房地產投資論文房地產投資分析論文：房地產投資、投機與泡沫的關系研究

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1、房地產投資論文房地產投資分析論文：房地產投資、投機與泡沫的關系研究摘要:房地產投機是世界各國普遍的商業(yè)行為,但是只有當市場上出現(xiàn)非常多的投機行為時,才會引起房地產價格脫離市場基礎價格上漲甚至形成泡沫,過度的房地產投機和泡沫經濟間有必然的聯(lián)系。從研究房地產投資、投機與泡沫的內涵為出發(fā)點,揭示了經濟學中的投資與投機、投機與泡沫的關系,旨在使決策者理性管理、消費者理性消費。關鍵詞:投資;投機;泡沫　　房地產資源的高度稀缺性決定了房地產極易成為投機的對象,房地產業(yè)在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業(yè),是人

2、們生活必不可少的空間條件和活動基地。房地產業(yè)與金融業(yè)之間有著密切聯(lián)系,房地產業(yè)的穩(wěn)定直接關系到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。有市場就有投機,只要有投機行為存在,就可能存在泡沫。合法的、適度的投機行為能夠活躍市場、增加稅收,是市場正常運行的滑潤劑。而過度投機會打破應有的平衡,引發(fā)房價不合理的上漲,甚至引發(fā)泡沫。一、研究背景近年來我國房價持續(xù)上漲,房地產貸款被大多銀行視為優(yōu)質項目,按揭貸款是各家銀行爭奪的“良性資產”。我國的金融機構深度參與房地產業(yè)的運營,這種深度參與一方面體現(xiàn)在個人住房貸款余額上?！∥覈鴤€人住房貸款余額

3、自1999年以來逐年上升。一旦大量房屋的變現(xiàn)能力下降,購房者的收入水平下降,抵押風險將轉變?yōu)殂y行的不良債權或損失,銀行將可能出現(xiàn)流動性風險,進而危害社會經濟的發(fā)展,美國的次級債危機很深刻地揭示了這一點。房地產開發(fā)企業(yè)的資金半數以上來自銀行貸款,還有一部分由預售收入轉變而來,大部分房地產開發(fā)企業(yè)負債經營的問題較為嚴重,一旦房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈條斷裂,銀行是最大的受害者。與此同時我國房地產價格增長過快,囤房、囤地、炒房現(xiàn)象嚴重。房價持續(xù)上漲的結果是很多城市的房價已經處于歷史最高位,不少城市的普通老百姓已經

4、買不起住房。據統(tǒng)計,2007年5月,全國70個大中城市房屋售價同比、環(huán)比均繼續(xù)上漲,新建商品房、二手房及非住宅商品房上漲幅度均超5%,北京、深圳等5個城市比去年同期上漲10%以上[3]。據中國人民建設銀行最新發(fā)布的研究報告指出:2001年初至2007年5月份,房地產開發(fā)商累計購置土地面積21.62億m2,但實際僅開發(fā)完成12.96億m2,不足購置面積的60%,相當數量的土地被囤積和倒賣[4]。在國民經濟運行中,房地產業(yè)是一個高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè),也是一個敏感性比較高的行業(yè),隨著房地產投機的加劇,大量

5、的資金流入房地產業(yè)。大量資金滯留在該行業(yè),既抑制了其他行業(yè)的發(fā)展,也使社會資源得不到合理的利用,而且金融風險也隨之增加。一旦房地產泡沫破裂,銀行投入房地產業(yè)的錢勢必會產生大量呆壞帳,這對國民經濟的安全有很大的威脅。20世紀末,海南省曾是房地產“泡沫”的重災區(qū)。海南房地產經過1992年、1993年的泡沫后,狂熱而無序的房地產投資造成企業(yè)資金被“壓死”,民間資金被“套牢”,嚴重影響了國民經濟的發(fā)展。當時的房地產泡沫給海南留下了500多萬平方米的空置商品房,報建面積1600多萬m2的“半拉子”工程以及800多

6、億的積壓資金[5]。這一切阻礙了海南的經濟增長。在1992年到1998年之間,全國GDP峰谷落差平均為4個百分點,而海南省為35.9個百分點,大起大落,位居全國之首[6]。如何鑒別、抑制過度投機,讓房地產價格回歸到理性,尤其是讓住宅價格回歸到理性,避免出現(xiàn)住房信貸危機、社會危機已成為社會各界普遍關注的大問題。二、投資、投機、泡沫內涵的界定1.投資與房地產投資《辭?！分型顿Y是指“企業(yè)或個人以獲得未來收益為目的,投放一定量的貨幣或實物,以經營某項事業(yè)的行為”[7]1914?！冬F(xiàn)代漢語詞典》中,投資是“為達到

7、一定目的而注入資金”[8]1375。從這兩個概念看投資的內涵覆蓋生活的方方面面,如政治投資、感情投資、智力投資、股票投資等等?！逗喢魑鞣浇洕鷮W辭典》中投資是“以一定的資金或實物經營某事業(yè)或轉移于他人作為生產的資本以謀取未來利益的經濟行為。投資是社會的、實際的、資本的凈增長,不同于日常語言中的‘投資’概念。日常語言中的‘投資’指人們購買一塊土地、一張現(xiàn)有有價證券或任何其他財產所有權,只是現(xiàn)有財富的轉移”[9]5?！吨袊康禺a投資全書》中“墊支貨幣或其他資源以獲得價值增值手段或非營利性固定資產的經濟活動過程

8、,在經濟學上稱為投資”[10]。經濟學大師凱恩斯在《就業(yè)、利息和貨幣通論》寫道:“現(xiàn)行投資的意義必定是現(xiàn)行的生產活動對資本設備造成的遞增的價值”[11]。從以上定義可以看出在現(xiàn)實生活中投資的含義非常豐富,但經濟學中的投資是指能夠直接帶來社會財富凈增長的經濟行為。房地產投資是能夠直接帶來社會財富凈增長的經濟行為,也就是說房地產開發(fā)投資屬于經濟學中的投資。房地產開發(fā)投資指一般指房地產開發(fā)企業(yè)(即開發(fā)商),以贏利為目的投資開發(fā)房地產項目,從立項、