房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施分析.docx

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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施分析一、前言隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，一批批資金雄厚、發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大的優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)逐漸滲入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些完成了資本原始積累的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也逐漸滲透到中小城鎮(zhèn)來(lái)，使房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，以最低的成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的目的是在確保工程功能、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成1．項(xiàng)目前期階段的成本。這一階段主

2、要是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析。此階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是基礎(chǔ)性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會(huì)超過(guò)4％。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。2．土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)土地成為主要的方式。3．設(shè)計(jì)階段成本。該階段具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本和招標(biāo)、評(píng)標(biāo)成本。如工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目

3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等。4．項(xiàng)目施工階段的成本。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。此階段的主要費(fèi)用包括：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。5．管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。在整個(gè)成本中所占的比例一般為2％左右。6．貸款利息。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。但是對(duì)于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)

4、目，它所占成本的構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7．稅費(fèi)。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷(xiāo)售收人的7％8．其它費(fèi)用。它主要包括：宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，在成本構(gòu)成中一般為5％左右。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施1．設(shè)計(jì)階段的成本控制。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資

5、的可能性為75％～95％；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35％～75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5％一35％。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的l％左右，但正是這l％的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占75％以上。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10％的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5％的總工程造價(jià)。在資金有約束的情況下，建設(shè)單位也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本投入。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會(huì)造成太大的缺口，又

6、能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算來(lái)確定。如綜合辦公樓的裝修設(shè)計(jì)就采用了限額設(shè)計(jì)的方法，一方面可以促使設(shè)計(jì)師在功能定位、材料選型等各個(gè)方面做得更細(xì)致入微；另一方面，對(duì)裝修材料的品牌、型號(hào)都有明確的規(guī)定，使項(xiàng)目成本的控制獲得了良好的效果。2．工程招投標(biāo)階段的成本控制。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開(kāi)發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器

7、材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3家～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢(xún)標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢(xún)標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢(xún)標(biāo)，詢(xún)問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢(xún)標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。如消防器材，我們就是以第一輪低于報(bào)價(jià)的30

8、％、第二輪又降3％的價(jià)格最終成交3．施工階段的成本控制。質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。但