深圳廠房?jī)r(jià)格普漲

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1、《深圳市城市更新辦法》的出臺(tái)實(shí)施，讓鮮受到關(guān)注的工廠廠房成為話題，深圳發(fā)展速度驚人，“三來(lái)一補(bǔ)”時(shí)期發(fā)展修建的眾多工廠廠房到如今亟需更新?lián)Q代，但是過(guò)高的資金要求為廠房的投資抬高了門(mén)檻。按照《深圳市城市更新辦法》的規(guī)定，業(yè)主可以自行改造舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)，盡管目前廠房售價(jià)和其他物業(yè)之間還有不小差距，廠房的投資回報(bào)也趕不上投資其他物業(yè)，但是在很多實(shí)力雄厚的投資者眼里，回報(bào)穩(wěn)定的工廠廠房的投資前景依然被看好?！掇k法》出臺(tái)后上漲日前，有報(bào)道稱，有神秘富翁一次性斥資過(guò)億了4萬(wàn)多平方米的工廠廠房。仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部高級(jí)經(jīng)理彭苑雄介紹說(shuō)

2、，8月份曾有一個(gè)投資客斥資1億多元一次性打包了南油片區(qū)4萬(wàn)多平方米的工業(yè)廠房，投資客對(duì)廠房位置沒(méi)有要求，的廠房零星分布在好幾棟樓上，該交易在10月份完成交割?！皩?shí)際上，并不是只有這樣的一個(gè)案例，在兩三年之前，就已經(jīng)有很多海外專(zhuān)做工業(yè)地產(chǎn)的資金看好工廠廠房的投資，專(zhuān)注于深圳工廠廠房的項(xiàng)目，我們也幫他們做成了很多單項(xiàng)目。”彭苑雄表示，物流業(yè)是深圳的支持產(chǎn)業(yè)之一，而當(dāng)年深圳在承載三來(lái)一補(bǔ)的時(shí)候，沒(méi)有考慮到城市的發(fā)展，所以很多老的廠房不轉(zhuǎn)型沒(méi)有發(fā)展空間?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》規(guī)定了業(yè)主可以自行改造舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)，這無(wú)疑為廠房的

3、投資者注入了強(qiáng)心劑。不可否認(rèn)，在缺乏理性的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，任何一點(diǎn)政策方面的風(fēng)吹草動(dòng)都可以直接影響到樓價(jià)的走勢(shì)，而這一次，《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)之后，一向鮮被人關(guān)注的工廠廠房的也開(kāi)始出現(xiàn)上漲?！白顭岬膹S房應(yīng)該是車(chē)公廟、南油這些片區(qū)，車(chē)公廟的很多廠房都上萬(wàn)了，工廠廠房上萬(wàn)跟住宅不是一回事，這意味著租金水平到了六七十元；而南油片區(qū)廠房此前兩月售價(jià)不到4000元/平方米，最近一下子提價(jià)到5000-6000元/平方米。”彭苑雄告訴記者。在美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理江少杰看來(lái)，出于業(yè)主對(duì)于上漲的心理期許，政策出臺(tái)之后的廠房的已

4、經(jīng)漲了很多。除了車(chē)公廟和南油等片區(qū)，還有分析認(rèn)為，深天健旗下位于福田區(qū)香蜜湖片區(qū)外圍的工業(yè)園區(qū)以及深長(zhǎng)城下屬的筍崗倉(cāng)庫(kù)都有很好的發(fā)展勢(shì)頭。該分析表示，占地5.6萬(wàn)平米的深天健旗下工業(yè)園區(qū)現(xiàn)容積率不到2，如果該工業(yè)園區(qū)容積率提高到3，則可將建筑面積提高到16.8萬(wàn)平米。而該工業(yè)園區(qū)周邊比較高檔的小區(qū)如水榭花都，二手房售價(jià)在4萬(wàn)元以上。即使按3萬(wàn)元/平米的售價(jià)保守估計(jì)，則潛在的銷(xiāo)售收入也將在50億元左右。而占地8.9萬(wàn)平米的深長(zhǎng)城下屬的筍崗倉(cāng)庫(kù)屬于深圳的城市中心之一。該已在前期策劃申請(qǐng)報(bào)批，將該倉(cāng)庫(kù)升級(jí)改造為總建筑面積36.7

5、萬(wàn)平米的國(guó)際物流中心。如果按每平米1.5萬(wàn)元的測(cè)算，不考慮地下停車(chē)場(chǎng)，則改造后的物流中心潛在的市值應(yīng)當(dāng)在44億元左右。廠房成交并不多對(duì)于《深圳市城市更新辦法》的解讀，有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)自行改造的原則，原先就擁有一些舊的廠房、或舊工業(yè)園區(qū)的將是該《辦法》的最直接受益的。這是因?yàn)槿绻@些有意改造這些舊廠房、舊的工業(yè)園區(qū)的功能，在新的規(guī)則下，只要向市規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)及相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)，在得到批準(zhǔn)后按規(guī)定補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)即可，而不用經(jīng)過(guò)招拍掛的程序。觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于這些來(lái)說(shuō)，第一可確保這些仍擁有這些將被改造的舊廠

6、房、舊工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)；第二，躲過(guò)了招拍掛制度下高昂的地價(jià)；第三，改造后升值的土地價(jià)值，仍將留在這些手里。彭苑雄認(rèn)為，投資過(guò)億4萬(wàn)平方米廠房的富翁應(yīng)該早就知曉《深圳市城市更新辦法》，“他買(mǎi)的是個(gè)資產(chǎn)包，給人感覺(jué)只要是廠房全都買(mǎi)，均價(jià)只有3000多元/平方米，按照現(xiàn)在市場(chǎng)報(bào)價(jià)，該投資客已經(jīng)有好幾千萬(wàn)元的隱性收益?！奔热煌顿Y者明白其中的利益所在，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，《深圳市城市更新辦法》的明晰，也讓他們開(kāi)始惜售。根據(jù)市場(chǎng)的反饋，江少杰表示:“雖然也有很多者前來(lái)，但是市場(chǎng)上有放盤(pán)的廠房零零散散，這里有幾個(gè)單位，那里幾個(gè)單位，但是大多數(shù)的

7、者都是希望能整棟整體，目前的成交并不多”。彭苑雄也告訴記者:“業(yè)主如果不是急需錢(qián)，就把報(bào)很高，先掛著，好像一點(diǎn)都不愁賣(mài)。從上個(gè)月這個(gè)政策出來(lái)之后，就沒(méi)有成交過(guò)一筆。”資金門(mén)檻高有價(jià)無(wú)市最首要的原因在于投資工廠廠房的門(mén)檻較高。江少杰介紹說(shuō)，實(shí)際上在漲價(jià)之前，很多銀行對(duì)于工廠廠房的評(píng)估都跟實(shí)際價(jià)值有距離。但是的話需要按照銀行對(duì)廠房評(píng)估的50%來(lái)做按揭，如果按照真實(shí)的評(píng)估的話，那么按揭的成數(shù)將非常低，基本上還達(dá)不到50%，貸款低于50%的話，等于說(shuō)首付要付五六成，而廠房的一般來(lái)說(shuō)都是整棟整體的，這樣的資金投入對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)太高了

8、。高額的首付意味著，對(duì)比其他的物業(yè)，投資機(jī)會(huì)成本對(duì)于大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)都太高了。記者了解到，《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)后，全市已經(jīng)列入改造計(jì)劃的各類(lèi)拆除重建項(xiàng)目共計(jì)200項(xiàng)，其中工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目31項(xiàng)，而市規(guī)劃國(guó)土委從已批專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中推出的一批具備較好實(shí)施條件的項(xiàng)目近期進(jìn)行實(shí)施，其中包括福田區(qū)燃機(jī)電廠、賽