房地產(chǎn)投資論文房地產(chǎn)投資分析論文：淺談房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)現(xiàn)狀new

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1、房地產(chǎn)投資論文房地產(chǎn)投資分析論文：淺談房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)現(xiàn)狀摘要:通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資概念的闡述,深入了解房地產(chǎn)投資的特點(diǎn),對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)分析,從整體上把握房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)投資;房地產(chǎn)現(xiàn)狀1房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇,是指不同的投資主體(政府、企業(yè)和個(gè)人)為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo),直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)[1]。中國(guó)現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)制度中,僅統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,事業(yè)單位和居民個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)投資并未包括在內(nèi)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有:土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。投資活動(dòng)

2、的結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)或者改造利用原有的房地產(chǎn);實(shí)質(zhì)是通過(guò)房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)資金的增值[2]。根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同,房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資主體直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作,包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式;房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為,投資者不需要直接參與房地產(chǎn)相關(guān)的投資管理,包括購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票,購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等活動(dòng)。同時(shí),根據(jù)房地產(chǎn)投資的用途不同,房地產(chǎn)投資也可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等

3、等[3]。2房地產(chǎn)投資的特性由于房地產(chǎn)本身的自然屬性及其所附帶的經(jīng)濟(jì)屬性,房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出一些與其他投資不同的特性:房地產(chǎn)投資對(duì)象位置的固定性。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是土地、建筑物等不可移動(dòng)實(shí)物。房地產(chǎn)所在區(qū)位的自然、交通、人文、商圈、生活設(shè)施等環(huán)境條件往往是房地產(chǎn)投資價(jià)值的決定因素,這些因素影響了房地產(chǎn)目前價(jià)格以及未來(lái)的潛在價(jià)位。因此,房地產(chǎn)投資者在選擇投資的房地產(chǎn)時(shí)不僅關(guān)注當(dāng)前的綜合環(huán)境,還會(huì)對(duì)未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景有更多的考慮。房地產(chǎn)投資對(duì)象的個(gè)體性很強(qiáng)。房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵在于“地段、地段還是地段”。從中不難看出,房地產(chǎn)所在區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的決定性作用,不同位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目有著不同的市

4、場(chǎng)價(jià)值;同時(shí),即使處于同一區(qū)位的房地產(chǎn),往往由于其個(gè)體性的差異,如周邊臨靠環(huán)境、朝向等等因素的差別而呈現(xiàn)出價(jià)位的不同。由于房地產(chǎn)投資對(duì)象的差異性較大,往往很難運(yùn)用對(duì)一般商品普適的經(jīng)濟(jì)法則進(jìn)行分析,這也就決定了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)性。2.1房地產(chǎn)投資對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的能動(dòng)作用房地產(chǎn)投資關(guān)系國(guó)計(jì)民生,是人們生產(chǎn)、生活的物質(zhì)保障,是提高人們生活水平的必要途徑,同時(shí)也是改善城市環(huán)境,提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。2.1.1房地產(chǎn)投資對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的作用機(jī)制(1)供給效應(yīng)房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)作為產(chǎn)品供給的增加,更源于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,從而直接或間接地啟動(dòng)或帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增加

5、。房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)能放大投資規(guī)模、投資范圍與領(lǐng)域,并且延長(zhǎng)投資期間,引起連鎖反應(yīng),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用。應(yīng)引起注意的是,由于房地產(chǎn)投資期間跨度長(zhǎng),其供給效應(yīng)也會(huì)滯后并積累,對(duì)此應(yīng)充分重視,以免造成供給效應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)集中并釋放,造成嚴(yán)重的供求失衡,引起經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)。(2)需求效應(yīng)房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)表現(xiàn)在由房地產(chǎn)投資引起的相關(guān)產(chǎn)業(yè)或部門的收入增長(zhǎng),由此帶來(lái)需求的增加,從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)實(shí)際上是投資乘數(shù)原理的作用過(guò)程。投資乘數(shù)數(shù)倍地?cái)U(kuò)大了國(guó)民收入,必然導(dǎo)致消費(fèi)等需求的增加。值得注意的是,相對(duì)供給效應(yīng)的滯后,需求效應(yīng)主要表現(xiàn)在投資

6、與經(jīng)濟(jì)的同期增長(zhǎng)中。這就要求我們?cè)谶\(yùn)用投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中,不能只關(guān)注投資當(dāng)期的需求效應(yīng)而忽略本期投資對(duì)后期產(chǎn)生的供給效應(yīng)。(3)擠出效應(yīng)房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)是指由于房地產(chǎn)投資的增加而影響社會(huì)對(duì)其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的投資。眾所周知,房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng),供求雙方在地位上不對(duì)等,市場(chǎng)信息的占有與獲取不對(duì)稱,價(jià)格在很大程度上被壟斷者操控,因而其利潤(rùn)空間大大高于正常市場(chǎng)水平,投資回報(bào)率同樣遠(yuǎn)高于一般社會(huì)平均投資回報(bào)率。于是,為牟取利益,包括來(lái)自銀行、基金、股市、投資機(jī)構(gòu)以及其他實(shí)業(yè)團(tuán)體的大量資金涌入該行業(yè),使得某些對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期與持續(xù)增長(zhǎng)起關(guān)鍵作用的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)所需要的資金被占用。由這種“

7、擠出效應(yīng)”導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡,對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將是長(zhǎng)期的。另一方面,消費(fèi),在這種高漲的房地產(chǎn)投資刺激下,也演繹著“群羊效應(yīng)”,一部分民眾的消費(fèi)被透支,產(chǎn)生消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”,這同樣不利于其他行業(yè)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.1.2房地產(chǎn)投資蘊(yùn)藏巨大金融風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)投資中有大約七至八成的資金直接或間接來(lái)自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長(zhǎng)期貸款,而銀行資金來(lái)源主要是各類短期存款,如此短存長(zhǎng)貸的矛盾,在銀行內(nèi)是主要的潛在風(fēng)險(xiǎn)之一。目前,國(guó)內(nèi)尚未對(duì)房地產(chǎn)抵押貸