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1、原新珠苑企劃案1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。目錄第一章項(xiàng)目概況?????????????????31．1開發(fā)單位???????????????????31．2地理位置???????????????????31．3周邊配套設(shè)施?????????????????31．4規(guī)劃設(shè)計(jì)???????????????????3第二章項(xiàng)目地塊特征分析??????????????52．1地塊特征???????????????????52．2地理特征???????????????????5第三章關(guān)于項(xiàng)目定位與產(chǎn)品定位???????????73．1市場基
2、本面分析????????????????73．2對莘莊地區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢的預(yù)估???????113．3項(xiàng)目競爭環(huán)境分析與評價(jià)???????????133．4目標(biāo)客戶描述與分析?????????????173．5項(xiàng)目定位分析與評價(jià)?????????????183．6項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析與評價(jià)??????????193．7價(jià)格策略建議????????????????203．8新珠苑項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)?????????????21第四章關(guān)于項(xiàng)目市場推廣作業(yè)????????????222資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。4．1推廣策略的設(shè)計(jì)??????
3、?????????224．2品牌設(shè)計(jì)策略????????????????224．3推廣主題設(shè)計(jì)????????????????23第五章關(guān)于項(xiàng)目市場導(dǎo)入策略建議??????????245．1市場導(dǎo)入(開盤)的條件???????????245．2完成賣場、案場的形象策略設(shè)計(jì)????????245．3銷售道具表現(xiàn)????????????????255．4開盤時(shí)間建議????????????????26第六章廣告企劃?????????????????276．1廣告企劃??????????????????276．2廣告企劃的三個(gè)階段?????????????276．3廣告
4、主題??????????????????286．4廣告費(fèi)用預(yù)計(jì)????????????????283資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。第一章項(xiàng)目概況1．1開發(fā)單位新珠苑由上海市申宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā);1．2地理位置新珠苑位于莘莊地鐵站北廣場以西,北臨莘建東路,西臨橫瀝港,南面為開城新村,東面為一段廢棄的道路(原朱莘路)?；匚恢眉脆徑非f鎮(zhèn)中心,又接近地鐵站,北面隔莘建東路,為擬建的公園綠地,交通便利,環(huán)境優(yōu)美,地理位置較好,整個(gè)基地面積為5560m2。1．3周邊配套設(shè)施鄰近莘莊鎮(zhèn)中心,周邊設(shè)施較為齊全。政府、醫(yī)院、銀行、車站、菜場、郵局
5、、幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等一應(yīng)俱全,工作生活都極為便利;1．4規(guī)劃設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積16299m2,由一棟15層小高層和一棟17層高層組成。其中部分一層為臨街商場,面積為514.8m2。1、2號樓均位于基地的北側(cè),鄰近莘建東路,并與莘建東路成28°角,使住宅樓基本成正南向,爭取了比較好的朝向。同時(shí)也削弱了沿街的體量感覺,并使城市景觀更加生動(dòng)。4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。小區(qū)出入口在莘建東路上,位于二棟住宅樓之間,進(jìn)入小區(qū)后分成二條支路,分別通向二棟住宅樓的南面,在兩棟住宅樓南面分別設(shè)有一個(gè)室外停車場與住宅樓的入口廣場建成一體。
6、住宅樓南向的底層除留出住宅各單元的進(jìn)廳處,也均設(shè)計(jì)室內(nèi)停車位。綠化主要是小區(qū)西面橫瀝港留有15m寬以上的濱河綠化帶。小區(qū)內(nèi)所有單元均設(shè)計(jì)為一梯二戶,全明設(shè)計(jì)。主臥廳均朝南,房型以三室二廳二衛(wèi)和二定二廳二衛(wèi)為主,廳的起居區(qū)和就餐區(qū)分開,功能分區(qū)較為合理,每套住宅均設(shè)輔助陽臺(tái)。三室二廳二衛(wèi)面積控制在130m2左右,二室二廳二衛(wèi)房型控制在110m2左右。面積控制也較為符合當(dāng)前流行的小三房、小二房的趨勢。5資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。第二章項(xiàng)目地塊特征分析2．1地塊特征新珠苑地塊較小,但地塊價(jià)值較高。一是景觀價(jià)值。該地塊為新建區(qū),沒有舊房危
7、棚。眾眾家園、地鐵廣場、滬閔路兩邊都是不錯(cuò)的視覺景觀,更重要的是西面有橫瀝港,北面及東面有大片的市政綠化用地,這一資源構(gòu)成新珠苑最重要的景觀價(jià)值。二是注意力價(jià)值。該地塊緊臨交通主干道滬閔路,離地鐵莘莊站也不過400余米,不定期有廣賢路、莘建東路環(huán)繞四周,使該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處,這種注意力不但能帶來廣告效應(yīng),還能在滿足部分客戶新富之后潛意識上的虛榮心。三是一定的升值價(jià)值。閔行區(qū)近幾年依靠環(huán)境和交通的塑造,成為最熱的房地產(chǎn)市場。但一級市級的緊控和競爭時(shí)及時(shí)出盤的主力使新珠苑在發(fā)售時(shí)不可能完全體現(xiàn)出其全有價(jià)值,而且隨著輕軌的建設(shè),市政綠化用地的建設(shè)及四周相類似
8、的住宅小區(qū)
