縣級城市地產(chǎn)開發(fā)完美攻略

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1、縣級城市地產(chǎn)開發(fā)完美攻略2013-12-23點(diǎn)擊右側(cè)關(guān)注→明源地產(chǎn)研究院???????一、城市特點(diǎn)：消費(fèi)水平呈現(xiàn)20/80法則????????1、目前全國人口廣泛呈現(xiàn)出梯級層次性流動的特點(diǎn)。即下線城市的人口向上線城市遷移，即四線城市及周邊郊縣人口向三線城市遷移——三線城市人口向二線城市遷移——二線城市人口向一線城市遷移。????????2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)往往比較單一，通常情況是某一產(chǎn)業(yè)占絕對的主導(dǎo)。????????3、消費(fèi)水平呈現(xiàn)20/80法則。小城市的消費(fèi)水平呈現(xiàn)出異常突出的20/80法則，特別是在中高端消費(fèi)領(lǐng)域。80%的消費(fèi)來自那20%的經(jīng)濟(jì)收入較高者。???

2、?????4、政企關(guān)系密切。????????二、市場特點(diǎn)：價格型市場規(guī)模制勝?　????????受政策、經(jīng)濟(jì)總量以及市場化水平的影響，小城市的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，住宅商品化水平不高，居住水平較低，建筑規(guī)劃設(shè)計落后，缺少新的開發(fā)理念和營銷推廣策略，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識差。????????1、市場容量小????????小城市規(guī)模普遍較小，人口一般在10-50萬之間，市場容量有限。一個總量超過10萬㎡的項目經(jīng)常可以占到很大的市場份額。????????2、消費(fèi)力弱?　　因為經(jīng)濟(jì)總量有限，消費(fèi)者的消費(fèi)意識守舊保守，對房地產(chǎn)等大宗商品的消費(fèi)非常謹(jǐn)慎，消化能力弱。???

3、?????3、行政影響明顯?　　在小城市的建設(shè)與發(fā)展中，當(dāng)?shù)卣缪莸慕巧浅鞘羞\(yùn)營規(guī)則的制定者與指揮者。而地方政策往往產(chǎn)生“一屆領(lǐng)導(dǎo)一個思路”的局面，每屆政府的更替對城市發(fā)展與建設(shè)思路的連續(xù)性也會造成一定的影響。?　　在上屆領(lǐng)導(dǎo)決定城市往西發(fā)展時你拿了項目，很可能新領(lǐng)導(dǎo)決定換個方向發(fā)展。這對項目的影響是不可低估的，最保險的方法是將項目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。政府關(guān)系特別重要，就連“小鬼”你也要把他當(dāng)爺爺供著。招兩個酒量好的公關(guān)是必須的。????????4、價格敏感度高?　　在小城市中，價格是消費(fèi)者購房時最關(guān)心的因素，屬于典型的“價格型市場”，在考慮完價格的

4、因素之后，消費(fèi)者才會考慮諸如地段、配套、戶型、物業(yè)等其他方面的因素。?　　如果是一個沒有重要產(chǎn)業(yè)支撐的城市，價格上揚(yáng)很難，往往是從項目開盤到售罄，房價的漲幅普遍較小。????????5、期房難賣????????小城市的老百姓對看不見、摸不著的東西是持有較大疑慮的，崇尚眼見為實的原則。但由于目前是賣方市場，需求大于供給，在這樣的特殊市場環(huán)境下，期房照樣很好賣。????????6、投資客較少?　　小城市的房地產(chǎn)市場需求是以本地自住需求為主，投資的情況比較少見。????????7、“名片”式住宅項目曾風(fēng)靡一時?　　此類住宅項目的最大特點(diǎn)就是做成全城最高檔的住宅小區(qū)

5、，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔尖人士一網(wǎng)打盡，制造小“富人區(qū)”。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到小城市做項目，大都走上這條路子。目前，這陣風(fēng)基本已將小城市刮了一遍。????????8、以配套商業(yè)為主要盈利點(diǎn)?　　幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，以商業(yè)部分為盈利重點(diǎn)。特別是底商的物業(yè)形態(tài)，根本不愁賣，小城市對此情有獨(dú)鐘。只要位置不是太偏僻，都能賣出好價錢。但大體量的商業(yè)綜合體需要謹(jǐn)慎，畢竟商業(yè)資源及市場容量有限，許多項目住宅上了，規(guī)劃好的商業(yè)不敢動，造成資金沉淀。????????9、訂單式開發(fā)?　　一些重要部門（稅務(wù)、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位

6、的團(tuán)體訂購就能消化掉數(shù)量較大的房源。????????10、規(guī)模制勝?　　在10幾萬㎡就算得上大盤的城市里，憑借規(guī)模能夠爭取到很多優(yōu)惠政策，甚至是打包式的優(yōu)惠政策。????????11、成本低?　　在小城市搞開發(fā)，綜合成本較低，包括土地成本、建安成本、配套成本、稅收成本以及人力成本、管理成本等。????????12、后續(xù)拿地相對容易?　　本條特別是指那些已經(jīng)在當(dāng)?shù)爻晒\(yùn)作過項目的開發(fā)商。?????????三、客戶策略：泛公務(wù)員等五類人群?　　小城市的客戶構(gòu)成比較簡單，主要分五類：????????1、公務(wù)員與事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員

7、。????????2、私營企業(yè)主。????????3、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當(dāng)?shù)刂е推髽I(yè)的干部職工。????????4、外地經(jīng)商、務(wù)工人員；他們選擇在家鄉(xiāng)買房置業(yè)，或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時的落腳點(diǎn)。????????5、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。????????四、產(chǎn)品策略：多層板樓最受歡迎????????1、從建筑形態(tài)看，小城市的住宅項目仍以多層板樓最受歡迎。????????2、占有稀缺資源的別墅、類別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品。????????3、近年來隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購房者開始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多小城市基

8、本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過度的發(fā)展階段