拿地前期可行性分析報告案例

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1、拿地前期可行性分析報告案例第一部分:無錫概述(略)主要通過人均GDP、恩格爾系數(shù)、三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比、城市人口等數(shù)據(jù)口徑,評估無錫房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?。第二部?無錫房地產(chǎn)市場概述一、無錫房地產(chǎn)一級市場概述1、07年度土地供應(yīng)分析07年共計出讓土地54宗,出讓總面積達4082583.6㎡(6121畝),成交總金額達1429716萬元,平均成交單價為234萬元/畝。本年度出現(xiàn)兩個地王,其中成交總價地王為錫國土2007-45民主街商業(yè)、辦公、居住地塊227442.5㎡(341畝),成交總價高達212316萬元;另外一宗成交單價地王為錫國土2007-40新生路西南側(cè)商業(yè)、辦公地塊23050㎡(

2、35畝),成交總價為120100萬元,成交單價高達3431萬元/畝。2、07年各行政區(qū)域土地成交統(tǒng)計列表行政區(qū)域北塘區(qū)濱湖區(qū)崇安區(qū)惠山區(qū)南長區(qū)錫山區(qū)新區(qū)成交宗7912101411數(shù)成交面積(㎡)657071128186650222252237634258649864435923成交均價(萬/畝)3631524147711471892543、08年土地供應(yīng)簡述08年市區(qū)計劃出讓經(jīng)營性用地650萬平方米,在650萬平方米的用地計劃中,濱湖區(qū)230萬平方米,占三分之一,其余的是崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長區(qū)各60萬平方米,新區(qū)80萬平方米,錫山區(qū)、惠山區(qū)各80萬平方米行政區(qū)域北塘區(qū)濱湖區(qū)崇安

3、區(qū)惠山區(qū)南長區(qū)錫山區(qū)新區(qū)計劃供應(yīng)面積(萬平方602306080608080米)從土地成交趨勢圖看出土地供給(或成交)呈W態(tài)勢,既土地供給2年為一個周期,如果以2年為1個統(tǒng)計單位的話,土地的市場供給量基本穩(wěn)定。4、土地價格及未開發(fā)土地。土地市場成交均價的走勢從另外一個方面反應(yīng)了投資商對市場的預(yù)期及樓市的發(fā)展?fàn)顩r。06年高于起拍價成交土地單位高出均價46萬元/畝,到07年則達到234萬元/畝,這種競爭者之間激烈角逐的結(jié)果,在當(dāng)時來說,許多人認為是非理性的,但從市場的遠景來看,投資商對市場還是充滿了信心。尤其是中心區(qū)、南長區(qū),隨著時間的流逝,土地將會更加稀缺,這種價值首先反應(yīng)在了土地

4、上面,06和07年崇安區(qū)高于起拍價成交的土地單位高出均價達67萬元/畝。2004-2007年錫城土地成交價格不斷攀升,07年土地成交均價是04年的2.6倍,說明投資商對無錫房地產(chǎn)市場的預(yù)期是樂觀的,這種樂觀的判斷基于無錫樓市成交量價持續(xù)的利好消息。二、無錫商品房市場概述1、2007年無錫樓市供給情況(1)07供給情況07年無錫市商品房供給充足,供銷比例約在1.5:1左右。全年新增商品房預(yù)售總面積500萬平米左右,加上06年末結(jié)轉(zhuǎn)可售總面積490萬平米,全年可售總面積近1000萬平米。(2)歷史供給趨勢隨著城市經(jīng)濟的高速發(fā)展和人民生活水平的提高,居民對住房的需求在不斷增加。伴隨著

5、日益增加的市場需求,無錫市商品房供給量也在不斷增加。在02-07年短短的6年里,市場總供給量達2438.71萬平米。02年房地產(chǎn)處于起步階段,市場供給量較少;03年房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,市場供給量大幅增加;04和05年,市場供給量不斷增加;05-07年間,市場總供給量比較均衡,基本維持在500萬平米左右。市場供給量在高位均衡意味著無錫樓市供需基本平衡。2、07年無錫樓市銷售情況總成交面積(萬成交總額成交價格指標總成交套數(shù)平米)(億元)(元/M2)總量533.8245100267.375108.62住宅443.3337713——4813.00商業(yè)48.376678——7162.00辦

6、公6.94675——8788.00無錫樓市07全年成交可謂量價雙高,年度成交量再創(chuàng)歷史新高,較06年增加121.69萬平米,增幅達25%。成交價格較06年增漲8%左右。住宅成交價格漲幅較大。年末比年初增漲約1000元/平米(不含經(jīng)濟適用住房)。價格快速上漲的主要原因有:第一、需求旺盛。無錫緊鄰上海,素有小上海之稱,屬長三角經(jīng)濟范圍。近年來,無錫經(jīng)濟受上海經(jīng)濟發(fā)展的輻射力度不斷增強,城市魅力不斷提升,外來人口逐漸增多,加之適應(yīng)新城區(qū)建設(shè)的需要,拆遷量較大,這多種原因促進了市場對房地產(chǎn)的需求。第二、有效供給不足。有效供給不足的表現(xiàn)一:土地開發(fā)時限較長,積壓量較大,造成房屋供給不足。

7、據(jù)統(tǒng)計,04-07年未開發(fā)土地共有1100萬,而07年土地供給只有400萬;有效供給不足的表現(xiàn)二:投機性需求增加。由于全國房地產(chǎn)市場行情不錯,無錫年初市場價格不高,升值潛力巨大,所以許多投資者開始在無錫投資炒房,這在一定程度上減少了市場的有效供給;有效供給不足的表現(xiàn)三:供給結(jié)構(gòu)不能有效滿足市場需求。據(jù)研究,07年及以前120平米以上大面積戶型是無錫樓市的主力供給戶型,如果按照5000元/平米的單價計算,套總價在60萬以上,這在一定程度上限制了市場的剛性需求。第三、開發(fā)成本增加。據(jù)統(tǒng)計,07年