房山xx項目前期定位報告

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1、房山項目前期報告目錄：一、項目概況1、項目基本概況2、項目區(qū)域位置二、城市及區(qū)域發(fā)展分析1、北京城市發(fā)展規(guī)劃2、北京市區(qū)縣功能定位3、房山區(qū)規(guī)劃定位4、房山區(qū)經濟狀況5、房山區(qū)城市人口交通發(fā)展規(guī)劃6、房山區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃三、項目用地分析1、地塊交通分析2、外部環(huán)境分析3、自身條件分析四、區(qū)域房地產市場分析1、區(qū)域項目現狀分布2、區(qū)域在售項目分析3、區(qū)域重點個案分析4、區(qū)域現狀市場分析五、市場預期發(fā)展分析1、區(qū)域土地成交概況六、項目初步方向及經濟效益分析七、項目SWOT分析及綜合評述1、項目SWOT分析2、項目綜合評述3、項目初步建議一、項目概況二、城市及區(qū)域發(fā)展分析1、北京城市發(fā)展規(guī)劃

2、北京市的規(guī)劃，強調了“兩軸－兩帶－多中心”新型城市空間結構。（1）兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。（2）兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。2、北京市區(qū)縣功能定位首都功能核心區(qū)　　東城、西城、崇文、宣武，我國政治、文化中心和國際交往中心?！〕鞘泄δ芡卣箙^(qū)　　朝陽、海淀、豐臺、石景山，實現和拓展首都城市性質功能的重要區(qū)域。城市發(fā)展新區(qū)　　通州、順義、大興、昌平、房山和亦莊開發(fā)區(qū)，制造業(yè)和都市型現代農業(yè)的主要載體，疏散城市中心區(qū)產業(yè)與人口的重要區(qū)域。3、房山區(qū)規(guī)劃定位在綜合分析國際國內發(fā)展趨勢，

3、按照與其他區(qū)縣錯位發(fā)展、差異化競爭、個性化突圍和瞄準高端、綠色跨越的定位原則，以北京市把房山作為首都重點建設新城和高端制造業(yè)基地為依據，從房山自然地理條件和經濟社會基礎的比較優(yōu)勢出發(fā)，統(tǒng)籌考慮發(fā)展的前瞻性、科學性和現實性，整體把房山定位為：首都高端制造業(yè)新區(qū)和現代生態(tài)休閑新城?！笆濉逼陂g，為保持發(fā)展的連續(xù)性和穩(wěn)定性，充分考慮建設時序和重點，在“十一五”的基礎上繼續(xù)實施“兩軸三帶五園區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略。4、房山區(qū)經濟狀況2011年，在宏觀調控政策和價格上漲的影響下，全區(qū)經濟呈現平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，主要經濟指標全年目標任務基本完成，主要表現為：財政收入突破百億元，居民收入穩(wěn)步增加；投資規(guī)模不斷擴

4、大，消費市場持續(xù)活躍；主要行業(yè)運行良好。2011年，全區(qū)落地投資項目達到476個，全社會固定資產投資實現454.5億元，比上年增長18.7%，超額完成年度計劃（450億元）；其中，基礎設施投資完成111億元，比上年下降14.4%。土地一級開發(fā)投資實現72.2億元，比上年增長2.3%。在全市16個區(qū)縣中，我區(qū)全社會固定資產投資總量和增速均排名第五位；在城市發(fā)展新區(qū)中，總量、增速和年度計劃完成率均排名第二位。2011年城市發(fā)展新區(qū)固定資產投資情況房山通州順義昌平大興固定資產投資（億元）454.5415.8436.0412.6465.5增速（%）18.720.011.116.015.9計劃

5、投資（億元）450420433430460完成率（%）101.099.0100.796.0101.2區(qū)域交通：雙輕軌雙高速房山新城軌道交通線由“兩主一支”三條軌道交通線路構成，包括聯系中心城的市郊鐵路S5線，聯系大興、亦莊新城的市郊鐵路S4線，遠期規(guī)劃聯系竇店的S5支線。配合京石高速及六環(huán)路，整體構成立體交通網絡。人口增長：增速迅猛2020年，房山區(qū)總人口規(guī)模規(guī)劃在118萬人左右，房山區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在93萬人左右，占全區(qū)人口的79%。新城總人口規(guī)模達到55.7萬人。5、房山區(qū)城市人口交通發(fā)展規(guī)劃6、房山區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展循環(huán)經濟，建立節(jié)約型社會。培育重點支柱產業(yè)，加強對

6、石油化工新材料、新型建材、物流、旅游、教育等重點產業(yè)的引導和扶持，調整和優(yōu)化布局，促進新城產業(yè)集群的形成。（2）引入新興產業(yè)，大力發(fā)展知識和技術密集型產業(yè)，重點發(fā)展現代服務業(yè)、高新技術產業(yè)和現代制造業(yè)。一、項目用地分析二、區(qū)域房地產市場分析1、區(qū)域項目現狀分布本案距離京石高速13公里本案2、區(qū)域在售項目分析名稱地址容積率物業(yè)類型建筑類型物業(yè)管理（顧問）公司物業(yè)費（元/平方米·月）裝修標準現均價（萬元/平米，含地下）萬科幸福匯房山區(qū)竇店政府北側200米2住宅板樓萬科2.4元/㎡毛坯10000元/㎡世界名園房山竇店鎮(zhèn)京石高速竇店鎮(zhèn)出口1.25住宅板樓匯金物業(yè)1.8元/㎡毛坯8600元/㎡

7、水墨林溪房山區(qū)竇店鎮(zhèn)，京石高速閻村出口1.26住宅板樓龍建誠信1.5元/㎡毛坯8300元/㎡匯豪山水世界房山區(qū)京石高速竇店出口向南2住宅板樓泰宇物業(yè)1.5元/㎡毛坯7200元/㎡匯豪山水華府京石高速竇店出口西400米2住宅板樓泰宇物業(yè)1.5元/㎡毛坯6600元/㎡本案附近無在售或開發(fā)項目，區(qū)域項目主要集中在京石高速竇店出口位置，交通優(yōu)勢明顯3、區(qū)域重點個案分析項目名稱：萬科幸福匯?開發(fā)商：北京田家園新城房地產開發(fā)有限公司；?投資商：萬科地產?地址：房山區(qū)竇