城中村改造的模式

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1、“城中村改造的模式：城中村”，一個現(xiàn)代城市中流行的名詞，一個兼有城市和農(nóng)村性質(zhì)的元素，成為政府和各界學(xué)者普遍關(guān)注的對象。在城區(qū)以外的農(nóng)村看來，它無疑是城市的一部分，就如同是城市中的一個社區(qū)；從城市居民看來，它儼然仍是農(nóng)村，仍是與城市格格不入的特殊的“鄉(xiāng)巴佬”居住點(diǎn)。同時，村內(nèi)道路陰暗狹窄，消防車、救護(hù)車、警車根本無法進(jìn)入，文化娛樂設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，環(huán)境質(zhì)量低下[1]。更為嚴(yán)重的是，此類地域是“三無”人員和“超生游擊隊(duì)”的避風(fēng)港，以及“黃、毒、賭”泛濫的場所，給社會安全問題帶來極大的隱患。因此，許多城市已經(jīng)將“城中村”改造提上議事日程。石

2、家莊市自2002年開始，計(jì)劃用五年時間將二環(huán)路內(nèi)的45個“城中村”改造完畢?！　∫弧ⅰ俺侵写濉睂Τ鞘邪l(fā)展的影響　　(一)對城市建設(shè)的影響　　由于多年來對“城中村”的綜合管理不當(dāng)，在利益的驅(qū)使下，當(dāng)?shù)鼐用耠S意增建、搭蓋出租房屋的現(xiàn)象很普遍。同時，由于環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等公共配套設(shè)施未完善，“城中村”的“臟、亂、差”現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，“城中村”的存在嚴(yán)重妨礙了城市交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，一些城市主干道由于“城中村”的阻擋而不能在近期實(shí)施，不得不繞道改線，使交通干道服務(wù)區(qū)域不能優(yōu)化配置，對城市的規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)生不利影響，也不利于城市環(huán)境保護(hù)工作的開展?！　?二)對城

3、市管理體制的影響　　“城中村”長期保留農(nóng)村建制，實(shí)行農(nóng)村管理體制，形成了相對封閉的小社會，“城中村”所在的街道難以按照城市管理體制實(shí)施管理。這種城鄉(xiāng)二元管理體制，表面上兩種管理體制都在實(shí)施管理，實(shí)際上是哪種體制也沒發(fā)揮好作用，造成“城中村”的規(guī)劃、建設(shè)、管理長期處于混亂狀態(tài)，不利于政府有關(guān)部門開展工作，體制上不能制定合理的政策進(jìn)行規(guī)范和約束，造成了房屋建設(shè)布局混亂現(xiàn)象，不僅嚴(yán)重破壞了城市景觀，影響市容市貌，而且還成了城市最大的衛(wèi)生死角?！俺侵写濉彪s亂的建筑和生活環(huán)境，在很大程度上破壞了城市形象，降低了城市品位，削弱了城市競爭力，成為城市現(xiàn)代化的一

4、大障礙?！　?三)對城市用地的影響　　“城中村”的住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，以單家獨(dú)戶建設(shè)為主，房屋建筑相對于城市來說占地面積大，建筑密度高，容積率低，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下?！　?四)對城市文化的影響　　由于歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，“城中村”村民的文化素質(zhì)通常較低，村民求職處于不利地位，但由于他們擁有城市的稀缺資源——土地，通過房屋出租、集體分紅等獲利比較容易，無須四處奔波便能過上不錯的生活。他們幾乎不用工作，也習(xí)慣了不勞而獲、游手好閑，精神文化相對匱乏，與現(xiàn)代都市的快節(jié)奏生活格格不入，由此造成“吸毒、斗毆、聚賭”等現(xiàn)象屢見不鮮。“城中村”幾乎

5、成了現(xiàn)代城市理念的傷疤、城市文化的敗筆，嚴(yán)重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。因此人們戲謔的稱之為“毒瘤”[2]。　　綜上，“城中村”改造是城市化發(fā)展的迫切需要，“城中村”完全融入城市是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。城市對周邊地區(qū)有較強(qiáng)的聚集力和輻射力，城市化是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和文明程度的重要標(biāo)志?！俺侵写濉币呀?jīng)嚴(yán)重影響了城市化進(jìn)程，改造“城中村”是建設(shè)現(xiàn)代化城市，提高“城中村”村民素質(zhì)，提升城市競爭力的迫切需要。改造“城中村”，勢在必行?！　《?、城中村改造的理論基礎(chǔ)　　(一)地租地價理論——城中村改造的動力　　根據(jù)馬克思主義地租理論，城市區(qū)位對級差地租具有決

6、定性影響，而住宅用地級差地租產(chǎn)生的條件主要是交通、繁華度、環(huán)境等區(qū)位條件。“城中村”改造就是通過實(shí)現(xiàn)級差地租Ⅱ來獲取收益，即通過追加投資或提高交通通達(dá)程度等手段來增加收益。當(dāng)前“城中村”的土地收益還遠(yuǎn)未達(dá)到最佳水平，尚有很大潛力可挖。如果通過改造或追加投資等將這一部分潛力挖掘出來，所獲地租收益的提升完全有可能彌補(bǔ)改造所需的投資，將“城中村”改造變成一種社會效益和經(jīng)濟(jì)效益兼得的大好事。　　(二)土地集約利用理論——城中村改造的立足點(diǎn)　　1.就土地利用強(qiáng)度而言　　“城中村”土地普遍實(shí)行單家獨(dú)戶的居住方式，基本上為1-3層的獨(dú)房形式。如果把“城中村”房

7、屋建成高層公寓，剩余的土地即可投入市場，進(jìn)行土地資產(chǎn)經(jīng)營，獲取大量資金后再進(jìn)行滾動改造，既能保證土地的充分利用，也可解決“城中村”改造的資金短缺問題?！　?.就用地結(jié)構(gòu)而言　　現(xiàn)行的“城中村”土地結(jié)構(gòu)極不合理。大部分土地都用于建筑住宅，道路交通設(shè)施極其簡陋，綠化用地十分稀少。如果合理安排居住用地、綠化用地、商業(yè)用地以及娛樂用地等，形成良性經(jīng)營局面，既可實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境的改變，又可獲得大量土地收益，達(dá)到贏利目的。　　3.從土地集約利用而引發(fā)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)來看　　“城中村”改造成功可以使得一系列問題得以解決，相關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化問題均可能產(chǎn)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，村

8、民的素質(zhì)也會因此得到相應(yīng)提高，城市形象得到巨大提升?！　∪?、“城中村”改造的目標(biāo)　　“城中村”改造的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)以下五個轉(zhuǎn)變：“城中村