衡水市盛世華庭營銷策劃提案

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1、盛世華庭營銷策劃提案區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|(zhì)戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產(chǎn)品設(shè)計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計建筑設(shè)計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考理解趨勢2008地產(chǎn)市場宏觀趨勢--宏觀面趨變，市場出現(xiàn)博弈，產(chǎn)品出現(xiàn)高低端分化，需求仍未滿足。中央政府致力于對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的均衡調(diào)控一直沒有放松，2007年迎來全國性井噴，隨后又迎來以銀根緊縮為核心的新一輪政策調(diào)控。種種跡象表明，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土

2、地、金融、稅收等進一步深化調(diào)控，不可否認這些變化將對地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。2007年底隨著所謂“房價拐點論”的出現(xiàn)，地產(chǎn)市場出現(xiàn)了消費者與開發(fā)商的搏抑。預(yù)期2008年房價將可能出現(xiàn)兩極分化。完全走市場路線，高端產(chǎn)品價格還會持續(xù)上升，但升幅不會像2007年那樣快，可能維持在6%~7%左右。而普通住房價格基本趨于穩(wěn)定狀態(tài)，尤其與兩限房、經(jīng)濟適用房、廉租房相類似的房子，價格可能是穩(wěn)定的。未來房產(chǎn)品的各類市場需求與政策導(dǎo)向下的市場供應(yīng)存在一定供需矛盾。房地產(chǎn)營銷的難點在于找到突破項目潛在消費需求

3、的心理訴求角度，這需要更細致地細分消費市場，更細膩地分析消費市場的潛在需求。從以往僅在產(chǎn)品面找到項目獨特的營銷亮點過渡到從市場消費面找到項目主力消費群體獨特的市場需求，并以此為原點從產(chǎn)品、服務(wù)等各個方面進行攻破，這將是我們做產(chǎn)品營銷的方向。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|(zhì)戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產(chǎn)品設(shè)計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計建筑設(shè)計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考理解城市安平縣隸屬河北省衡水市,轄3鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，23

4、0個行政村，32萬人口，總面積505平方公里。絲網(wǎng)與養(yǎng)豬是安平的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。各類絲網(wǎng)企業(yè)門店達12000多家，從業(yè)人員12萬余人；養(yǎng)豬專業(yè)村80多個，養(yǎng)殖小區(qū)34個，從業(yè)人員達3萬多人。2006年，全縣生產(chǎn)總值55.2億元；全部財政收入2.4億元；全社會固定資產(chǎn)投資20.4億元；外貿(mào)出口總額16453萬美元；社會消費品零售總額實現(xiàn)13.4億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到8087元；農(nóng)民人均純收入達到4248元。2006年縣城建成區(qū)面積13.2平方公里，常住人口10萬余人，城市化率達到32%。安平

5、城市化發(fā)展目標，到2010年把安平建成15萬人口，經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的衡水市次中心城市。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|(zhì)戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產(chǎn)品設(shè)計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計建筑設(shè)計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考r區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χ嗄暌詠?，安平房地產(chǎn)業(yè)一直平穩(wěn)發(fā)展。根據(jù)安平房管局信息顯示，截止2003年，安平縣城有住宅7940套，總建筑面積833240㎡。隨著全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2006年以來，安平房

6、地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了歷史大發(fā)展，一方面表現(xiàn)在成規(guī)模的現(xiàn)代化住宅小區(qū)如雨后春筍般拔地而起；另一方面表現(xiàn)在房價的快速提升，2005年前住宅市場價格基本在800元/㎡左右，目前高層最高價已經(jīng)超過2000元/㎡，多層最高價超過1500元/㎡。以目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢分析，安平房地產(chǎn)正經(jīng)歷著快速發(fā)展的高峰期。截止2007年7月，安平縣城有近10個在售住宅項目。入市的開發(fā)項目參差不齊，有別墅、高層住宅等高檔產(chǎn)品，也有配套不齊、品質(zhì)較差的低檔項目；有十幾棟的大型成熟社區(qū)，也有2—3棟的小型項目；因此，作為有10萬左右人口

7、的安平縣城區(qū)域，房地產(chǎn)供應(yīng)市場可謂產(chǎn)品類型多、樓盤數(shù)量多，市場供應(yīng)量大。房地產(chǎn)消費方面，多數(shù)消費者認為現(xiàn)有房價高，房價增長快，但安平的中高品質(zhì)樓盤銷售周期一般在一年左右，整體住宅市場表現(xiàn)為供求平衡、銷售較好的狀態(tài)。安平房地產(chǎn)市場特點市場發(fā)展勢頭迅猛產(chǎn)品向品質(zhì)化發(fā)展社區(qū)向規(guī)?；l(fā)展需求向高檔化發(fā)展競爭對手惠祥新城：分二期開發(fā)，一期三棟，二期三棟位置：為民街與北新大道交叉口東北角規(guī)模：共6棟高層住宅，總建筑面積11萬㎡分為商業(yè)和住宅區(qū)兩部分，層數(shù)：12層、18層戶型：三室，四室，頂層為樓中樓戶型面積：1

8、30——280平米目前價格：2080——2700元/平米；均價約2500元/平米物業(yè)費：0.4元/平米/月車庫：地下車庫；價格：4.3萬/個競爭對手凱旋城：本項目集高層、多層、別墅于一體位置：紅旗大街與東馬路交叉口西北角規(guī)模：分三期進行，一期多層11棟，二期多層19棟，三期17層高層3棟戶數(shù)：一期528戶，二期912戶，三期306戶。凱旋城有6棟聯(lián)排別墅銷售只剩2套（均價：1800元/㎡面積：280㎡）主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)多層價格：1500—1700元/㎡物業(yè)費：0