房地產(chǎn)策劃報(bào)告西直門項(xiàng)目

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1、1.項(xiàng)目用地及周邊環(huán)境分析1.1項(xiàng)目土地概述本案19本案坐落于北京市西城區(qū)西直門西外大街德寶飯店對面　北京地區(qū)的巖性條件比較復(fù)雜，各類巖石（土）均有出露，大體上可劃分為松散堆積物和基巖兩大類。堆積物主要分布在山前平原區(qū)，其厚度從山前數(shù)米向東南逐漸加厚至數(shù)百米，主要為各類壤上、砂壤土、砂、卵礫石?；鶐r多出露在山區(qū)，主要有巖漿巖類、變質(zhì)巖類、沉積巖類。中生代燕山運(yùn)動形成了北京地區(qū)的基本地形骨架：西部山地、北部山地和東南平原三大地貌單元。山地約占全市面積的62％，平原約占38％。地貌類型主要有中山、低山、丘陵、平原、山間盆地等。轄區(qū)面積50.70平方公里。西城區(qū)東以鼓樓外大街、人定湖北巷

2、、舊鼓樓大街、地安門外大街、地安門內(nèi)大街、景山東街、南長街、北長街、天安門廣場西側(cè)、前門大街、天橋南大街、永定門內(nèi)大街為界，與東城區(qū)相連；西以三里河路、蓮花池東路、馬連道北路為界，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)接壤；北以南長河、西直門北大街、德勝門西大街、新街口外大街、北三環(huán)中路、裕民路，為界與海淀區(qū)、朝陽區(qū)毗鄰；南以永定門西濱河路、右安門東城根、右安門西城根為界，與豐臺區(qū)相連。西城區(qū)位于北京中心城區(qū)西部，四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季涼爽濕潤，冬季寒冷干燥，屬于典型的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫為12℃左右，最高氣溫38℃，最低氣溫-15℃，年平均降水量626毫米。區(qū)內(nèi)有金融街

3、、北二環(huán)、南中軸、京九線、鋪陳市等多處大型綠地，北海、景山、陶然亭、什剎海、大觀園等28個(gè)公園。綠地面積1023.8公頃，綠化覆蓋率為28%。而西直門金貿(mào)中心正是坐落于西城區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)、交通樞紐地帶。本案使用土地屬于商業(yè)用地，總面積120萬平方米，其中項(xiàng)目占地面積21萬平方米。下圖為項(xiàng)目紅線圖：10m*12m金藝豐圖文制作地址：北京市西城區(qū)阜成門外大街３６號金貿(mào)商務(wù)中心２１８室電話：(010)6853699319區(qū)域商業(yè)環(huán)境回顧：西直門作為北京內(nèi)城的九大城門之一,以前卻是城鄉(xiāng)結(jié)合部，像北京北站一些老的交通樞紐一直保留在區(qū)域內(nèi)。而且西直門區(qū)域目前仍有大量老式住宅，如果政府沒有進(jìn)行大規(guī)

4、模的舊城改造，仍會影響西直門商業(yè)的發(fā)展。此外，西直門立交橋作為北京最大的交通樞紐之一，雖然方便了西直門與其他區(qū)域的交通連接，但也像一個(gè)巨大的屏障一樣，把西直門區(qū)域分割成西直門外和西直門內(nèi)兩個(gè)區(qū)域。西直門內(nèi)以新街口的臨街小店為主，適合年輕女性到哪里淘時(shí)尚類的服飾，而西直門外則以動物園區(qū)域的批發(fā)市場為主。致使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)無法形成有效互動，導(dǎo)致商業(yè)發(fā)展一直停滯不前。區(qū)域商業(yè)環(huán)境前瞻：隨著中關(guān)村的南擴(kuò)，海淀區(qū)不在把目光單一的投向中關(guān)村一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)開始向西直門進(jìn)行轉(zhuǎn)移。另外，西外商務(wù)去已被列為西城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的六個(gè)功能街區(qū)之一。根據(jù)北京市總體規(guī)劃和城市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，將成為集科技

5、、旅游、交通、商務(wù)、文教為一體的高度繁榮的城市綜合區(qū)。此外，軟環(huán)境方面的政策優(yōu)惠措施，也是吸引優(yōu)質(zhì)客戶提升區(qū)域環(huán)境的重要砝碼。西直門區(qū)域由于其便利的交通環(huán)境，和成熟的居住環(huán)境及逐漸成熟的商業(yè)氛圍，再加上良好的未來期望，無論是對本區(qū)域還是周邊區(qū)域人群都將會有很強(qiáng)的聚合力。尤其包括西環(huán)廣場、楓藍(lán)國際等一批標(biāo)志性建筑的出現(xiàn)，對區(qū)域核心商圈的崛起有著不可估量的作用，推動了西直門商圈區(qū)域價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2.周邊環(huán)境：1919區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)簡析：?餐飲業(yè)特別是中大型、高檔中餐需求旺盛，政務(wù)、商務(wù)消費(fèi)凸顯n集團(tuán)消費(fèi)占據(jù)主流，特別是軍隊(duì)、國有企業(yè)、金融行業(yè)n品牌快餐店由于對環(huán)境要求太高，多分布在西外大街

6、北側(cè)，數(shù)量較多n阜石路精品美食街的出現(xiàn)顯示出區(qū)域消費(fèi)需求的旺盛?區(qū)域內(nèi)缺少品質(zhì)高、面積大的商業(yè)物業(yè)，制約了高端行業(yè)的發(fā)展n大眾化娛樂行業(yè)數(shù)量適中，較多租賃臨街鋪面n高頓娛樂業(yè)的消費(fèi)需求仍未飽和，制約其發(fā)展的原因是高品質(zhì)商用物業(yè)的缺少?零售類商業(yè)總體檔次較低，經(jīng)營狀況一般n批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主，總體規(guī)模大但位置集中，在區(qū)域內(nèi)并不具普遍性n中高端零售業(yè)較少，超市較多，寫字樓內(nèi)的零售商業(yè)則以小型超市為主n總體看來，區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)檔次普遍較低，同時(shí)各檔次、不同類型的零售商業(yè)經(jīng)營狀況均一般區(qū)域消費(fèi)人群簡析：191.80萬常住人口天兆家園、長河灣、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等近20個(gè)高檔住宅小區(qū)，以及各個(gè)單

7、位的居住區(qū)，常住人口已達(dá)50多萬。同時(shí)周邊還包括北京師范大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北京電影學(xué)院、政法大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)等眾多高等院校居住人口，該區(qū)域的常住人口將達(dá)到80萬左右。1.大量白領(lǐng)人士涌入隨著西環(huán)廣場、華遠(yuǎn)企業(yè)號、長河灣等高檔寫字樓項(xiàng)目的落成，吸引了眾多的知名企業(yè)入駐。而這些入駐企業(yè)內(nèi)的白領(lǐng)員工，成了西直門區(qū)域中高檔商業(yè)的主力消費(fèi)軍。區(qū)域交通及條件設(shè)施簡析：交通出行???????地鐵2號線、13號線、4號線、S2、北京北站五大軌道交通于此集結(jié);西二環(huán)、平安大街環(huán)伺兩