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《商業(yè)房地產投資運作模式》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、www.fdcsky.cn房地產商域網第四章商業(yè)房地產投資運作模式因為商戶對市場的認同度不同,所以市場的運作手法就衍生出了很多種模式。隨著認同度的加深，商戶前期進入市場的成本就會加大；如果認同度低，則前期的進入成本就低。進入成本包括很多項目，如贊助費、建設費、入場費、會員費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，而運作手法就是通過各種組合實現(xiàn)其最佳營銷。我們常?？梢钥吹揭韵逻@些廣告詞?！舭自剖袌觯?年包租，年收益8%，一次性返還前兩年收益?！舯狈矫髦椋汉灱s方式有1年租期，10年租期；優(yōu)惠政策為進駐的商戶統(tǒng)一免租期3個月。◆盈通購物城：商業(yè)低首付創(chuàng)紀錄，正常首付15萬元，3年累計返還10萬
2、，超低簽約則只需首付5萬元，月還款2000余元?！羧f博商廈：搶占二環(huán)內旺鋪，僅需4.8萬元投入，3年包租，月供無憂?！粜呛映牵篈.一次性付款享受98×97折優(yōu)惠,B.按揭付款享受98商×98折優(yōu)惠,C.其他付款方式享受98×99折優(yōu)惠。業(yè)◆世冠宏業(yè)：租金保障，簽約3年租金不變，免租1年。房地◆第三級：投資第三級，10年包租，輕松擁有50年商業(yè)產權等。產投資下面將詳細介紹這些廣告詞背后的商業(yè)運作模式。分析69買資料光盤到房地產商域網(www.fdcsky.cn)www.fdcsky.cn房地產商域網第四章商業(yè)房地產投資運作模式一、租賃模式租賃模式主要根據商戶對市場的認同度來確定，項目認同度
3、越高，進入項目的入市門檻也就越高，租賃也由此派生出許多模式。下面以認同度的高低劃分，由低到高，依次列出在各階段的租賃使用模式。1.項目認同低的情況下，優(yōu)惠出租A免租3個月，交6個月租金使用9個月，或免半年租金；B前3個月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付；C在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天；D在某某日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。以上諸如此類以極其優(yōu)惠的條件要求先入場的，都是因為其項目的認同度低，而需要商戶占主導地位，以吸引商戶入市的舉措。2.項目認同度一般的情況下，正常出租A試營業(yè)1個月或3個月，租金押一付三，或是半年付；B交攤位押金**元，租金季付
4、或半年付，交付方式押二付三等；C交攤位押金門檻極低，僅幾千元不等，租金年付或半年付。3.認同度略高的情況下，開始設置門檻A押金為**元（正常為2000元、5000元、1萬元、2萬元，視門檻高低不等），租金半年付或季付；B押金**元，租金年付但押金為1萬元以上；C押金**元，租金要2年一付；D押金**元，租金3年分兩期付清，在封頂付一部分，開業(yè)付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算；E押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金；F押金不變，租金一次收5年，開業(yè)一次性付清前2年，然后第2年收商清后兩年的，第3年收最后一年的；業(yè)G租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。房4
5、.認同度較高的情況下，門檻設置再高些地產A收押金**元，收取管理費，包括物業(yè)管理費、廣告推廣費（**元2投/m月），門檻中含條件，收取費用多樣化，租金交付方式不變，季付或資半年付、年付；分B收押金不變，租金交付方式為半年付或季付、年付），收建設費析（或含某些硬件設施）5000元、1萬元、2萬元不等；70C收押金不變，再收入場費5000元或1萬元，但要分樓層、分業(yè)態(tài)。買資料光盤到房地產商域網(www.fdcsky.cn)www.fdcsky.cn房地產商域網在好樓層、好業(yè)態(tài)的區(qū)域加收入場費，其他為正常；D收贊助費或入場費1萬~5萬元，但不收押金，租金季付或半年付或年付；E5年或10年經營權
6、買斷費**元（低于5萬元），5年租金不變，租金半年付或年付；F10年經營權買斷費**萬元，租金、押金按低于正常標準收??；G收取10年經營權買斷費，不交租金，但收物業(yè)管理費，且管理費較高（略約低于租金）。5.認同度高，門檻高的情況下，設置復雜化A收押金5萬~10萬元不等，收入場費3萬元、5萬元不等，租金交付為一次收兩年租金；B收取20年經營權買斷費10萬~30萬元，租金年付，逐年遞增；C10年、15年或20年經營使用權買斷，辦理按揭或分期付款，同時再另收取租金或高額管理費。在租賃中，由于項目的認同度不同，各模式的使用多姿多彩，因此，如何即能正確使用各種模式又能使利潤最大化需要潛心分析。很多
7、項目的失敗，就是在認同度不同的情況下，運用了錯誤的方法，因此我們要根據實際情況正確判斷項目的市場認同度，正確使用各種方法。某某無產權大廈的幾種招租表現(xiàn)方式（供大家參考）1.年租方式通常采用設置門檻，入場費或押金等，再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式。2.5年使用權，分期付款即目前XX市場的租售方式，同樣先是門檻，包含押金和兩年的租商金，之后按照比例分兩年收齊，合同5年一簽訂。業(yè)例如，標準鋪位的門檻為4萬元，兩年租金約為4萬元，
