“城中村”改造與開發(fā)模式研究

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1、“城中村”改造與開發(fā)模式研究一、改造與開發(fā)模式的思路研究以往“城中村”改造大多帶有濃厚的急功近利思想和理想主義色彩，希望一次性地對(duì)整個(gè)舊村進(jìn)行改造重建。由于涉及數(shù)額龐大的拆遷、賠償與返還等費(fèi)用，沒有強(qiáng)大的政府財(cái)政實(shí)力作后盾，這種整體改建式的城中村改造，要么只能停留在規(guī)劃圖紙上根本無法實(shí)施，要么只能以眾多特殊的優(yōu)惠政策作支持，大幅降低規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)與檔次，企圖以超高的容積率與建筑密度、犧牲環(huán)境與配套的方式獲取收益；但這些措施的結(jié)果往往事與愿違——一方面在房地產(chǎn)形成買方市場(chǎng)的宏觀背景下，導(dǎo)致大量商品房積壓，在影響自身投資回報(bào)的同時(shí)還破壞了整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序與平衡；另一方面則是“新建舊村”，

2、不得不在今后進(jìn)行二次改造。因此，正確的改造思路是：根據(jù)城市自身特點(diǎn)與條件，針對(duì)不同類型的“城中村”，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，進(jìn)行個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，要“一村一策”，“一村一模式”，既保留出租屋，壯大集體經(jīng)濟(jì)，又兼顧各方利益。針對(duì)不同的改造目標(biāo)和現(xiàn)狀情況，有不同的改造模式可供選擇。例如，有的改造僅僅是局部建設(shè)，有的則是整體推倒重來；有的以拓寬開敞空間、完善配套設(shè)施為主，有的則以改變私人居住環(huán)境為主；有的就地拆遷安置，有的則采取土地置換的方式實(shí)行整村搬遷。同時(shí)針對(duì)外來流動(dòng)人口，城市住房供給體系的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)在“政府—村民—居住者”之間形成，通過規(guī)劃和法律保障確保其實(shí)施。二、改造與開發(fā)原則（一）以上層次規(guī)劃為

3、指導(dǎo)，區(qū)域整體控制，協(xié)調(diào)發(fā)展解決好各層次規(guī)劃在本區(qū)內(nèi)及與本區(qū)相關(guān)部分的銜接和協(xié)調(diào)問題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)“城中村”與周邊地區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃，使“城中村”融入到城市的統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)與管理中去，逐步將“城中村”轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械赜颉＃ǘ└咝Ъs用地、可持續(xù)發(fā)展原則正確引導(dǎo)、妥善安排、合理規(guī)劃，促進(jìn)各項(xiàng)功能的合理集聚，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，確?？臻g布局緊湊，合理利用土地資源。正確處理近、遠(yuǎn)期的關(guān)系，因勢(shì)利導(dǎo)，分階段循序漸進(jìn)式改善，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性和可操作性。（三）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則在“城中村”的逐步改造和建設(shè)中，促進(jìn)“城中村”經(jīng)濟(jì)正常健康發(fā)展，同時(shí)注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)傳統(tǒng)文化和歷史文化的遺存，改善“城中村

4、”的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量。（四）產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、城鄉(xiāng)一體化原則合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)不同產(chǎn)業(yè)互相促進(jìn)、共同發(fā)展，充分考慮城市發(fā)展對(duì)“城中村”發(fā)展的吸納、帶動(dòng)與促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)同步城市化，現(xiàn)代化。（五）繼承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化原則?挖掘城市文化內(nèi)涵，保護(hù)“城中村”具有特色的物質(zhì)景觀、社會(huì)文化景觀；積極探索具有廣州地方特色的嶺南文化，為廣州市歷史文化的保護(hù)和再開發(fā)、延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈提供有效保障。三、改造與開發(fā)目標(biāo)和總體策略（一）長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)在充分尊重村民和其經(jīng)濟(jì)組織的利益下，結(jié)合《廣州市城市建設(shè)戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》和其它相關(guān)規(guī)劃及政策，如何有效的解決“城中村”環(huán)境問題和社會(huì)問題，并通過規(guī)劃整合和發(fā)展研究來有效的提

5、升其經(jīng)濟(jì)地位和發(fā)展前景。使“城中村”有效的融入到城市的健康區(qū)域當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)合理，有序的發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展之路。最終成為實(shí)現(xiàn)“和諧廣州”、“綠色廣州”的有效推動(dòng)元素。（二）近期目標(biāo)通過規(guī)劃使本次工作的九個(gè)工作對(duì)象（河沙村、寺右村、東漖村、柯木塱村、琶洲村、同和村、橫沙村、石樓鎮(zhèn)赤山東村、雅瑤鎮(zhèn)岑境村）能夠在嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度的前提下順利實(shí)施改造規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目標(biāo)：1、實(shí)現(xiàn)城市小區(qū)的居住和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)――配套完善、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適；2、結(jié)合古建和當(dāng)?shù)靥厣茉炀哂袔X南特色的生活區(qū)；3、結(jié)合各對(duì)象的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，建立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)改變?cè)瓉韱我坏漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；4、在改造的基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮低收入人群的居住

6、需求。（三）改造與開發(fā)的總體策略1）規(guī)劃先行、重點(diǎn)改造堅(jiān)持城市規(guī)劃對(duì)“城中村”改造工作的指導(dǎo)，要按照城市總體規(guī)劃和要求，抓緊編制從全市層面進(jìn)行規(guī)劃管理的技術(shù)規(guī)范和相關(guān)政策文件，使改造工作有章可循，形成積極的整體效益。加快推進(jìn)“城中村”改造專項(xiàng)規(guī)劃的編制，并將其作為具體改造項(xiàng)目的強(qiáng)制性依據(jù)，以保證改造項(xiàng)目符合建設(shè)國(guó)際化、現(xiàn)代化城市的要求，并具有科學(xué)性和可操作性。集中優(yōu)勢(shì)資源，重點(diǎn)抓好位于城市重要地區(qū)的“城中村”及現(xiàn)狀生活條件極差的“城中村”村的改造，迅速提升城市建設(shè)的整體水平，推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程。2）統(tǒng)一開發(fā)、分期實(shí)施實(shí)行整體開發(fā)制度，防止借“分期實(shí)施”之名，行“零星插建”之實(shí)。通過土地管

7、理、規(guī)劃管理、計(jì)劃管理、資金監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格控制，保證城中村的面貌得到整體改善。加強(qiáng)對(duì)城中村改造規(guī)模的總量調(diào)控，嚴(yán)格管理改造工作計(jì)劃，根據(jù)城市重大建設(shè)、解決城中村的實(shí)際問題及協(xié)調(diào)改造工作與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系關(guān)系的要求，科學(xué)制訂全市和各區(qū)城中村改造工作的分期推進(jìn)方案，保障改造工作有計(jì)劃、分步驟、穩(wěn)妥有序地開展。3）配套建設(shè)、完善管理在抓緊開展空間改造和規(guī)劃管理工作的同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)“城中村”內(nèi)違法建設(shè)、違法