嘉興地塊定位及前期策劃方案.ppt

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1、嘉興地塊定位二零零七年十月及前期策劃思路目錄一、市場環(huán)境分析二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位三、營銷推廣思路四、經(jīng)濟(jì)效益分析市場環(huán)境分析1長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶嘉興是距離上海最近的浙江地級市。隨著“滬嘉1小時(shí)生活圈”逐步形成，推動(dòng)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。嘉興城市印象嘉興市區(qū)每年實(shí)際的住宅需求量在140萬方左右；至2020年未來每年新增城鎮(zhèn)人口的住宅需求達(dá)158萬方左右；2005年末-2007年末累計(jì)未開發(fā)約有344萬平方米的建筑面積量；從06年第四季度起至以后一至兩年住宅在建的存量約有200萬平米左右。由此判斷：07年及未來1-2年嘉興房地產(chǎn)市場將消化調(diào)整前兩年過量供給部分，由供需

2、基本平衡轉(zhuǎn)為供略大于求的格局供需基本平衡。但房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資減少、成交量呈下降趨勢，銷售價(jià)格增幅回落。嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析城市發(fā)展戰(zhàn)略：“北控南移，東進(jìn)西拓，中間完善”城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析城市中心區(qū):是城市商務(wù)、行政、文化、休閑設(shè)施集中區(qū)域。東南片區(qū)：以南湖新區(qū)為重點(diǎn)，主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施。西南片區(qū)：以秀洲新區(qū)和運(yùn)河新區(qū)為重點(diǎn)，秀洲新區(qū)主要布置居住、教育、城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施和工業(yè)區(qū)。北片區(qū)：以居住、工業(yè)和物流業(yè)為主。旅游房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：以平湖九龍山風(fēng)景區(qū)、海鹽南北湖景區(qū)、西塘、烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游區(qū)、嘉興湘家蕩旅游區(qū)、嘉興南湖名勝區(qū)等為主要區(qū)域。項(xiàng)目所在位

3、置城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析南湖區(qū)發(fā)展方向：以中環(huán)南路為軸線，建設(shè)公用事業(yè)、新型商貿(mào)物流重點(diǎn)項(xiàng)目，打造極富現(xiàn)代特色的新型商貿(mào)區(qū);以凌公塘為軸線，突出生態(tài)理念，做好“水”、“綠”兩篇文章，構(gòu)筑極具江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻的辦公、休閑、生活居住區(qū)。南湖區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱：中國金三角·嘉興工業(yè)區(qū)”；南湖新區(qū)，具有科教、商貿(mào)、住宅區(qū)等幾大功能區(qū)，并成為嘉興市東南片區(qū)城市副中心和南湖區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的格局；國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)；嘉興市的中心商務(wù)區(qū)，即老城區(qū)；聯(lián)排別墅面積200-280平米,銷售情況十分良好多層產(chǎn)品面積80-100平米之間,4-6套/天的去化成績小高層、高層。銷售一般在1套或1套不到特別

4、是面積在150平米以上的戶型存在滯銷嚴(yán)重現(xiàn)象新嘉興人；鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）；杭州、上海自住或投資的人群。聯(lián)排8000元多層4900元小高層及高層4500元（以新開樓盤價(jià)格為參照）暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品客戶來源銷售價(jià)格區(qū)域市場分析項(xiàng)目未出讓土地已出讓土地商業(yè)用地潛在地塊競爭分析繼續(xù)A1地塊總建筑面積9萬平米容積率1.8商住用地性質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)(預(yù)測)聯(lián)體別墅多層小高層B1地塊總建筑面積20萬平米容積率1.8住宅用地產(chǎn)品形態(tài)(預(yù)測)聯(lián)體別墅多層小高層高層返回中港城（住宅二期地塊）總建筑面積60萬平米容積率3.5住宅性質(zhì)產(chǎn)

5、品形態(tài)34棟高層返回C5地塊（格蘭云天）總建筑面積13.7萬平米容積率1.6商住用地性質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)高層多層聯(lián)排雙拼返回地塊名稱總建筑面積容積率用地性質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)（預(yù)估）C1地塊22萬平米1.8商住用地聯(lián)排、多層、小高層高層C2地塊14萬平米1.6商住用地聯(lián)排、疊加、多層、小高層、高層C3地塊8萬平米1.2商住用地聯(lián)排、疊加、多層C4地塊21萬平米1.6住宅用地聯(lián)體、疊加、多層小高層、高層C6地塊6.7萬平米1.8住宅用地聯(lián)排、多層、小高層高層合計(jì)72萬平米注：以上土地可能在明年出讓返回212萬平方區(qū)域在售樓盤剩余案量和07年底推出案量未來1-2年樓盤和土地將

6、推出的體量36萬平方+176萬平方南湖區(qū)年住宅銷售面積97萬平米，比較而言，本項(xiàng)目推出時(shí)市場競爭格局激烈?？v觀任何一個(gè)城市的開發(fā)進(jìn)化過程，小高層、高層都將是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展主方向本案所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)密集區(qū)，供應(yīng)量巨大，目前及未來市場競爭將非常激烈與其他項(xiàng)目相比,本項(xiàng)目規(guī)模不占優(yōu)勢,容積率相對最高.這對塑造區(qū)域內(nèi)易于接受的”常規(guī)產(chǎn)品”帶來很大的難度市場思考啟示城市“滬嘉1小時(shí)生活圈”效應(yīng)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場格局將轉(zhuǎn)變成供略大于求的態(tài)勢區(qū)域聯(lián)排多層產(chǎn)品熱銷，小高層高層產(chǎn)品抗性大區(qū)域剩余案量和潛在樓盤體量過大，未來面臨嚴(yán)峻的市場競爭格局房地產(chǎn)大市良好，但區(qū)域市場銷售速度過慢，競爭態(tài)勢激

7、烈。如何做出符合城市發(fā)展與客戶需求的產(chǎn)品，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。區(qū)域樓盤整體銷售速度過慢現(xiàn)象項(xiàng)目理解優(yōu)勢：項(xiàng)目屬南湖區(qū)范圍，具有潛在區(qū)位優(yōu)勢；項(xiàng)目東面的天然水道（高橋港）、南面正對凌公塘文化主題公園綠化帶，易于提升社區(qū)環(huán)境品質(zhì)；地塊表面較為平整，利于進(jìn)行整體規(guī)劃；近臨滬杭高速及規(guī)劃中的滬杭線磁懸浮，城際交往更趨便捷，利于區(qū)外省市人口的導(dǎo)入劣勢：目前地塊周邊相關(guān)交通、商業(yè)生活配套缺乏；地塊北面集中不少動(dòng)遷房（但入住人口少），其余周邊大部分為在建的新樓盤和待開發(fā)中的土地，區(qū)域缺乏必備的人氣；地塊容積