康斯丹郡整體營銷報告

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1、康斯丹郡項目營銷綱領(lǐng)康斯丹郡營銷綱領(lǐng)一、營銷定位系統(tǒng)[一]、核心賣點支持[二]、本案面臨的主要營銷問題[三]、市場定位[四]、客群定位[五]、形象定位[六]、價格定位二、營銷計劃綱領(lǐng)[一]、營銷原則[二]、營銷總體策略及思路[三]、營銷階段性策略1、入市籌備期2、蓄客期3、開盤強銷期[四]、營銷費用分解一、營銷定位系統(tǒng)[一]、本案核心賣點支持?省府核心，掌控城市未來第19頁共19頁康斯丹郡項目營銷綱領(lǐng)本案所處地段為省府板塊中心位置，三縱六橫道路體系及地鐵線規(guī)劃，為區(qū)域交通奠定未來發(fā)展基調(diào)，以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先

2、導、商貿(mào)流通為主導，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈，片區(qū)發(fā)展?jié)摿σ训玫绞袌稣J可。隨著區(qū)域內(nèi)生活成熟程度的進一步提高，本案地段價值將進一步提升。項目的城市區(qū)位帶來各項生活的便利，更帶來一種掌控城市的氣度和尊榮。?空中花院生活本項目的戶型最核心的特點，是控制總面積和總價的精巧戶型，贈送半面積的空中花園和多陽臺，形成一個個獨立的私家庭院，具有豐富層次和雕塑感，在城市的空中形成一個個獨院寓所?？罩谢▓@，觀景陽臺，景觀飄窗、戶戶有景。居住其中，將城市風景私藏于自己的家中。自然與空間立體式融合，實現(xiàn)大生態(tài)庭院格

3、局。?精琢空間，專業(yè)定制本項目主力戶型為87㎡的2+1戶型以及送14-15㎡入戶花園的89㎡的兩房，主客次均帶凸窗；128㎡三房送21㎡入戶花園，超高的使用率以及科學的空間設(shè)計，使居住空間不再呆板，可根據(jù)主人的個人需求或是愛好充分發(fā)揮想象力與創(chuàng)造力，讓生活充滿更多種可能。?省府階層省府板塊一直是長沙房地產(chǎn)市場購房主力優(yōu)先考慮的區(qū)域，本案天然的區(qū)位優(yōu)勢使得項目基礎(chǔ)客群來源得到保證，這一點對于吸引客戶來說具有極大的益處，因此在定位上需要以此為基礎(chǔ)來強調(diào)“省府高尚生活圈”或借省府的板塊優(yōu)勢及投資潛力，打動市場定位的客戶對于客戶身份和階層屬性的提

4、升。?地鐵交通，升值前景地鐵一號線省府站舉步之遙，時代陽光大道等五大主干道爭相穿越；湘府路、杉木沖路打通城南大動脈；芙蓉南路、新姚路、石竹路南北連接城北核心商圈；規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路將在芙蓉南路?？浚黄嚹险臼情L沙城南公路交通核心樞紐和中轉(zhuǎn)站；書院路拉通在即，湘府路湘江大橋也將啟動。升值潛力巨大。[二]、本案面臨的主要營銷問題第19頁共19頁康斯丹郡項目營銷綱領(lǐng)1、如何實現(xiàn)差異化的市場形象，進行差異化營銷？在區(qū)域內(nèi)，本項目的競爭對手星城榮域、歐洲城是與本案是最直接的競爭關(guān)系，星城榮域自開始銷售在省府板塊及所在的南城區(qū)域定義為城市貴族高端定

5、位，從而在區(qū)域內(nèi)高端市場占據(jù)一席，而歐洲城項目針對項目市場區(qū)域內(nèi)的差異定位，提出歐式伯爵的定位，占據(jù)市場的一席之位，在區(qū)域內(nèi)如何進行差異化的市場形象，是營銷上需要重點考慮的問題?！靶蜗蟛町惢ㄎ弧薄趨^(qū)域內(nèi)本案必須結(jié)合項目的產(chǎn)品，根據(jù)市場競爭情況進行差異化定位，將客戶定位符合本案氣質(zhì)，成為本案所針對的消費群體，讓客戶從根本上關(guān)注本案，進而差異化的凸顯項目獨特的氣質(zhì)。2、下半年市場形勢晴雨難測，如何確定開盤時機？國家宏觀政策對房地產(chǎn)調(diào)控的首要目的在于遏制房地產(chǎn)價格過快上漲。雖在一線城市有所顯現(xiàn)，但相比越調(diào)越漲的二線城市，不排除會有更嚴厲的

6、調(diào)控措施出臺，抑制房價過快上漲，對即將到來‘金九銀十’這個銷售旺季，開發(fā)商因資金鏈問題不會控盤銷售，會增加開盤數(shù)增加供給，市場競爭白熱化，在政策不明朗，銷售量集中供應(yīng)的情況下，本案應(yīng)抓住市場熱度適時推出，并根據(jù)項目的工程進度節(jié)點及蓄客數(shù)量進行開盤銷售。3、如何實現(xiàn)低成本，見效快的蓄客和開盤銷售？為實現(xiàn)項目在短時間內(nèi)積聚起足夠達到項目開盤條件的客戶數(shù)量，必須采取不同常規(guī)的蓄客手法，根據(jù)項目的營銷節(jié)點，在秋交會將進行亮相，在元旦進行開盤銷售，必須采取爆破式的營銷手法進行蓄客，在前期給予市場客戶足夠大的優(yōu)惠，令其有較強的市場競爭力，讓客戶有先購

7、買先升值的預(yù)期，進而達到蓄客目的。4、如何確定產(chǎn)品的推盤節(jié)奏和組合？本案中6棟住宅棟主要以4種戶型構(gòu)成如下：康斯丹郡戶型配比1#棟戶型編號面積區(qū)間（㎡）得房率套型套數(shù)套數(shù)占比A-188.7784.94%兩房兩廳一衛(wèi)313.64%A-288.22兩房兩廳一衛(wèi)313.64%A-389.29兩房兩廳一衛(wèi)（2+1）313.64%A-486.52兩房兩廳一衛(wèi)（2+1）313.64%B-1128.4784.96%三房兩廳兩衛(wèi)263.06%B-2116三房兩廳兩衛(wèi)263.06%第19頁共19頁康斯丹郡項目營銷綱領(lǐng)B-1′131.3三房兩廳兩衛(wèi)60.71

8、%B-2′121.57三房兩廳兩衛(wèi)60.71%合計：18822.09%2#棟戶型編號面積區(qū)間（㎡）得房率套型套數(shù)套數(shù)占比A-188.7784.97%兩房兩廳一衛(wèi)313.64%A-288.22兩