房地產(chǎn)主流企業(yè)拿地策略及城市投資機(jī)會(huì)

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1、http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載2010年房地產(chǎn)主流企業(yè)拿地策略及城市投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告全國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)分析供應(yīng)增加，市場(chǎng)理性，土地價(jià)格穩(wěn)中有降住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增加，地價(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制，土地價(jià)格穩(wěn)中有降，企業(yè)拿地良機(jī)再現(xiàn)。后期政策重點(diǎn)集中在打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地、實(shí)現(xiàn)土地的有效供應(yīng)。供應(yīng)計(jì)劃：完成率偏低，政府面臨較大供應(yīng)壓力通過(guò)下表可以看出，除了上海一次性推出214萬(wàn)平方米預(yù)公告地塊以外，其他城市住宅用地實(shí)際供應(yīng)量均在計(jì)劃的40%以下。一線城市中，廣州上半年實(shí)際供應(yīng)量?jī)H為計(jì)劃的

2、6%，深圳為14%，北京為22%；二線城市供應(yīng)量明顯高于一線城市，但也不足40%。如果供地計(jì)劃順利完成，地方政府下半年將面臨較大供地壓力，土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)大規(guī)模的集中供地潮。表：重點(diǎn)城市土地供應(yīng)計(jì)劃及2010年上半年完成率供應(yīng)：1-7月住宅用地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)超過(guò)80%2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)18.5萬(wàn)公頃，同比增加約140%。在此背景下，住宅用地供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超去年同期水平。2010年1-7月，全國(guó)（100個(gè)城市合計(jì)，下同）累計(jì)供應(yīng)住宅用地2.44億平方米，同比增長(zhǎng)83%。土地供應(yīng)量的大幅增加提高了企業(yè)拿地的

3、選擇空間，為企業(yè)擴(kuò)展土地儲(chǔ)備提供了良好的機(jī)遇。http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載圖：2010年1-7月全國(guó)住宅用地月度供應(yīng)量成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%2010年1-7月，全國(guó)住宅用地共成交1.81億平方米，同比增長(zhǎng)79%。從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，4-6月土地市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量逐月下降，但7月住宅用地成交量逐漸回升。7月成交住宅用地2312萬(wàn)平方米，環(huán)比增加9%，同比增加14%。3-7月，住宅用地成

4、交面積與同期推出面積的比值由0.9持續(xù)下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。開(kāi)發(fā)企業(yè)審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。圖：2010年1-7月住宅用地月度成交量?jī)r(jià)格：政府調(diào)控效果顯現(xiàn)，土地價(jià)格穩(wěn)中有降http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載上半年，全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)為1863元/平方米，較2009年下半年下降9%。7月全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)為1570元/平方米，較上半年均價(jià)低16%，環(huán)比下降14%。新政百天

5、之后，住宅用地樓面均價(jià)穩(wěn)中有降，政府土地調(diào)控的效果顯現(xiàn)。在土地供應(yīng)量增加、土地價(jià)格下降的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會(huì)有針對(duì)性的擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。圖：2010年1-7月全國(guó)住宅用地樓面均價(jià)走勢(shì)溢價(jià)：重點(diǎn)城市溢價(jià)水平普遍走低，高價(jià)地難覓蹤影隨著土地市場(chǎng)熱度的明顯下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢價(jià)水平逐漸走低。在目前的政策調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境下，大部分土地基本上以底價(jià)或略高于底價(jià)成交。值得注意的是，7月住宅用地溢價(jià)水平有走高的趨勢(shì)。對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性仍然較高。表：2010年1-7月重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)率htt

6、p://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載地王：新政后土地市場(chǎng)“地王”難見(jiàn)“地王”頻現(xiàn)是土地市場(chǎng)過(guò)熱的一種表現(xiàn)。2009年下半年和2010年1季度，土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)“地王”，北京更是一天出現(xiàn)三個(gè)“地王”。新政后，土地市場(chǎng)“地王”難見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1-7月的地王普遍出現(xiàn)在4月新政前，如總價(jià)前十位地塊僅一宗出現(xiàn)在新政后（4月27日富力在天津摘得的地塊），單價(jià)前十位地塊除福州四幅綜合地塊外，均在新政前成交；溢價(jià)率前十位地塊有7

7、塊在新政前成交。表：2010年1-7月全國(guó)成交住宅用地總價(jià)前十排行榜流拍：新政后一線城市首現(xiàn)流拍，二線城市流拍較為普遍新政過(guò)后，土地市場(chǎng)較為理性和謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的針對(duì)性較強(qiáng)，品質(zhì)較差的地塊出現(xiàn)流拍。一線城市北京、廣州、深圳均出現(xiàn)住宅用地流拍現(xiàn)象，而在新政前，一線城市住宅用地供不應(yīng)求。二線城市的流拍更為普遍，中山、合肥、佛山、長(zhǎng)沙等城市均出現(xiàn)流拍地塊，其中，中山有4宗住宅用地流拍，為7月流拍地塊最多的城市。表：2010年1-7月北京土地市場(chǎng)流拍地塊一覽http://www.fdcsky.net

8、房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載http://www.fdcsky.net房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載趨勢(shì)：下半年商品房市場(chǎng)從“量跌價(jià)滯”到“調(diào)價(jià)促量”，將對(duì)土地市場(chǎng)供求產(chǎn)生重大影響從歷史數(shù)據(jù)看量?jī)r(jià)走勢(shì)：根據(jù)2007年-2008年的市場(chǎng)調(diào)整路徑，在抑制性政策出臺(tái)后約一到兩個(gè)季度，銷售面積開(kāi)始顯著下降，再過(guò)一到兩個(gè)季度房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。但此次新政力度大、措施嚴(yán)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得