海帝花苑項(xiàng)目策劃案.doc.doc

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1、海帝花苑項(xiàng)目策劃案2004年11月1日目錄第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析（一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（三）項(xiàng)目的SWOT矩陣分析二、項(xiàng)目改造建議第二部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)特征定位二、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)客戶定位（二）目標(biāo)客戶消費(fèi)傾向（三）目標(biāo)客戶的相關(guān)要求三、項(xiàng)目品質(zhì)定位四、項(xiàng)目形象定位第三部分：營銷推廣綱要一、營銷策劃（一）賣點(diǎn)提煉（二）案名（三）營銷主題（四）針對(duì)項(xiàng)目SWOT的相應(yīng)營銷對(duì)策（五）營銷要點(diǎn)二、營銷包裝（一）接待中心包裝計(jì)劃（二）樣板單位（三）物業(yè)服務(wù)三、主要營銷道具第一部分：項(xiàng)目

2、分析一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境情況顯示，本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu)勢(shì)，具體而言，主要有以下幾個(gè)方面：1、高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模項(xiàng)目周邊的知名樓盤有：海天名人廣場(chǎng)、銀河怡海山莊、萬光觀?；▓@、黃海城市花園、大學(xué)城海洋花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在煙臺(tái)市乃至山東省都具有較高的社會(huì)形象。高尚濱海居住大環(huán)境已初具規(guī)模，周邊商業(yè)、教育等配套也必將進(jìn)一步提高，這對(duì)二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。2、居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境

3、中獨(dú)取靜謐休憩之所項(xiàng)目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬光觀?；▓@之后而又高于它，不敞露又無視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開車流、人流的干擾，相對(duì)獨(dú)立，鬧中取靜。3、僅有40戶的尊貴席位，身份、地位的象征項(xiàng)目僅有的40戶小社區(qū)居住，營造了項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。較少的住戶安排，也有利于社區(qū)品質(zhì)的營造與規(guī)劃，體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，將溫馨、舒適提升到最高層次。4、戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，滿足不同人群的不同需要，即使閣樓層

4、高也大部分達(dá)到2.8米，且非坡式屋頂設(shè)計(jì)，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過低的壓抑感。5、所有戶型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)所有戶型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。大飄窗、歐式陽臺(tái)、弧形窗等建筑元素的合理運(yùn)用，極大的增強(qiáng)了居住的舒適度與文化品位。1、內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細(xì)節(jié)的處理精巧細(xì)致項(xiàng)目整體裝修風(fēng)格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括戶內(nèi)壁紙、博物架、置物臺(tái)等裝修細(xì)節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營造為基礎(chǔ)。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室…

5、…不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的獨(dú)具匠心。目前煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很少有這樣進(jìn)行典雅風(fēng)格文化裝修的項(xiàng)目，因?yàn)橄∩偎哉滟F，尊榮品質(zhì)不言而喻。2、4層帶電梯，無上至尊享受項(xiàng)目西單元一梯兩戶，4層帶電梯，即8戶共享一部電梯，是煙臺(tái)市絕無僅有的低層電梯住宅，盡享生活無上便利。3、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)等生活配套提升社區(qū)品質(zhì)僅有40戶的小規(guī)模社區(qū)，卻配備有網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，生活配套齊全，提高生活質(zhì)量。4、交通便利，濱海路、觀海環(huán)繞，規(guī)劃中的永昌路直通煙威高速煙威一級(jí)公路觀海路近

6、在咫尺，項(xiàng)目門前的規(guī)劃路永昌路開通后亦將直通煙威高速，貫通性極強(qiáng)，可便捷通達(dá)威海、青島、濟(jì)南等各大城市。項(xiàng)目門前濱海路為煙臺(tái)旅游觀光路，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風(fēng)光優(yōu)美，回家的路便是渡假觀光之路。5、建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，底層單門獨(dú)戶，有私家花園在建筑設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目更照顧到樓體的整體美感與創(chuàng)新。底層（原規(guī)劃為會(huì)所）與單元入口區(qū)分，單門獨(dú)戶，并配有大面積私家花園，充分關(guān)懷住戶感受。6、近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強(qiáng)項(xiàng)目近海而不臨海，隔萬光城市花園和濱海路觀風(fēng)起潮涌，盡享無限風(fēng)光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。1、外立面

7、造型豐富、線條流暢、色彩渾厚弧形窗、飄窗、閣樓、陽臺(tái)等豐富建筑元素的合理搭配成就了項(xiàng)目外立面的優(yōu)越，線條流暢。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運(yùn)用，凸顯項(xiàng)目凝重的文化品味。2、海景、湖景雙水景（項(xiàng)目東端為內(nèi)湖—泄洪湖）除海景外，項(xiàng)目東側(cè)可直接看到萬光觀海花園的泄洪湖，現(xiàn)已做出規(guī)劃湖形，準(zhǔn)備植綠，建成后，將與海景一同構(gòu)成海景湖景雙水景，增加項(xiàng)目景觀效果。（一）項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于種種原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，主要有以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃路永昌路路況差，進(jìn)社區(qū)主路嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象直通項(xiàng)目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁

8、目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。從濱海路進(jìn)入項(xiàng)目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感的拉升。并且項(xiàng)目沒有相應(yīng)導(dǎo)視系統(tǒng)，識(shí)別性差，初次去的客戶一般很難找到入口。2、社區(qū)配套未成熟周邊社區(qū)配套未完