凌峻淄博榮寶齋項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告

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1、淄博榮寶齋項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2003年4月前言承蒙貴司委托，我司為榮寶齋項(xiàng)目提供全程策劃，我司在此深感謝意。在經(jīng)過與貴司多次接觸及我司對當(dāng)?shù)厥袌龅恼w把握的基礎(chǔ)上，我們提出了本項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃思路及理念，并形成文字，共雙方討論實(shí)施。本著一切為了銷售的策劃原則,我們在本產(chǎn)品策劃案中系統(tǒng)地闡述了項(xiàng)目開發(fā)及銷售力提升各種措施及方法，力求把項(xiàng)目打造新一代的物業(yè)典范，在淄博成就首個(gè)特色文化商廈，從更高、更遠(yuǎn)、更深、更廣、更具體的層面體現(xiàn)淄博未來商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，從而奠定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)市場上的領(lǐng)先地位。在策劃案中

2、，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度對項(xiàng)目進(jìn)行大膽、新穎的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，從根本上樹立項(xiàng)目鮮明、超前、時(shí)尚的形象，務(wù)求使之從眾多的競爭對手中脫穎而出，提高項(xiàng)目的競爭及吸引能力。我們還會(huì)在未來的營銷推廣中通過概念包裝對項(xiàng)目現(xiàn)代、休閑、時(shí)尚的定位予以系統(tǒng)的闡釋，從而有效地促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，從專業(yè)的角度體現(xiàn)了營銷的本來面目。目錄一、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的三大原則二、競爭策略三、構(gòu)筑核心競爭力四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)理念思路五、建筑平面設(shè)計(jì)思路六、交通組織七、公共空間八、停車場九、景觀設(shè)計(jì)十、照明設(shè)計(jì)十一、建筑風(fēng)格十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的發(fā)展模式十三、SOH

3、O商務(wù)公寓具體操作模式一、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的四大原則1、以銷售為導(dǎo)向原則榮寶齋項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃首先考慮的因素——如何做一個(gè)能夠被市場接受，而且能夠暢銷的產(chǎn)品?；c這一點(diǎn)，在產(chǎn)品策劃之始，即是圍繞如何做一個(gè)能夠賣出去的產(chǎn)品，而不是去討論實(shí)施一個(gè)不被市場與消費(fèi)群所接受的過期產(chǎn)品。2、快速銷售原則根據(jù)市場狀況，針對項(xiàng)目的自身特點(diǎn)與優(yōu)勢，制定超前創(chuàng)新的開發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念，通過良好、系統(tǒng)的銷售模式的運(yùn)作，從而達(dá)到快速實(shí)現(xiàn)銷售目。在短時(shí)間為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)合理利潤的資金快速回籠。3、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的原則在項(xiàng)目執(zhí)行的過程中，整合專業(yè)公司進(jìn)行全方位的合作，能

4、夠系統(tǒng)的提升項(xiàng)目素質(zhì)，全力打造“過程精品”。4、構(gòu)筑“榮寶齋”的品牌平臺(tái)原則良好的品牌就是質(zhì)量的保證，成功的品牌就是信譽(yù)，就是擁有一批“鐵桿消費(fèi)群”，就是讓客戶具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)“榮寶齋”品牌質(zhì)的飛躍，注入新的活力——為開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。二、競爭策略1、競爭策略選擇1.1競爭策略類型：1.1.1價(jià)格競爭策略：以低于競爭者的價(jià)格贏得市場。1.1.2差異化競爭策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與形象包裝等，形成差異化競爭。1.1.3全面領(lǐng)先競爭策略：即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，

5、從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。結(jié)論：本項(xiàng)目選擇全面領(lǐng)先競爭策略。為保證全面領(lǐng)先，必須構(gòu)建他人不可模仿與超越的“核心競爭力”，才可以立足市場，并在競爭中占據(jù)有利的地位。三、構(gòu)筑核心競爭力基本思考點(diǎn):1、構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢;2、傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場粗略位置，無法找到項(xiàng)目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價(jià)值分析核心競爭力的實(shí)現(xiàn):1、榮寶齋代表著權(quán)威、專業(yè)、高品質(zhì)、是信心的保證。2、榮寶齋品牌文化為產(chǎn)品構(gòu)建核心“榮寶齋”已經(jīng)是一個(gè)非常悠久的老字號品牌。它最能夠直接地給予人們聯(lián)想到的純文化類——古玩，字畫等。對

6、于榮寶齋品牌的理解僅僅只是局限于一個(gè)狹義上的文化。如何將常人認(rèn)同榮寶齋品牌狹義文化進(jìn)行拓展與創(chuàng)新，與項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行有效地對接，包容現(xiàn)代的新文化，形成項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)在市場上的獨(dú)創(chuàng)性與不可模仿性。3、地段優(yōu)勢最大化項(xiàng)目的核心優(yōu)勢正是顯而易見的地段優(yōu)勢。地段優(yōu)勢也恰恰是競爭對手無法模仿與復(fù)制的。因此，將地段優(yōu)勢進(jìn)行最大化，在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段價(jià)值進(jìn)行升華，達(dá)到地段商業(yè)價(jià)值最大化的最終目的。4、產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)特化項(xiàng)目的獨(dú)特買點(diǎn)是以項(xiàng)目的地段為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成了“人無我有，人有我新”的局面。

7、尋找當(dāng)前市場的空白點(diǎn)，做符合市場需求同時(shí)又在市場上暢銷的產(chǎn)品。在對于項(xiàng)目的獨(dú)特買點(diǎn)的設(shè)計(jì)中，必須要結(jié)合地段優(yōu)勢從投資角度來進(jìn)行考慮，這是項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)考慮重點(diǎn)。正是投資型物業(yè)，這才是吸引人們最基本也是最核心的利益點(diǎn)，因?yàn)閺淖筒┦心壳暗臓顩r來看，潛在買家對營業(yè)房的需求尚處于上升狀態(tài)，市場對可以銷售的營業(yè)房特別是黃金路段營業(yè)房的需求十分旺盛，人們對共青團(tuán)路段的營業(yè)房十分看好，有很強(qiáng)的投資購買欲望，不少的經(jīng)營者和投資者正伺機(jī)購買。四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)理念思路開發(fā)理念=核心競爭力+與消費(fèi)者取得共鳴核心競爭力：必須是別人不可模仿和不可超越的。與

8、消費(fèi)者取得共鳴：必須是針對目標(biāo)消費(fèi)群的潛在投資心理為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)引導(dǎo)投資消費(fèi)。項(xiàng)目的開發(fā)理念源于市場，體現(xiàn)在引導(dǎo)市場需求，是源于對“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”下商業(yè)形態(tài)變遷的深刻思考。設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)理念的核心在于確立項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢，在競爭化社會(huì)，只有不斷推陳出新，獨(dú)樹一幟，避免