青島孚日麗都營銷策劃執(zhí)行方案

《青島孚日麗都營銷策劃執(zhí)行方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、孚日麗都營銷策劃執(zhí)行方案長(zhǎng)榮地產(chǎn)二OO六年八月第一章市場(chǎng)分析一、高密房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況1、高密房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年正式啟動(dòng)，目前所有在建項(xiàng)目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，高檔社區(qū)不多。2、高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)開發(fā)較為混亂，如仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名義進(jìn)行遍地開花般的舊村改造。3、自2005年開始，房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境在逐步規(guī)范，市民購房置業(yè)的觀念也在漸漸轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)在存在較大利潤空間的同時(shí)也包含著較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。4、高密市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量

2、有了較大的提高，部分消費(fèi)者開始追求舒適的生活模式，且對(duì)未來的市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展信心十足；但是高密的經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，社會(huì)需求不足。5、隨著新的一輪土地開發(fā)熱潮的進(jìn)行，高密市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將在近一兩年發(fā)生巨大的變化。二、市場(chǎng)總體觀點(diǎn)：1、目前高密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于積極的、良性的上升階段。2、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，區(qū)域市場(chǎng)目前對(duì)于大面積高總價(jià)產(chǎn)品的消費(fèi)抗性相對(duì)較大，已經(jīng)呈現(xiàn)消費(fèi)乏力現(xiàn)象。3、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)理念逐步提高，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)的要求與日俱增。4、眾多策劃代理公司進(jìn)入高密，與當(dāng)?shù)丶巴鈦黹_發(fā)商聯(lián)合作業(yè)，共同推動(dòng)高密房地產(chǎn)市場(chǎng)的

3、發(fā)展和繁榮，其帶來的銷售觀念、營銷手法、促銷措施等已漸漸為當(dāng)?shù)乜蛻艚邮芎驼J(rèn)可。5、市民購房講究實(shí)實(shí)在在，例如比較在乎生活便利，對(duì)社區(qū)整體規(guī)劃、樓座的外立面效果和小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境比較重視，而對(duì)社區(qū)文化、投資升值、生態(tài)健康等房地產(chǎn)高級(jí)形態(tài)和內(nèi)涵目前仍未看重。6、基于高密當(dāng)?shù)刂伟箔h(huán)境較差，無論是富裕人士還是普通市民，均對(duì)社區(qū)安全措施和物業(yè)管理比較看重，這也成為高密市民購房置業(yè)考量的一個(gè)重要因素。7、隨著外地開發(fā)商進(jìn)入高密，其帶來的新的社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品外觀，已越來越被高密市民認(rèn)可，并將其視為高密高尚社區(qū)的代表和購房比較的參照標(biāo)準(zhǔn)。第二章項(xiàng)目研究及SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、地處利群

4、路南段東側(cè)，康城大街和密水大街之間，通過康城大街東行可直達(dá)即將興建的新市委市政府，道路寬闊，交通便捷；2、戶型經(jīng)典，方正實(shí)用，并有大空間陽臺(tái)設(shè)計(jì)，符合當(dāng)?shù)匦枨螅?、大小戶型均有，90-120㎡之間的戶型共計(jì)95套，約占63%，是目前高密市民愿意接受的面積區(qū)間；4、層高2.9米，底層車庫和儲(chǔ)藏室層高2.4米，更人性化設(shè)計(jì)；5、地處高密市區(qū)南部的南湖風(fēng)景區(qū)，景觀優(yōu)勢(shì)突顯。6、項(xiàng)目周邊聚集高密新一中、康城小學(xué)、康城中學(xué)、雙語實(shí)驗(yàn)小學(xué)和青島科技大學(xué)分校，人文教育資源豐富。7、項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有四星級(jí)酒店一座，并擬與海天大酒店合作管理。該酒店的建成與運(yùn)作，有助于提升本社區(qū)檔次。二、項(xiàng)目劣勢(shì)：1、離城

5、區(qū)有一定距離，項(xiàng)目周邊目前生活配套設(shè)施不完善；2、屬于高密開發(fā)區(qū)，屬新開發(fā)區(qū)域，整體環(huán)境成熟尚需時(shí)日；3、現(xiàn)定價(jià)格較高，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，單價(jià)和總價(jià)均不占優(yōu)勢(shì)；4、項(xiàng)目用地屬于酒店辦公用地性質(zhì)，土地使用年限僅有40年，在銷售中會(huì)有抗性；5、約有37%的戶型為130平方米以上戶型，尤其是140-150平方米的戶型占多，總價(jià)高，會(huì)給銷售帶來困難。6、項(xiàng)目中酒店式公寓在高密屬于新產(chǎn)品，需要予以引導(dǎo)，以加強(qiáng)客戶的投資意識(shí)。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)：1、周邊眾多中高檔樓盤的陸續(xù)開發(fā)和銷售，在給我們帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，也共同做熟本區(qū)域，提升本地塊對(duì)客戶的吸引力；2、南湖風(fēng)景區(qū)的整體開發(fā)，在為高密市民提供一處

6、休閑、納涼、旅游、娛樂處所的同時(shí)，也直接提升了本地段的價(jià)值；3、市政府的南遷，韓資工業(yè)園的發(fā)展，將為本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)帶來更加直觀的有利影響。4、從大環(huán)境來講，本地塊所處區(qū)域是目前高密環(huán)境最佳之處，在韓資企業(yè)大舉進(jìn)駐高密的進(jìn)程中，本區(qū)域房產(chǎn)將有可能成為韓資企業(yè)安家的首選區(qū)域。四、項(xiàng)目威脅：1、周邊同等價(jià)位和低價(jià)項(xiàng)目的沖擊；2、來自品牌房產(chǎn)項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)壓力；3、國家對(duì)于房產(chǎn)、土地、金融等方面制定的政策面的不確定性；4、房地產(chǎn)開發(fā)量和供應(yīng)量的大量增長(zhǎng)。五、項(xiàng)目突破點(diǎn)1、提升南湖風(fēng)景區(qū)板塊的價(jià)值，我們選擇“順勢(shì)而為”策略。南湖風(fēng)景區(qū)板塊目前尚屬新開發(fā)區(qū)域，要想高密市民完全認(rèn)可本項(xiàng)目，必先

7、設(shè)法讓市民認(rèn)可本版塊的價(jià)值。而提升該板塊的價(jià)值的最佳方式我們認(rèn)為是順勢(shì)而為------“內(nèi)斂”而不是“張揚(yáng)”。密水新苑與南湖花園的體量決定他們不得不先期花費(fèi)大量資源投入到提升南湖風(fēng)景區(qū)整體形象與價(jià)值的推廣工作中去。本項(xiàng)目體量不大、產(chǎn)品類別高、位置比較優(yōu)越，在項(xiàng)目品牌、開發(fā)進(jìn)度上目前無法與密水新苑相比，因此并不需要著力于本板塊的價(jià)值提升，而是坐享其他項(xiàng)目的推廣成果，并著力于本項(xiàng)目與本板塊中競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)的樹立。2、在南湖風(fēng)景區(qū)板塊中“熱舞”，我們選擇“熱中更熱”