典型標(biāo)桿房企匯總研究

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1、1我們將標(biāo)桿企業(yè)分為10種類型：企業(yè)類型12345678910均好型資源型產(chǎn)品型商業(yè)型城市聚焦型區(qū)域聚焦型穩(wěn)定型產(chǎn)業(yè)型輕資產(chǎn)后來(lái)居上型代表企業(yè)萬(wàn)科保利綠城萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)恒大世茂華夏綠城代建旭輝華潤(rùn)金地碧桂園富力華南城星浩資本海亮綠地龍湖五洲國(guó)際藍(lán)光中海遠(yuǎn)洋佳兆業(yè)招商2第一類：均好型綜合能力強(qiáng)，行業(yè)龍頭標(biāo)桿，各方面均衡發(fā)展萬(wàn)科3均好型-萬(wàn)科萬(wàn)科：作為行業(yè)的龍頭老大，萬(wàn)科的綜合實(shí)力毋庸置疑，各方面均衡發(fā)展表：2003-2016H1萬(wàn)科年度銷售金額走勢(shì)（單位：億元）投資布局：覆蓋66個(gè)城市，區(qū)域和城市結(jié)構(gòu)均衡，風(fēng)險(xiǎn)分散；拿地量入為出，不拿地王，不捂盤，快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)品：標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，80%復(fù)制+20

2、%創(chuàng)新，住宅產(chǎn)業(yè)化財(cái)務(wù)：穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，保持低負(fù)債率水平管控：清晰的管理線條和具及時(shí)性的管控調(diào)整策略均好發(fā)展戰(zhàn)略：具前瞻性的部署與調(diào)整策略，緊隨市場(chǎng)節(jié)奏4均好型-萬(wàn)科萬(wàn)科發(fā)展策略：在制度上和方法上，萬(wàn)科未來(lái)將深化事業(yè)合伙人制度，多層次運(yùn)用小股操盤的模式；另外在小股操盤的模式下，密切關(guān)注“混合所有制”改革中的機(jī)會(huì)背景：化解職業(yè)經(jīng)理人制度弊端，企業(yè)和部門負(fù)責(zé)人更偏重短期目標(biāo)而忽視中長(zhǎng)期戰(zhàn)略利益的弊端1）合伙人持股：大約兩百多人的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金獲得者（主要是一線公司管理層人士）將成為萬(wàn)科集團(tuán)的合伙人，共同持有萬(wàn)科的股票2）一線項(xiàng)目跟投：要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員，跟隨公司投資，員

3、工自愿跟投，初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目峰值的5%事業(yè)合伙人制度，成就共享，抵御野蠻人侵襲小股操盤，加碼輕資產(chǎn)輸出品牌和管理：借鑒鐵獅門和凱德的小股操盤模式，輸出品牌和管理進(jìn)行的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，提升ROE水平典型項(xiàng)目：昆明云上城、杭州良渚未來(lái)城2014年開始，萬(wàn)科主推兩個(gè)戰(zhàn)略舉措，即小股操盤和事業(yè)合伙人制度，未來(lái)也將繼續(xù)堅(jiān)持操盤但不控股：萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，通過(guò)出讓股權(quán)將資產(chǎn)變“輕”。其關(guān)鍵是贏得操盤權(quán)，項(xiàng)目仍然由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤5均好型-萬(wàn)科萬(wàn)科發(fā)展策略：“事業(yè)合伙人制”也是小股操盤模式的制度基礎(chǔ)必須跟投人員限制參與人員自愿參與人員主要內(nèi)容項(xiàng)目跟投制度項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員公司

4、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員其他員工員工初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目資金峰值的5%，公司將對(duì)跟投項(xiàng)目安排額外受讓跟投，其投資總額不超過(guò)該項(xiàng)目資金峰值的5%。項(xiàng)目所在一線公司跟投人員可在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)，額外受讓此份額；受讓時(shí)按人民銀行同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率支付利息。表：萬(wàn)科“事業(yè)合伙人”下的跟投制度股份制合伙制普通股AB股優(yōu)點(diǎn)同股同權(quán)，保證公平經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)即使持股比例較低，仍能對(duì)公司重大決策的控制權(quán)合伙人擁有提名董事會(huì)大部分成員的提名權(quán)缺點(diǎn)公司重大決策容易受非專業(yè)大股東的影響同股不同權(quán)，對(duì)部分股東不公平非合伙人股東無(wú)法影響董事會(huì)成員構(gòu)成例子絕大部分上市公司京東，阿里巴巴部分非上市公司表：普通股份制、A

5、B股制和合伙制的比較跟投制度的特點(diǎn)——最低比例限制避免關(guān)聯(lián)交易覆蓋公司所有項(xiàng)目單項(xiàng)目投資峰值限制對(duì)于萬(wàn)科的意義——管理制度開始從職業(yè)經(jīng)理人向事業(yè)合伙人全面升級(jí)有助于提高團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定度，發(fā)揮更大的創(chuàng)業(yè)熱情6均好型-萬(wàn)科萬(wàn)科發(fā)展策略：2014-2023十年定位為城市配套服務(wù)商，將從以下四個(gè)方面來(lái)推進(jìn)萬(wàn)科新定位：轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商“5S服務(wù)”推進(jìn)社區(qū)商業(yè)探索社區(qū)養(yǎng)老模式增加商業(yè)地產(chǎn)比重圍繞居住、購(gòu)物、度假、辦公、文化五大方面，轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”度假服務(wù)方面，開發(fā)游艇會(huì)、度假村、酒店等項(xiàng)目辦公、文化方面，積極參與總部基地、企業(yè)公館建設(shè)、代建公共藝術(shù)館、青少年、博物館等，參與兒童醫(yī)院、垃圾場(chǎng)等城

6、市公共配套建設(shè)探索“鄰里家”自主經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式；標(biāo)配“五菜一湯，啟動(dòng)第五食堂、幸福街市菜場(chǎng)、銀行、超市、藥店、洗衣店等社區(qū)商業(yè)配套參股徽商銀行，探索社區(qū)金融業(yè)務(wù)解決養(yǎng)老保障的基點(diǎn)放在社區(qū)，社區(qū)養(yǎng)老模式機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化融合社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套服務(wù)體系，提供全齡化養(yǎng)老服務(wù)提供社區(qū)專業(yè)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)一體化養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型成為服務(wù)型企業(yè)的一個(gè)很重要的通道或者抓手。目前商業(yè)地產(chǎn)已被提升至萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略層面就產(chǎn)品形態(tài)而言，萬(wàn)科共分為萬(wàn)科廣場(chǎng)、生活中心、鄰里家三種商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈7均好型-萬(wàn)科萬(wàn)科發(fā)展策略：2016年萬(wàn)科在總體戰(zhàn)略中重點(diǎn)提出了四個(gè)方面，包括住宅開發(fā)新市鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)

7、、物流地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融，其中住宅開發(fā)新市鎮(zhèn)將成為未來(lái)的重點(diǎn)四個(gè)方面1234住宅開發(fā)（新市鎮(zhèn)+軌道交通）養(yǎng)老地產(chǎn)物流地產(chǎn)房地產(chǎn)金融新市鎮(zhèn)：萬(wàn)科安亭新鎮(zhèn)軌道交通：萬(wàn)科與深圳地鐵戰(zhàn)略合作聯(lián)手上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海中醫(yī)藥大學(xué)共同成立了上海申養(yǎng)品牌聚焦大客戶，聚焦重點(diǎn)城市，主打高標(biāo)庫(kù)產(chǎn)品REITs8均好型-萬(wàn)科住宅開發(fā)-新市鎮(zhèn)：萬(wàn)科安亭新鎮(zhèn)品牌發(fā)布會(huì)在上海舉行，項(xiàng)目的合作方是安亭鎮(zhèn)政府及上海國(guó)際汽車城置業(yè)有限公司，萬(wàn)科主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際操盤項(xiàng)目名稱上海安亭