房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法(2015年修訂)

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1、中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法（2015年修訂）第一章總則第一條為加強(qiáng)成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況制定本辦法。第二條本辦法適用于地產(chǎn)集團(tuán)本部、各城市公司及項(xiàng)目公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第三條各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)建立成本核算責(zé)任制，嚴(yán)格按照地產(chǎn)集團(tuán)成本管理的要求，組織成本核算工作，完善成本核算基礎(chǔ)，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供開發(fā)成本核算信息。第二章成本核算的基本程序第四條成本核算的基本步驟（一）根據(jù)成本核算對(duì)象的項(xiàng)目特點(diǎn)和核算原則，確定

2、成本核算對(duì)象。成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。（二）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。（三）按受益原則和配比原則，確定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（四）按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。（五）編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。（六）正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。（七）正確劃分可售面積、不可售面積（按政府主管部門規(guī)定劃分），并分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本。第五條

3、成本核算對(duì)象的確定（一）確定成本核算對(duì)象的原則1.可否銷售原則：可否銷售是區(qū)分成本核算對(duì)象的基本原則。開發(fā)產(chǎn)品可對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售，則應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。2.定價(jià)差異原則：是區(qū)分不同成本對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)之一，不同產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)存在較大差異，則應(yīng)單獨(dú)歸集核算其開發(fā)成本。3.產(chǎn)品差異原則：開發(fā)產(chǎn)品在建筑上存在明顯的差異，可能導(dǎo)致其成本差異較大時(shí)要分別作為成本核算對(duì)象。4.功能區(qū)分原則：開發(fā)產(chǎn)品在使用功能上有明顯區(qū)分，在定價(jià)銷售及建造成本方面存在明顯差異。5.便于成本費(fèi)用的歸集：確定成本對(duì)象時(shí)需考慮成本費(fèi)用歸集是否方便的因素，以適應(yīng)成本監(jiān)控

4、的要求。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。（二）確定成本核算對(duì)象的基本方法1.同期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，按住宅（獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、花園洋房、多層、小高層、高層、超高層等）、辦公（甲級(jí)辦公、普通辦公、loft、酒店式公寓、類住宅、地下商業(yè)等）、商業(yè)（商業(yè)街、購(gòu)物中心、底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)棟商業(yè)、地下商業(yè)等）、配套（學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、養(yǎng)老院、體育場(chǎng)館、公交站等）、車庫(kù)/車位（地上車庫(kù)/車位、地下車庫(kù)/車位、儲(chǔ)藏室）等不同產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。2.成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)分期（區(qū)）

5、核算。同一期（區(qū)）內(nèi)有上述T”中所述的產(chǎn)品類型，按產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。3.在同一建筑物上有商業(yè)裙樓、住宅、公寓、辦公寫字樓、車庫(kù)/車位等不同功能的產(chǎn)品，按功能劃分成本核算對(duì)象。4.核算對(duì)象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一核算對(duì)象，同時(shí)應(yīng)保持經(jīng)營(yíng)信息分析和成本信息分析中核算對(duì)象劃分的一致性。（三）特殊成本核算對(duì)象的確定方法1.車庫(kù)/車位（1）計(jì)容積率的地上車庫(kù)/車位（一般情況下均可售）作為核算對(duì)象單獨(dú)核算；（2）不計(jì)容的地下、半地下及架空層車庫(kù)/車位應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、項(xiàng)目銷售承諾等具體情況確定是

6、否獨(dú)立核算。通常情況下，如當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定可銷售，且銷售合同中明確其為業(yè)主所有，則應(yīng)獨(dú)立核算，預(yù)留相應(yīng)成本（不分?jǐn)偟貎r(jià)）；（3）專用臨時(shí)停車位：指開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的車位，在銷售時(shí)明確公示在一定期限內(nèi)不予銷售，僅用于供業(yè)主或來訪車輛臨時(shí)停車出租的車位,以及開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的可售車位中的一部分被明確作為專用臨時(shí)停車位。此部分車位不作為核算對(duì)象，而作為配套設(shè)施，成本全部攤?cè)肫渌墒郛a(chǎn)品；(4)人防地下室不論其是否作為車庫(kù)，均應(yīng)作為配套設(shè)施，成本全部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品；個(gè)別地區(qū)當(dāng)?shù)卣咴试S其銷售的，則作為獨(dú)立核算對(duì)象，參照上述“⑵”、“⑶”處理。

7、1.會(huì)所(1)按商業(yè)報(bào)建的會(huì)所、對(duì)外出售(含出售給物業(yè)公司)的會(huì)所、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對(duì)外經(jīng)營(yíng)的會(huì)所應(yīng)作為成本對(duì)象獨(dú)立核算，預(yù)留相應(yīng)成本;(2)明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會(huì)所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本全部攤?cè)胂嚓P(guān)的可售產(chǎn)品；(3)混合性質(zhì)會(huì)所(部分可售、部分為配套)應(yīng)根據(jù)其可售和不可售部分的建筑面積分別按前述兩種方式處理。2.教育配套設(shè)施(1)無償將產(chǎn)權(quán)移交政府以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本攤?cè)肫渌墒郛a(chǎn)品；(2)有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對(duì)象單獨(dú)核算成本，成本中是否包括地價(jià)

8、應(yīng)視購(gòu)入土地時(shí)是否計(jì)入教育配套部分地價(jià)決定，移交費(fèi)用與實(shí)際成本的差額計(jì)入當(dāng)期損益；(3)產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，按以下方式分別處理：①按出售方式的，應(yīng)單獨(dú)作為成本對(duì)象，按商業(yè)方式處理；②教育配套設(shè)施的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)而導(dǎo)致收益較低