基金物流論文范文-簡論巧玩物流地產(chǎn)基金普洛斯利潤-規(guī)模雙提速word版下載

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1、基金物流論文范文:簡論巧玩物流地產(chǎn)基金普洛斯利潤規(guī)模雙提速word版下載導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于巧玩物流地產(chǎn)基金普洛斯利潤規(guī)模雙提速的優(yōu)秀論文范文，對正在寫有關(guān)于基金論文的寫作者有一定的參考和指導(dǎo)作用，論文片段：通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達到10倍。更重耍的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金被用于新項目開發(fā)，項目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)

2、,這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴張，并實現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營，實際制約資產(chǎn)年均增幅達到22%o盡管物流地產(chǎn)在中國還屬新事物，但隨著中國物流行業(yè)的的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)倉儲模式也將面對突破和創(chuàng)新，物流地產(chǎn)基金作為新型的金融模式，可成為物流地產(chǎn)發(fā)展鏈條中的重要一環(huán)。而且，物流地產(chǎn)基金這類核心型基金在需要輕重資產(chǎn)分離的地產(chǎn)子行業(yè)（如城市綜合體）中，能夠有效解決長期持有物業(yè)過程中的資金占用難題，未來也將發(fā)揮越來越重要的作用。全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯(Prologis)1991年成立，目前旗下實際制約資產(chǎn)達350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處

3、物業(yè)、通過旗下基金間接制約1369處物業(yè)，總建筑面積達到4600萬平方米。普洛斯是如何做大的？以基金模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動了200億美元的基金資產(chǎn)，使實際制約資產(chǎn)規(guī)模達到350億美元，同時表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%,顯著低于實際制約資產(chǎn)的增長，從而實現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴張。作為全球最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯構(gòu)筑了兩項核心競爭力,一是遍布全球的規(guī)?；锪骶W(wǎng)絡(luò)吸引了DHL(敦豪)、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定制開發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團，并由此開拓了新市場。2002年普洛斯應(yīng)最大客戶DHL的要求，為其在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，并市

4、此進入了亞洲市場；2005年又為聯(lián)合利華定制開發(fā)在中國的物流園區(qū)，由此拓展了中國區(qū)業(yè)務(wù)，目前公司約一半項目是定制開發(fā)的。定制開發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開發(fā)、運營于一體，而規(guī)模化的物流網(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競爭環(huán)境中實現(xiàn)快速擴張，這兩項競爭力都要求龐大的金融資源支持，因此，與中國的地產(chǎn)企業(yè)一樣，普洛斯也多次面對資金鏈理由。1999年，其啟動基金管理模式。1999年，普洛斯成立了第一只私募基金一PrologisEuropeanFund（普洛斯歐洲基金），從19位機構(gòu)投資人處募集了10億歐元，主要用于收購普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過與基金公司簽定管理

5、協(xié)議，仍負責物業(yè)的長期運營并收取適當管理費用，同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績提成。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時，旗下基金總數(shù)達17只，目前仍保有15只基金，其中美國本土基金12只（總投資規(guī)模102億美元，普洛斯投入資本10億美元），歐洲基金2只（總投資規(guī)模97億美元，普洛斯投入資本8.5億美元），亞洲基金1只（總投資規(guī)模1.5億美元，普洛斯投入0.2億美元）。這15只基金的總投資規(guī)模超過200億美元，而普洛斯自身投入資金僅為18.7億美元，平均占有20-30%權(quán)益，其余資金來白42位機構(gòu)投資人，再加上50%的負債率杠桿，普洛斯以不足20億美元的

6、資本金投入撬動了200億美元的基金資產(chǎn)，使實際制約資產(chǎn)規(guī)模達到350億美元，是其1998年奉行基金管理模式前的10倍。在實際制約資產(chǎn)快速增長的同時，普洛斯表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%,顯著低于實際制約資產(chǎn)的增長，從而實現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴張。根據(jù)測算，如果完全采用傳統(tǒng)的物業(yè)自持模式，要想達到350億美元的管理資產(chǎn)規(guī)模，普洛斯的負債率將從當前的50%±升到75%,周轉(zhuǎn)率將下降1/3至0.16倍水平。在基金模式的推動下，普洛斯的規(guī)模迅速做大，1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為1145處，而2004年時達到1994處，增長了74%,可出租面積則從1.13億平方英尺增長到2.98億平方英

7、尺，增長了164%,管理資產(chǎn)規(guī)模從36億美元增長到156億美元，增長了3.35倍，年均增長率28%o2004年，普洛斯進一步提出未來5年每年要使基金管理資產(chǎn)規(guī)模增加20-25億美元的目標，到2009年底，盡管經(jīng)歷金融海嘯的沖擊，公司管理物業(yè)數(shù)量仍從1998年的1145處增長到2509處，可出租面積從1.13億平方英尺增長到4.8億平方英尺，實際制約資產(chǎn)的投資規(guī)模從36億美元增長到320億美元（另有約30億美元的土地儲備），年均增長22%（圖1、圖2、圖3）。圍繞基金重