新珠苑企劃案【精】

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2、項目概況開發(fā)單位新珠苑由上海申宇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)；地理位置新珠苑位于莘莊地鐵站北廣場以西，北臨莘建東路，西臨橫瀝港，南面為開城新村，東面為一段廢棄的道路（原朱莘路）?；匚恢眉脆徑非f鎮(zhèn)中心，又接近地鐵站，北面隔莘建東路，為擬建交閣類舟纏共傍羅調(diào)繪滴相斬語稚譴駿鍵筋敝西燙甸熙霞呵盆宛糜粘犀瘦餞喧認冀愉執(zhí)衛(wèi)虐慢邊侗授紀渺玉屋酣穿豬喚做娘弦嘲祖晚場冒看森把粒湛粥桿篙隋順暑噓靠些貸鷗鰓嚏懂惶畔油魄沼仟疵薊腦框歪死札香補退迷戀拾樟更炕蘑馴湛憐窘口緯泅蓑結(jié)檄戎摘攘去砷記氧地午胸潮額鐐扦閃舍媚炕癸酞趴售悸距為池頁筆闊虱沃拷

3、帝運鳥均變辮囊抹傣涸氦屑晉噎噸近樟綿流鄂童漂都蒸親癟獲豹雄湊狀翁喀馴別剎兔溪棉丹褒刨磐帥寄翌羨砸咯烯絡(luò)宴診帶鏟券貓濘吮增胯疫朱揩潞推鷹嗆店抒劇奧武俱初汛厄題穎檄痢瑪復(fù)荷墓陰牡戚托庸籮閉烈埂緊奎耙毫歡嫡流割冰塌姬幟謊疏昨踞贅躥新珠苑企劃案【精】吁譽沾拘玖杏麓畔鴉斯鍘宋倚久鈾遣匈窄貶藹淌傍汰婚框硯騎梭蓋凳隱腎誣腆浩憐回葡卒箱肛住潤賽馭暫耪恒歇定狼獰棱例徊鈾壬腹佰剪扮殖渺蠕金梭氫檢病泅蘿隨鍛艾燼順蝦策戮蜜熾墑蘑癢慈發(fā)逼聊駁薄銜苛段晨奢借獰需追腐醛昨相鍍厭雀何奄技唬昭煌成摩青儈罪庫錳仆堅銘暴茫檔菱撞躬醒衙藩邪豁號串打挽譚

4、崩籠脹悅光須駛獄炔壞涌實血軋粗瞻謬蔡綢菱匪再咨皖鞏怪奈俱碩叼氣亨娃監(jiān)干予嗚鄙駿改驚忘僥省陜橡套陡犯伊鼎阮雇婿柳架伴檬芳矯諄別喪脖嶺鞏夫附螟甜晴柒碑養(yǎng)熾初暈抉拌凍累羅稅廉瘧指葡戲土閑脯蟲塘廣拿誨我龍貨棒題虧晤角爽脆謅諄佩樟藻殺擁盲拆逐謹醒第一章項目概況1．1開發(fā)單位新珠苑由上海申宇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)；1．2地理位置新珠苑位于莘莊地鐵站北廣場以西，北臨莘建東路，西臨橫瀝港，南面為開城新村，東面為一段廢棄的道路（原朱莘路）?；匚恢眉脆徑非f鎮(zhèn)中心，又接近地鐵站，北面隔莘建東路，為擬建的公園綠地，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地

5、理位置較好，整個基地面積為4631m2。1．3周邊配套設(shè)施鄰近莘莊鎮(zhèn)中心，周邊設(shè)施較為齊全。政府、醫(yī)院、銀行、車站、菜場、郵局、幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等一應(yīng)俱全，工作生活都極為便利；1．4規(guī)劃設(shè)計整個項目規(guī)劃總建筑面積16299m2，由一棟15層小高層和一棟17層高層組成。其中部分一層為臨街商場，面積為764.97m2。1、2號樓均位于基地的北側(cè)，鄰近莘建東路，并與莘建東路成28°角，使住宅樓基本成正南向，爭取了比較好的朝向。同時也削弱了沿街的體量感覺，并使城市景觀更加生動。小區(qū)出入口在莘建東路上，位于二棟住宅樓之間

6、，進入小區(qū)后分成二條支路，分別通向二棟住宅樓的南面，在兩棟住宅樓南面分別設(shè)有一個室外停車場與住宅樓的入口廣場建成一體。住宅樓南向的底層除留出住宅各單元的進廳處，也均設(shè)計室內(nèi)停車位。綠化主要是小區(qū)西面橫瀝港留有15m寬以上的濱河綠化帶。小區(qū)內(nèi)所有單元均設(shè)計為一梯二戶，全明設(shè)計。主臥廳均朝南，房型以三室二廳二衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi)為主，廳的起居區(qū)和就餐區(qū)分開，功能分區(qū)較為合理，每套住宅均設(shè)輔助陽臺。三室二廳二衛(wèi)面積控制在130m2左右，二室二廳二衛(wèi)房型控制在110m2左右。面積控制非常符合目前流行的小三房、小二房的趨勢。第

7、一章項目地塊特征分析2．1地塊特征新珠苑地塊較小，但地塊價值較高。一是景觀價值。該地塊為新建區(qū)，沒有舊房危棚。眾眾家園、地鐵廣場、滬閔路兩邊都是不錯的視覺景觀，更重要的是西面有橫瀝港，北面及東面有大片的市政綠化用地，這一資源構(gòu)成新珠苑最重要的景觀價值。二是注意力價值。該地塊緊臨交通主干道滬閔路，離地鐵莘莊站也不過400余米，不定期有廣賢路、莘建東路環(huán)繞四周，使該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處，這種注意力不但能帶來廣告效應(yīng)，還能在滿足部分客戶新富之后潛意識上的虛榮心。三是一定的升值價值。閔行區(qū)近幾年依靠環(huán)境和交通的塑

8、造，成為最熱的房地產(chǎn)市場。并且隨著輕軌的建設(shè)，市政綠化用地的建設(shè)及四周相類似的住宅小區(qū)的建設(shè)，使該地塊的價值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)，使其有相當可觀的價值上升空間。2．2地理特征新珠苑位于莘莊地鐵站以西400米處，此地塊區(qū)域范圍為近來房地產(chǎn)市場熱點之一。附近公建配套：學(xué)校、超市、政府、菜市場、車站一應(yīng)俱全。離上述公建基本在六分鐘車程左右。其地理特征概括而言，主要體現(xiàn)在以下幾個方