大型集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導

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1、集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3.職責：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集

2、團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管理部反饋。4.??方法和過程控制4.1??成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3按受益原則和配比原則，

3、確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.5編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2??成本核算對象的確定4.

4、2.1??成本核算對象的確定原則4.2.1.1滿足成本計算的需要；4.2.1.2便于成本費用的歸集；4.2.1.3利于成本的及時結(jié)算；4.2.1.4適應成本監(jiān)控的要求。4.2.2??成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。4.2.2.2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應

5、按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3??成本費用項目及核算內(nèi)容4.3.1??成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：4.3.1.1土地獲得價款4.3.1.2開發(fā)前期準備費4.3.1.3主體建筑工

6、程費4.3.1.4主體安裝工程費4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6園林環(huán)境工程費4.3.1.7配套設施費4.3.1.8開發(fā)間接費4.3.2??各成本項目的核算內(nèi)容4.3.2.1土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建

7、造費、管線鋪設費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2開發(fā)前期準備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設計費(1)????勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。(2)????規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費

8、、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3)??建筑研究用房費：包括材料及施工費B、報批報建增