歐派楓景營銷推廣方案

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1、歐派楓景營銷推廣計(jì)劃歐派楓景營銷推廣方案第一部分：產(chǎn)品研究一、地段1、地理位置本項(xiàng)目處于鳳凰山下，鳳凰實(shí)驗(yàn)中學(xué)旁，本項(xiàng)目所處地段對(duì)昭通市民的知度和認(rèn)可度比較低，原因是本地塊距離昭通鳳凰山公墓比較近。所以想購房者受中國傳統(tǒng)觀念的影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目在地段價(jià)值上的判斷偏低于本項(xiàng)目的實(shí)際定位價(jià)值。從某種意義上說，本項(xiàng)目的地段價(jià)值判斷影響到客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的觀望和不認(rèn)可度。鑒于客戶對(duì)地段概念在感知和認(rèn)可上有一定的排斥和出入現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要，關(guān)于項(xiàng)目（區(qū)域）地段的形象營造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵。2、交通處于海樓路和鳳霞路中間

2、，接近蒙泉路。二、配套本項(xiàng)目區(qū)域生活配套設(shè)施齊全（周邊的配套設(shè)施，學(xué)校、公園、超市、醫(yī)院）學(xué)校：昭通實(shí)驗(yàn)中學(xué)和本小區(qū)一墻之隔。緊鄰鳳凰中學(xué)，緊靠鳳凰山萬畝森林公園，和望海公園相鄰，醫(yī)院：昭陽區(qū)中醫(yī)院，昭通婦幼保健院、昭通南方醫(yī)院等公園：昭通最具魅力的望海公園，鳳凰山萬畝森林公園。望海公園是昭通做的最好的景觀公園，非常受市民的親睞，本項(xiàng)目就處于望海公園范圍內(nèi)。所以在營銷推廣中一定要利用這優(yōu)越的景觀作為本項(xiàng)目的輔助推銷，以此來打消一部分想購房子對(duì)本項(xiàng)目所處地塊的不利因素。同時(shí)對(duì)購房者由置業(yè)顧問對(duì)購房者展開心理攻勢(shì)，勾勒本項(xiàng)

3、目的前景和升值潛力的空間。其次本項(xiàng)目緊靠鳳凰山萬畝森林公園，有山有水，環(huán)境優(yōu)美。三、產(chǎn)品1、環(huán)境和景觀規(guī)劃體現(xiàn)“歐式建筑景觀”是本項(xiàng)目最顯著的景觀規(guī)劃特征，在環(huán)境規(guī)劃方面，本項(xiàng)目應(yīng)該先把工地綠化景觀先做出一部分來，給購房者一個(gè)良好的觀景效果。卓越的歐式建筑風(fēng)格和歐式園林景觀是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)！在今后的傳播包裝過程中，歐式建筑風(fēng)格、、園林景觀特設(shè)將是本項(xiàng)目?jī)r(jià)格和去化速度最有利的利基！2、戶型從功能和規(guī)劃出發(fā)，本項(xiàng)目戶型具有獨(dú)到之處。尤其是“2棟”戶型的規(guī)劃，可以成為本項(xiàng)目重點(diǎn)出擊的賣點(diǎn)之一。然而，就整個(gè)盤的戶型和朝向來看

4、，本案明顯不占優(yōu)勢(shì)的東西朝向戶型（即，朝向公墓的戶型1幢）和靠近小區(qū)大門入口處的2幢最好戶型應(yīng)該捆綁在一起，采用拉開差價(jià)的方法來促使1幢戶型順利去化。3、售樓部現(xiàn)售樓部裝修和本項(xiàng)目的風(fēng)格不相匹配，在沙盤上看不出“歐式園林”的建筑風(fēng)格，因此需對(duì)售樓部重新裝修改善沙盤，在原沙盤的基礎(chǔ)上加入特別具備歐式風(fēng)格建筑的風(fēng)格以及歐式建筑的園林景觀模型圖。4、樣板房房地產(chǎn)營銷中至關(guān)重要的就是樣板房的投入使用，它必定能為本次推廣及開盤銷售制造話題。1、其他配套鳳凰中學(xué)、幼兒園就在小區(qū)旁邊，我們要充分利用這一資源。另外把鳳凰山可利用價(jià)值體

5、現(xiàn)出來生態(tài)園林居住將是本項(xiàng)目區(qū)別于其他樓盤的重要砝碼2、品牌重點(diǎn)做好昭通片區(qū)第一個(gè)歐式建筑風(fēng)格的第一品質(zhì)樓盤氣勢(shì)。3、價(jià)格經(jīng)過精密分析，我們認(rèn)為：歐式建筑風(fēng)格品牌樓盤的塑造從根本上解決速度與價(jià)格的矛盾鑒于此，我們?cè)谝黄谕票P過程中，保證均價(jià)在3200元／㎡的前提下，制定“拉開差價(jià)”、“低開高走”的策略，優(yōu)質(zhì)的房源和1幢房源搭配銷售。保證1棟順利去化，然后再優(yōu)質(zhì)房源高價(jià)緩?fù)?，普通房源?yōu)價(jià)收尾，低開高走，波浪式攀升，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的基本策略。4、產(chǎn)品定位本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)上都有獨(dú)特之處，歐派楓景以現(xiàn)代

6、簡(jiǎn)約歐式建筑體現(xiàn)了一種悠閑的“逸居”生活態(tài)度，對(duì)于昭通城市居民，具有較大的誘惑力。同時(shí)對(duì)于理性購房者來說，考慮的方面很多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足吸引購買，加上本項(xiàng)目在地段價(jià)值上的缺陷，導(dǎo)致很多購房者都處于觀望態(tài)度，所以我們應(yīng)該在營銷手段上改變一些措施，鼓勵(lì)第一個(gè)吃螃蟹的購房者。同時(shí)也應(yīng)該把項(xiàng)目環(huán)境宜人，房型特色，周邊配套設(shè)施齊全等介紹給想購房者。另外本項(xiàng)目已經(jīng)入市快一年了，但是銷售量去不容樂觀，所以我們必須在一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造，營銷推廣等方面重新塑造，在基本概念上做加法，把產(chǎn)品的個(gè)性完全釋放出來。我們將產(chǎn)品風(fēng)格和

7、生活方向概念定位：打造一個(gè)歐式風(fēng)格園林景觀小區(qū)演繹“歐派楓景”式榜樣時(shí)代的生活品質(zhì)在居住環(huán)境上，我們用“歐式園林景觀”來統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“歐式現(xiàn)代建筑”演繹國際化的簡(jiǎn)約主義的特色概念來深入人心。廣告用語這是一個(gè)充滿品位的城市航標(biāo)這是一個(gè)榜樣時(shí)代的歐式風(fēng)景小區(qū)親水、親綠、親文、親情、親和的人性規(guī)劃設(shè)計(jì)演繹著小都市的時(shí)代時(shí)尚生活！歐式園林景觀，鳥聲，讀書聲、陶冶情操。這是一個(gè)具有國際化、未來化的居住小區(qū)小城市生活、健康主題鳳凰山萬畝森林公園，有山有水，環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目配套齊全，從幼兒園到高中都是一體的

8、教育體系。總定位：昭陽區(qū)首個(gè)歐式建筑園林高品質(zhì)小區(qū)分定位：教師階層的專屬領(lǐng)地第二部分：目標(biāo)消費(fèi)群分析一、目標(biāo)消費(fèi)群分析1、歐派楓景幾大特征（1）主力總價(jià)30萬—49萬（2）位置優(yōu)越，觀景環(huán)境好（3）交通便利，配套設(shè)施齊全（4）未來升值潛力大（5）小城市生活、健康主題（6）良好的教育資源基于上述幾大特征，對(duì)客戶進(jìn)行分析定位1、目標(biāo)客