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如何規(guī)劃設(shè)計(jì)暢銷的小戶型

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1、www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)給購房者一個(gè)最好的理由——如何規(guī)劃設(shè)計(jì)暢銷的小戶型■編輯 陳偉文買房地產(chǎn)資料光盤-->到中商網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)合理的建筑規(guī)劃和以人為本的戶型設(shè)計(jì)是小戶型住宅銷售成功的重要因素,好的戶型是樓盤暢銷的最有力賣點(diǎn)與實(shí)力聚焦。可以說,項(xiàng)目規(guī)劃定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)小戶型項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)一直存在的難度和技巧,是一個(gè)頗有挑戰(zhàn)性的研究課題。本文將從小戶型項(xiàng)目建筑規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)層面上,結(jié)合市場上暢銷好賣的小戶型項(xiàng)目實(shí)例,從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位

2、、設(shè)計(jì)分類、外形立面、空間構(gòu)成、社區(qū)環(huán)境規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等方面全方位解剖暢銷小戶型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)奧秘。買房地產(chǎn)資料光盤-->到中商網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)本期特別專題中國地產(chǎn)以“小”見“大”一、小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的不足對于產(chǎn)品本身,小戶型設(shè)計(jì)近年來走進(jìn)了一個(gè)怪圈,好像每個(gè)發(fā)展商經(jīng)典小戶型的來做賣點(diǎn),這里面有些是純粹的炒作,有的是不適合實(shí)際,不適應(yīng)當(dāng)?shù)氐娜宋木幼×?xí)慣的和市場的需求。發(fā)展商要用辨證的眼光來看待戶型的創(chuàng)新或是炒作,請記住一點(diǎn):產(chǎn)品永遠(yuǎn)是營銷的根本。1、規(guī)劃不合理造成居住功能差一直以來房地產(chǎn)市場上

3、的小戶型多為賓館標(biāo)房式的一室戶房型設(shè)計(jì),無獨(dú)立廚房、無日常起居的活動(dòng)空間,只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。這類標(biāo)房式房型,實(shí)際上降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值,因?yàn)榧词故蔷频晔焦?,其畢竟還是供人居住生活的“公寓”,而非“酒店”。除了這些標(biāo)房式房型外,小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗間,無任何自然通風(fēng)采光,這種不合理是顯而易見的。嚴(yán)格地說,這類小戶型房型可謂是市場的無效供應(yīng),是社會(huì)資源的浪費(fèi)。有些一房一廳的房型,雖說比上述房型好

4、些,但總體來說也不如常規(guī)住宅中與二房、三房組合在一起的一房設(shè)計(jì)。小戶型公寓中的一房一廳大多是直套型的類似于傳統(tǒng)公房中一室半戶的房型。這種房型,客廳采光不足,而臥室卻過于明亮,兩者恰好相反。因根據(jù)居住功能區(qū)隔的使用要求,客廳的采光應(yīng)勝于臥室,應(yīng)更充足。此外,目前小戶型中儲(chǔ)存空間設(shè)計(jì)嚴(yán)重不足,房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)時(shí)未能充分利用有限的空間做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而精,同樣嚴(yán)重影響了小戶型的居住功能。22《決策情報(bào)》總第56期買房地產(chǎn)資料光盤-->到中商網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)給購房者一個(gè)最好的理由如何

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)暢銷的小戶型2、走道過長使用率低目前,小戶型的使用率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅,大多在0.7左右,有的甚至只有0.6,這與通常新建住宅0.8以上的使用率相比,相差甚是懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說,這一過低的使用率,顯然嚴(yán)重影響其購房的抉擇。過低的使用率,實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積,或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià),不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。造成使用率低的一個(gè)重要因素,便是其點(diǎn)式高層設(shè)計(jì),一梯幾十戶走道過長的陳舊設(shè)計(jì)?,F(xiàn)在的純小戶型住宅樓,往往都是中間一條窄長走道,兩側(cè)一長排住戶,如同魚骨狀的平面布局;或者

6、是圍繞著中間的電梯,四周住戶以走道串聯(lián)成一周的回環(huán)狀布局,形成整個(gè)層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。這一設(shè)計(jì)的不合理性是顯而易見的,既容易造成人聲嘈雜、彼此干擾,又不利于辨別方位和人員的疏導(dǎo),而且此類設(shè)計(jì)所帶來的過多的分?jǐn)偯娣e,大大降低了戶型使用率,從根本上削弱了物業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力以及保值增值功能。3、一梯幾十戶,上下不便現(xiàn)有小戶型住宅樓,大多都是一梯幾十戶的集中式設(shè)計(jì)。如上?!敖疸y匯”的32層三梯54戶,“自由自宅”的6層2梯40戶,“奔騰新干線”的32層三梯20戶,“藍(lán)朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承

7、載一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量,有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運(yùn)量。以最低每戶一人居住,每部電梯每天要承擔(dān)幾百人上下進(jìn)出,其擁擠狀況以及電梯的運(yùn)載頻率可想而知。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人,每天的上下出入比中老年人更為頻繁,這更加重了電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。常年累月居住于此,顯然相當(dāng)不便,甚至可能因電梯的供不應(yīng)求而發(fā)生鄰里糾紛,嚴(yán)重影響社區(qū)的鄰里關(guān)系及發(fā)展商聲譽(yù)。4、面積規(guī)劃不當(dāng),總價(jià)失控目前小戶型住宅中標(biāo)房式的合體一居房型建筑面積大部分在40-50平方米左右,對于一居套房而言顯然偏大,這一面積完全可設(shè)計(jì)成緊湊的小

8、一室一廳。另外,小戶型中的分體一居也同樣偏大,大多在70平方米左右,有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應(yīng)體現(xiàn)其“小”,以符合特定的市場需求。這一面積的不當(dāng)也就直接導(dǎo)致了總價(jià)的上揚(yáng),使小戶型原有的低總價(jià)優(yōu)勢蕩然無存。5、識(shí)別性差,存在安全隱患由于小戶型住宅樓

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