房地產(chǎn)投資拿地分析.ppt

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1、地塊價值判斷和拿地實(shí)操技能講師：冠仕馬如果一個房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)分是100分的話，精準(zhǔn)的投資管理工作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是70分。一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測2016年中國樓市經(jīng)歷了驚心動魄、跌宕起伏的過程。2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入上升的周期。1-4月：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，5-9月：自7月尤其是8月份以來形勢迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險。10-12月：隨著一線城

2、市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年9月30日北上廣深限購限貸政策庫存明顯消化，二線城市庫存消化快于一線城市價格開始同比上升，一線城市漲幅比二線城市明顯二三線城市限購限貸和限售政策（2017年4月）1、本市戶籍限購2套新建商品房2、非本市戶籍購買首套房需繳納1年社保和個稅，購買第二套新建商品住房需繳納2年社保或個稅。3、非本市戶籍本科以上或初級以上職稱，購買首套新建商品住房需繳納半年社?；騻€稅4、限售：新購住房（含新建商品房和二手房），需滿2年方可再交易。貸款比例：貸款第一

3、套首付要求30%，第二套首付40%2016年房地產(chǎn)市場特征2.1.熱點(diǎn)城市房價增幅從大幅增長到環(huán)比回落2.2.投資投機(jī)需求由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場2.3.開發(fā)投資增幅由快升到緩落再略有反彈2.4.熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜2.5.住房供求空間錯配持續(xù)加劇近年來政策導(dǎo)向和調(diào)控路徑房價持續(xù)上漲的四大根本性因素2001年加入世貿(mào)，中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展----購買力中國的城市化進(jìn)程----購買需求人民幣超發(fā)----價格和價值國際經(jīng)濟(jì)形勢，特別是金融市場的影響----價格波動的外圍因素█2005年房價下跌：流動性過剩，土地和信貸的急剎

4、車----主動█2008年房價下跌：全球金融危機(jī)----被動█2011年房價下跌：歐美量化寬松，我國限購限貸限價----主動█2014年房價下跌：QE退出，三限解除，去庫存----被動█2016年房價先漲后跌：美元加息暫緩，重啟限購限貸----主動█2017年房價（？）：美元加息開始，強(qiáng)調(diào)房屋使用屬性----主動？被動？比較過去四次房價下跌看2017的產(chǎn)業(yè)周期點(diǎn)二、地塊投資的開發(fā)策略和開發(fā)模式131、從投資回收速度看：長線模式和短線模式2、從產(chǎn)品類別看：單一產(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式3、從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式；4、從地區(qū)分布

5、看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式5、從經(jīng)營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式6、從商業(yè)類別來看，有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市運(yùn)營開發(fā)模式、特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式。█課程討論：我們企業(yè)的開發(fā)策略是什么，我們偏好的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點(diǎn)開發(fā)策略和開發(fā)模式的選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式城市運(yùn)營開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式三、市場分析和地塊評估房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域

6、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和

7、市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品

8、房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。法律特性：