地塊市場分析及項(xiàng)目前期定位方案_部分

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1、項(xiàng)目定位對(duì)策思考地塊特征對(duì)策物業(yè)類型組合可走“高層+多層洋房”和“純高層路線”?？紤]到：1）高層能更好利用外部景地塊有上下限高，只能做觀；2）多層洋房并不能帶來顯著的售價(jià)提升，純公寓產(chǎn)品反而會(huì)對(duì)高層組團(tuán)的樓間尺度、舒適性造成影響；3）多層洋房的設(shè)置將給項(xiàng)目高層戶型的“偷面積”余地造成擠壓。綜上，建議項(xiàng)目走純高層路線。參考案例：紹興峰澤景園項(xiàng)目，地塊同樣有上下限高，可操作高層和多層產(chǎn)品。但項(xiàng)目為：1）提高高層組團(tuán)的樓間尺度，為景觀留下更多空間；2）大量操作“偷面積”，為項(xiàng)目戶型帶來顯著加分，最終走的是純高層公寓路線。對(duì)本案有較大參考價(jià)值。項(xiàng)目定位對(duì)策思考地塊特征對(duì)策對(duì)策

2、一：通過戶型拼合規(guī)避90/70限制，將實(shí)際主力戶型定位在120方以上，迎合改善型需求；但戶型拼合存在較多隱患：1）戶型格局難免有不合理之處；2）驗(yàn)收流程麻煩；3）對(duì)客地塊有90/70限制戶貸款有影響，制約銷售。對(duì)策二：通過對(duì)“偷面積”的充分運(yùn)用，賦予戶型可生長空間，讓90方實(shí)現(xiàn)120方的居住面積。既實(shí)惠又能滿足空間需求。?建議采用對(duì)策二，一方面可規(guī)避拼合戶型的不利影響，一方面可變空間做到極致后，將是項(xiàng)目一大價(jià)值賣點(diǎn)，對(duì)銷售實(shí)現(xiàn)溢價(jià)將起到重要的推動(dòng)作用。項(xiàng)目定位對(duì)策思考地塊特征對(duì)策通過品質(zhì)升級(jí)實(shí)現(xiàn)客群升級(jí)，將目標(biāo)客戶鎖定為有車地塊位置偏，公共交通出一族（城市新貴或城市精

3、英），即可大大弱化公共交行不便通出行不便帶來的影響。項(xiàng)目定位對(duì)策思考地塊特征對(duì)策通過會(huì)所及基本商業(yè)配套設(shè)置解決業(yè)主基本生活問地塊位置偏，生活配套匱題，同時(shí)在推廣上強(qiáng)化本案區(qū)位的江南新城二期概乏念，使客戶對(duì)板塊的未來前景有明確的預(yù)期。項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格金華公寓產(chǎn)品過去及當(dāng)前主流的建筑風(fēng)格地中?！＜{(lán)郡新古典多層—當(dāng)代華府、青城雅居、滿庭芳、格林恬園外墻材料：以涂料和面磚為絕對(duì)主流現(xiàn)代風(fēng)格—三江國際新古典高層—新都會(huì)點(diǎn)評(píng)：建筑風(fēng)格較為單一，以新古典主義建筑最多，在一線城市已泛濫的地中海風(fēng)格在金華竟然成為了高端樓盤的象征?？梢?，金華公寓產(chǎn)品的建筑風(fēng)格及品質(zhì)亟待提升。項(xiàng)目定位

4、建筑風(fēng)格綠城系建筑風(fēng)格的演變藍(lán)庭、翡翠城桂花城綠園2002-2008年——綠園、翡翠城系列：新古典主義高2005年以前——桂花城系列：層與地中海風(fēng)格并進(jìn)，其中，新古典主義高層影響力新古典主義多層建筑，起源于更大，綠城在杭當(dāng)前多數(shù)樓盤都是綠園系風(fēng)格的演變。1998年，05年之前在全國各地綠園系的成功，同樣引發(fā)業(yè)內(nèi)瘋狂抄襲，對(duì)近10年高復(fù)制，并引發(fā)其他開發(fā)商瘋狂層公寓的建筑風(fēng)格影響極大。抄襲，對(duì)近10年的多層建筑風(fēng)格影響深遠(yuǎn)。項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格綠城系建筑風(fēng)格的演變08年至今——三代新綠園西溪誠園高層公寓系列：從新綠園和蔚藍(lán)公寓開始，綠城邁開了探索新一代高層公寓作品的步伐。0

5、9年西溪誠園和藍(lán)色錢江的亮相，標(biāo)志著綠城三代高層公寓作品的正式定型。蔚藍(lán)公寓藍(lán)色錢江項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格綠城系建筑風(fēng)格的演變西溪誠園桂花城從桂花城到藍(lán)色錢江，10余年間，綠城的公寓建筑風(fēng)格發(fā)生了顯著變化：?變化一：完成了從多層公寓向高層公寓的轉(zhuǎn)變，而這恰好契合了城市化、都市化居住生活方式的轉(zhuǎn)變；?變化二：完成了從古典主義到純現(xiàn)代風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，同樣契合都市化的發(fā)展軌跡（越來越有現(xiàn)代感）；?變化三：建筑用材標(biāo)準(zhǔn)越來越高，早期以涂料和面磚為主，三代高層公寓采用全干掛石材或全玻璃蔚藍(lán)公寓幕墻，現(xiàn)代簡約中流淌奢華；藍(lán)色錢江?變化四：完成了從毛坯房向精裝修房交付的變化，08年以來，綠城

6、在杭公寓樓盤已基本實(shí)現(xiàn)全精裝修交付策略（個(gè)別遠(yuǎn)郊樓盤除外）；?變化五：越來越注重對(duì)戶型內(nèi)部空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)。早期綠城系作品過于強(qiáng)調(diào)外立面造型，對(duì)內(nèi)部空間考慮不足，而三代高層公寓作品在戶型上可謂頗費(fèi)心思，非常強(qiáng)調(diào)居住空間的舒適性。項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格杭州、上海等地近2年經(jīng)典高層公寓作品代表項(xiàng)目藍(lán)色錢江濱江金色藍(lán)庭?建筑年代：2010年（交房）；?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義；?外墻材質(zhì)：干掛石材+玻璃幕墻?開盤時(shí)售價(jià)：均價(jià)15000元/平米項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格濱江金色藍(lán)庭?建筑年代：2010年（交房）；藍(lán)色錢江?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義；?外墻材質(zhì)：干掛石材+玻璃幕墻?開盤時(shí)售價(jià)：均價(jià)15000

7、元/平米項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格杭州、上海等地近2年經(jīng)典高層公寓作品代表項(xiàng)目中海雅戈?duì)栿蛲馑{(lán)色錢江?建筑年代：2011年（交房）；?建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格；?外墻材質(zhì)：面磚+涂料?當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)16000元/平米項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格中海雅戈?duì)栿蛲馑{(lán)色錢江英倫皇家都鐸風(fēng)格，古典主義韻味較濃，是近年英倫風(fēng)格中較具創(chuàng)新性的作品項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格杭州、上海等地近2年經(jīng)典高層公寓作品代表項(xiàng)目綠城新綠園藍(lán)色錢江?建筑年代：2009年（交房）；?建筑風(fēng)格：ARTDECO；?外墻材質(zhì)：全干掛石材；項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格杭州、上海等地近2年經(jīng)典高層公寓作品代表項(xiàng)目上海翠湖天地藍(lán)色錢江?建筑年