。那么就意味著再往前推理，如果抑制金融機(jī)構(gòu)籌資成本不合理上升，能

5、抑制得了，能抑制到位，那么就是預(yù)示著取得貸款那個(gè)利率不會(huì)一味的追高，不會(huì)在8.46%上統(tǒng)統(tǒng)加高20%，縮短融資鏈條，清理整頓不合理金融服務(wù)收費(fèi)，提高貸款審批和發(fā)放的效率，完善商業(yè)銀行考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系?，F(xiàn)在是做房子的，房地產(chǎn)的金融部門，比如說各商業(yè)銀行的房貸部對(duì)它的考核指標(biāo)，過去是比較簡單的，也是呈現(xiàn)出明顯的追利的狀態(tài)，但是現(xiàn)在提出確立它合理考核指標(biāo)體系，考核它要有一個(gè)指標(biāo)體系了，不僅僅是看利了，那么這個(gè)指標(biāo)體系我參與了它的修訂的意見，就現(xiàn)在看好它這個(gè)指標(biāo)體系今后的完善，會(huì)完善到哪一個(gè)點(diǎn)位上呢?它會(huì)加進(jìn)對(duì)銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)社會(huì)責(zé)任，社會(huì)效益的考核，它發(fā)給房地產(chǎn)的貸款，不是完全追

6、高利，它有低息的貸款，有公積金的，有經(jīng)濟(jì)適用房的這些小戶型的，這個(gè)都要給它進(jìn)入考核的指標(biāo)體系，要體現(xiàn)它的社會(huì)責(zé)任，體現(xiàn)它貸款投向的社會(huì)效益問題，不僅僅看經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后投資項(xiàng)目的選擇就少了幾分，在思想上的一些舊狀況的一些約束?！毙毂M強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場進(jìn)入政策環(huán)境新常態(tài)將告別頻繁的行政調(diào)控手段，更多依靠市場規(guī)律：政府轉(zhuǎn)向加強(qiáng)保障房建設(shè)與管理，以政府主導(dǎo)的保障房體系和以市場為主導(dǎo)的商品房體系的頂層設(shè)計(jì)思路明晰;不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等制度加快建設(shè)，法治化長效機(jī)制將使房地產(chǎn)市場“去投資化”，房地產(chǎn)投資、交易量及房價(jià)增速均將進(jìn)入平緩的新常態(tài)。在提到房地產(chǎn)市場變化對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的影

7、響時(shí)，她主要圍繞固定資產(chǎn)、對(duì)消費(fèi)決策、對(duì)地方財(cái)政收入和金融界幾個(gè)層面進(jìn)行，最后就未來的政策做了個(gè)人預(yù)期：保障性住房的政策還將出臺(tái)、土地交易政策還將完善、房地產(chǎn)稅收制度完善、國家允許民營資本介入金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場也將產(chǎn)生影響。徐教授的介紹對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者有很強(qiáng)的借鑒和政策指引的意義，會(huì)下很多嘉賓主動(dòng)交換名片并長時(shí)間深入交流。gbrhytg8廣東軟件評(píng)測中心http://www.gdstlab.com