帝郡華庭營銷策劃提案

《帝郡華庭營銷策劃提案》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、帝郡華庭營銷策劃提案Page37of37/一、引言本方案運(yùn)用國際上通行的新產(chǎn)品開發(fā)以及市場營銷學(xué)的理論學(xué)科體系，對帝郡豪庭項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)及營銷推廣做出了較為全面的闡述，試圖為產(chǎn)品銷售提供總的指導(dǎo)方向。1.1項(xiàng)目簡介：『帝郡豪庭』為高層典狀城市公寓，位于福州五一路正大廣場，緊鄰五一廣場，南側(cè)為電信大廈，距市政府路約300米。周邊生活及商業(yè)設(shè)施配套齊全，項(xiàng)目建成后將成為福州個性鮮明的高檔商住樓。項(xiàng)目基本指標(biāo)：建筑高度：100米以下基底面積（二期）：1654.7m2標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1546.4m21.2目標(biāo)市場及細(xì)分市場的區(qū)分與

2、簡要描述目標(biāo)市場營銷的觀念已為越來越多的企業(yè)所接受，它能幫助企業(yè)更好地識別市場營銷機(jī)會，使企業(yè)能為每個目標(biāo)市場提供適銷對路的產(chǎn)品，調(diào)整價格銷售渠道和廣告，避免分散營銷力量，以便把重點(diǎn)放在最有潛力的顧客身上。細(xì)分市場：針對本項(xiàng)目所處的地段特征以及現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)所面對的細(xì)分市場，制定出[帝郡豪庭]項(xiàng)目的各細(xì)分市場如下：·地域細(xì)分①福州②八縣·人口細(xì)分：①福州：海內(nèi)外商務(wù)機(jī)構(gòu)、企業(yè)白領(lǐng)、小企業(yè)主、SOHO、投資投機(jī)者②八縣：投資者·心理變量細(xì)分：①有強(qiáng)烈的進(jìn)入社會主流的欲望，和一定的生活情趣②有強(qiáng)烈的報負(fù)心，精明強(qiáng)干或?qū)I(yè)③擁

3、有創(chuàng)造財富的能力，同時懂得享受生活④對自身能力和專業(yè)非常自信⑤興趣愛好廣泛，有較高品位Page37of37/·行為變量：①注重產(chǎn)品實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵②對需求保持審慎態(tài)度③購買理性，決定迅速④自我決策，也受其他人影響⑤間歇性使用（出租）可進(jìn)入的目標(biāo)市場：⑴福州28-45歲公寓產(chǎn)品消費(fèi)者⑵投資投機(jī)者————————————————————目標(biāo)市場營銷包括以下三個步驟：1．細(xì)分市場→按照不同的細(xì)分變量將市場劃分為不同的顧客群。產(chǎn)品開發(fā)小組應(yīng)該明確不同的細(xì)分市場的方法，勾勒出細(xì)分市場的輪廓。2．選擇目標(biāo)市場→制定衡量細(xì)分市場吸引力的標(biāo)準(zhǔn)，

4、選擇一個或幾個要進(jìn)入的市場。3．產(chǎn)品定位→確定企業(yè)的競爭地位及其向每個目標(biāo)市場提供產(chǎn)品。1.3編制計(jì)劃的人員：為明確方案進(jìn)一步深入或修正的具體執(zhí)行人員，以及明確共同完成本方案的市場信息收集整理人員。特將制定本方案的漢臣廣告[帝豪臺項(xiàng)目專項(xiàng)小組的人員介紹如下：【總案企劃及撰寫】：黃家宇【產(chǎn)品核心形象設(shè)計(jì)】：丘【市場信息整理】：李旭東【銷售企劃】：張赟Page37of37/二、2004年福州房地產(chǎn)宏觀市場運(yùn)行2．1、福州房地產(chǎn)市場情況一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，投資增速過快的勢頭得到遏制。1-9月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14

5、2.4億元，比增36.14%，開發(fā)投資仍在高位運(yùn)行，但增速減緩，呈現(xiàn)逐季回落的趨勢。二、商品房供求基本平衡，求略大于供。（1）樓市進(jìn)入“大盤”時代.（2）存量房特別是市區(qū)交易持續(xù)攀升，存樓市已進(jìn)入“大盤”時代量住宅交易增長勢頭迅猛。（3）新區(qū)，金山、東區(qū)和五四北板塊成為商品房開發(fā)熱點(diǎn)，三大新區(qū)的商品房供應(yīng)量占商品房供應(yīng)總量的一半以上。（4）90-110平方米、三房兩廳、兩房一廳緊湊戶型已成為購房者的主力消費(fèi)產(chǎn)品；（5）單價2500-3000元的產(chǎn)品和3500-4000元產(chǎn)品構(gòu)成市場消費(fèi)主力。總價30萬成為市場消費(fèi)的重心點(diǎn)。

6、（6）整體房價水平的上升。（7）消費(fèi)念日漸成熟，促進(jìn)住房升級換代，小戶型消化面積比去年有所下降。（8）60-70年代出生的中堅(jiān)力量人群和梯度消費(fèi)群體成為市場主力，外地購房人群增多。三、商品房空置情況仍是困擾開發(fā)商的問題，相對比去年辦公樓的情況有所好轉(zhuǎn)。1-9月全市商品房辦公樓空置面積9萬平方米，同比下降43.75%，這與今年年初的一股寫字樓金蟬脫殼不無關(guān)系。四、房屋價格整體上漲10%左右對市政統(tǒng)計(jì)數(shù)字結(jié)合實(shí)際開發(fā)情況的分析福州的整體房價上漲幅度對比去年有較大幅度上漲。價格（元/平方米）今年同期價格去年同期價格比增（%）住宅

7、291127555．66商業(yè)用房928190093．02寫字樓369936621．01車庫車位5413486211．13Page37of37/其他387336575．91平均323030804．87五、地價上漲，土地投入市場面積增大。六、開發(fā)資金來源多元化，貸款比例下降，個人住房貸款大幅增長。七、城市房屋拆遷門檻抬高。2．2、未來福州房地產(chǎn)市場走勢。一、房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。二、地產(chǎn)市場將延續(xù)供需兩旺的局面。三、房價仍將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。四、今年下半年收縮房貸的壓力明年有望輕微緩解。五、土地供應(yīng)有可能適當(dāng)增加，而

8、在其他如項(xiàng)目立項(xiàng)、選址等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理。六、政府注重宏觀調(diào)控，適度保持房地產(chǎn)市場政策穩(wěn)定。七、房地產(chǎn)開發(fā)回歸現(xiàn)實(shí)，市場大浪淘沙，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化整合。結(jié)論：福州的房地產(chǎn)市場處于較理性發(fā)展與趨于全面整合的局面，在供給旺盛而需求變化，尤其是小戶型市場萎縮的情況下，對本案的銷售提出了考驗(yàn)，如何抵擋大盤的高