偉業(yè)顧問(wèn)多層住宅產(chǎn)品研究

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1、偉業(yè)顧問(wèn)多層住宅產(chǎn)品研究【多層產(chǎn)品形式建議】前提：??本項(xiàng)目中低密度產(chǎn)品需要能夠提供高品質(zhì)、舒適的居住環(huán)境，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量使用別墅化的設(shè)計(jì)手法，提升居住品質(zhì)??在目前市場(chǎng)對(duì)低密度產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知模糊的環(huán)境下，需要通過(guò)適度控制戶型面積來(lái)保證在實(shí)現(xiàn)較高銷售單價(jià)的條件下控制產(chǎn)品總價(jià)，降低風(fēng)險(xiǎn)【多層產(chǎn)品形式建議】成熟市場(chǎng)中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：追求經(jīng)濟(jì)精巧趨勢(shì)二：追求豪華舒適1.控制套面積在130-185平方米；1.套面積相對(duì)更大，一般在190-265平方米；2.存在標(biāo)準(zhǔn)層，只在局部修改，層層退臺(tái)，結(jié)構(gòu)成本降低；2.不存在標(biāo)準(zhǔn)層，多采用電梯入戶，戶內(nèi)躍層，結(jié)構(gòu)成本

2、相對(duì)較高；3.巧妙運(yùn)用設(shè)計(jì)手段，比如挑空共享空間等在節(jié)約套面積的同時(shí)增3.戶型各功能空間齊備，面積舒適，更加了戶型的附加值，提升了整體接近別墅的尺度需求；居住品質(zhì)；4.躍層居多，面寬更接近普通聯(lián)排或雙4.平層居多，大面寬（10米以上）拼別墅（10米以下），進(jìn)深則相對(duì)較小進(jìn)深；大；5.節(jié)約成本，一般不改造地形，地5.追求更高品質(zhì)，改造地形，開(kāi)挖地下下室較小或根本不做，采用地上室，考慮地下停車以滿足高端客戶的停車，人車混行。車位需求，人車分流。普通洋房普通洋房升級(jí)版升級(jí)版：萬(wàn)科：萬(wàn)科情景洋情景洋房房立體疊加立體疊加別墅：別墅：北京上北京上元元【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)

3、科情景洋房?立體多點(diǎn)入戶方式–首層可以從獨(dú)立小院直接入戶–首層可以從獨(dú)立小院直接入戶–二層可以通過(guò)室外露臺(tái)直接入戶–二層可以通過(guò)室外露臺(tái)直接入戶–三、四層通過(guò)樓梯間入戶–三、四層通過(guò)樓梯間入戶這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的首層戶型“多層住宅”單一、過(guò)堂式的“回家感覺(jué)”，首層戶型“多層住宅”單一、過(guò)堂式的“回家感覺(jué)”，使家的歸屬感更強(qiáng)。使家的歸屬感更強(qiáng)。二層戶型二層戶型三層戶型三層戶型【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房?首層情景房–首層約10平方米的情景房位于–首層約10平方米的情景房位于客廳的外部，入口的旁邊，可客廳的外

4、部，入口的旁邊，可用作書(shū)房、茶室、花廳、客房用作書(shū)房、茶室、花廳、客房等功能，獨(dú)立情景房的設(shè)置。等功能，獨(dú)立情景房的設(shè)置。–為住戶預(yù)留出一塊可以自由設(shè)–為住戶預(yù)留出一塊可以自由設(shè)計(jì)的DIY空間，給室內(nèi)增加了計(jì)的DIY空間，給室內(nèi)增加了情趣性與靈活性。情趣性與靈活性?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房?南向陽(yáng)光大露臺(tái)–根據(jù)首層“情景房”的形體，每戶向陽(yáng)面都是層–根據(jù)首層“情景房”的形體，每戶向陽(yáng)面都是層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的陽(yáng)層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的陽(yáng)光露臺(tái)光露臺(tái)–露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)的概念，可更多享–露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)的概念，可更

5、多享受日光，使居者充分與自然情景溝通受日光，使居者充分與自然情景溝通––露臺(tái)與客露臺(tái)與客廳毗連廳毗連，并有，并有較大的較大的進(jìn)深進(jìn)深，便于安，便于安首層戶型首層戶型排活動(dòng)排活動(dòng)–半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感–半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感二層戶型二層戶型三層戶型三層戶型【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房8.1米寬開(kāi)間的橫向客廳和餐廳，對(duì)南向陽(yáng)光的獲得更為有?大開(kāi)間橫廳8.1米寬開(kāi)間的橫向客廳和餐廳，對(duì)南向陽(yáng)光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳視野開(kāi)闊，感受開(kāi)闊舒適。利，通風(fēng)更好，使客廳視野開(kāi)闊，感受開(kāi)闊舒適。首層戶型首層戶型【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情

6、景洋房?躍層共享空間頂層的躍層戶型，在8米的寬廳上方是6米高的共享空間，提升空間效果，節(jié)約面積頂層的躍層戶型，在8米的寬廳上方是6米高的共享空間，提升空間效果，節(jié)約面積【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房?人流與車流組織——平面分流–每個(gè)組團(tuán)兩側(cè)為車行道，–每個(gè)組團(tuán)兩側(cè)為車行道，中間為人行步道和組團(tuán)內(nèi)中間為人行步道和組團(tuán)內(nèi)綠化，以組團(tuán)為單位進(jìn)行綠化，以組團(tuán)為單位進(jìn)行人車分流，將車流控制在人車分流，將車流控制在組團(tuán)級(jí)道路上。組團(tuán)級(jí)道路上。–人車分流不徹底，區(qū)內(nèi)主–人車分流不徹底，區(qū)內(nèi)主要干道仍然存在人車混行要干道仍然存在人車混行問(wèn)題。問(wèn)題。–地上停車成本投入相對(duì)較–

7、地上停車成本投入相對(duì)較少。少。??優(yōu)點(diǎn)：人車混流，地上停車，成本低；??缺點(diǎn)：社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費(fèi)地上土地資源，并且車位永遠(yuǎn)缺乏，必須通過(guò)物業(yè)管理協(xié)調(diào)?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元?微坡地形通過(guò)搭臺(tái)造勢(shì)形成天然坡地，并植濃陰于坡地之上，A區(qū)建筑體從南往北、由西往東通過(guò)搭臺(tái)造勢(shì)形成天然坡地，并植濃陰于坡地之上，A區(qū)建筑體從南往北、由西往東逐層增高，后排別墅比前一排抬高1.2米，使疊拼別墅起伏錯(cuò)落，逐層疊加，前排樓逐層增高，后排別墅比前一排抬高1.2米，使疊拼別墅起伏錯(cuò)落，逐層疊加，前排樓座的屋頂花園成為后排樓座的永久景觀，這樣加強(qiáng)了每戶的采光