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《北方縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)十大錯誤方式批判》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、北方縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)十大錯誤方式批判隨著我國大中型城市房地產(chǎn)開發(fā)競爭的加劇,越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)把目光放到本省范圍內(nèi)的縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)上,這類公司在拿地的位置選擇上多是二、三級城市,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的邊緣城市,最好城市拆遷改造力度較大的城市,原因在于可以享受周邊城市地產(chǎn)價格上漲的帶動效應(yīng),享受經(jīng)濟發(fā)展的輻射效應(yīng),當?shù)亻_發(fā)商實力較弱,競爭強度較弱,我方運作理念、設(shè)計理念、建筑理念領(lǐng)先于當?shù)仄髽I(yè);當?shù)剡\作規(guī)范程度較低,制度縫隙較大;當?shù)卣賳T有招商引資的政績壓力。但是由于以往開發(fā)此類區(qū)域的成功經(jīng)驗并不多,因此在拿地
2、方式、開發(fā)規(guī)模、外聯(lián)內(nèi)聚,市場營銷等方面存在諸多誤區(qū),筆者根據(jù)自身工作經(jīng)歷把這些誤區(qū)逐一分析,希望能夠?qū)τ兄居谶@方面開發(fā)的企業(yè)有所借鑒。批判一:拿地方式的過程過于單一,缺乏科學(xué)細致的調(diào)研機制。很多大中型城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),往往認為現(xiàn)在的縣級城市是個尚未開發(fā)的聚寶盆,存在較大的開發(fā)空間和樓盤升值潛力,因此憑借中間人的介紹或者拍賣的方式,不經(jīng)過詳細的市場調(diào)研就殺進這個陌生的市場。對于這樣的地方,政府領(lǐng)導(dǎo)意識往往很濃,不依常規(guī)做事,有些政府為鼓勵企業(yè)投資,會許諾很多空頭支票,也就是所謂的“招商優(yōu)惠政策”,但是一但要上升為政
3、府文件的高度,就很難。我有個朋友曾負責一個3000畝的大盤的策劃工作,就碰到這種情況;他們企業(yè)剛當初進入市場的時候,市政府允諾了大量的優(yōu)惠政策,可是當他們把這些有利于企業(yè)推廣的政策實際上多是政府會議紀要)推向社會的時候,政府不干了,說“絕對不允許以政府的任何名義來運作項目”。也有的企業(yè)把市場調(diào)研敷衍了事,很多對企業(yè)樓盤開發(fā)有重要影響的政策沒有很好的了解到,比如房產(chǎn)征收的稅費,戶型設(shè)計格局等,把錯誤的信息反饋給規(guī)劃設(shè)計院,當項目一但報批獲準,更改的難度就可想而知了。批判二:外地開發(fā)企業(yè)喜歡拍賣拿地在縣級城市以招牌掛方式拿
4、地風險很多,由于篇幅所限我僅舉二個例子:1、過國企改制獲取土地。此類土地多為劃撥工業(yè)用地,需要經(jīng)土地儲備整理中心收回進行招拍掛注意其中的風險,當?shù)仄髽I(yè)不懂規(guī)則或蓄意欺騙,往往在重組中把此類土地按照市場價格作價,其實還要收回經(jīng)過公開市場),我方通過操作可以控制土地進入公開市場的時機,另外可以在該國企將收到的土地出讓金返還上打主意;2、不摸潮水胡亂應(yīng)拍應(yīng)拍風險不僅僅體現(xiàn)在在價格的變化上,又表現(xiàn)為有的單位為了擊退競爭對手請有關(guān)方面的關(guān)鍵人物出面,勸退招牌掛對手或恐嚇招牌掛對手,必要時以天價成交排除競爭對手,然后使此次招拍掛無
5、效有人可能認為這是二敗具傷他們可能要犧牲保證金,但是如果他們能做好政府關(guān)系,保證金是可以退還的);有的單位充分利用時間差,說服土地儲備整理中心縮短信息公開到招標截至之間的時間間隔,設(shè)置苛刻條款使對手在短時間內(nèi)很難實現(xiàn),如繳納巨額保證金等在實際操作中降低地價首付比例,延長繳納時間能拖則拖。),政府的標桿工程或形象工程在拍賣的過程中,這種情況體現(xiàn)的有其明顯。批判三:外地企業(yè)喜歡拿新城區(qū)的凈地外地企業(yè)喜歡到新區(qū)拿地是有其很深的開發(fā)思路根源的,不僅僅是地價低廉,地價升值空間大的優(yōu)點,還包括:1、現(xiàn)在政府對于老城區(qū)的拆遷很“怕出
6、事”,所以往往讓企業(yè)自己拆遷,你想政府都怕拆遷,企業(yè)能有多大力度,如果在碰上一些地痞無賴式的釘子戶,假設(shè)企業(yè)此時不找黑道,估
