淺談某某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo).pdf

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1、2014年5月建材與裝飾建設(shè)經(jīng)濟(jì)淺談某某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)陳穎聰（福建清華建筑設(shè)計(jì)院有限公司350001）摘要：近年來，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，而且規(guī)模越來越大，大公司大集團(tuán)公司比例在逐年的提升，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展，面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)公司開始紛紛尋找如何合理、有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與管理的途徑，使利潤得到最大化，結(jié)合房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理方法，介紹了集團(tuán)項(xiàng)目成本核算的幾個方面的方法和相關(guān)措施。關(guān)鍵詞：過程控制；成本科目；項(xiàng)目分類中圖分類號：F275.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼

2、：B文章編號：1673-0038（2014）19-0243-02前言層車位應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、項(xiàng)目銷售承諾等具體情況確定是否房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)獨(dú)立核算。通常情況下，如當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其可以銷售，且在銷節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求售合同中明確其所有權(quán)歸泰禾所有，則應(yīng)獨(dú)立核算，預(yù)留相應(yīng)成以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本；人防地下室不論其是否作為車庫，均應(yīng)作為配套設(shè)施，成本全本核算是一個系統(tǒng)的工作，從目標(biāo)成本到工程

3、實(shí)施以及項(xiàng)目的部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品中；個別地區(qū)有當(dāng)?shù)卣咴试S其銷售的，則交房貫穿了開發(fā)全過程，如何進(jìn)行成本核算顯得尤為重要。作為獨(dú)立核算對象；會所處理問題：按商業(yè)報(bào)建的會所、對外出售（含出售給物業(yè)公司）的會所、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對外經(jīng)營的會所1成本核算的基本程序應(yīng)作為成本對象獨(dú)立核算，預(yù)留相應(yīng)成本；有明確約定所有權(quán)歸成本核算的一般步驟：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)全體業(yè)主的會所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該將全部攤銷目特點(diǎn)，確定成本核算對象，設(shè)置有關(guān)成本核算科目，核算和歸轉(zhuǎn)入相關(guān)的可售產(chǎn)品中；混

4、合性質(zhì)會所（部分可售、部分為配套）集開發(fā)成本及費(fèi)用；受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用應(yīng)根據(jù)其可售和不可售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)；確劃分已完工和在建教育及其他設(shè)施處理問題：無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本；正確劃中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其他設(shè)施應(yīng)作為公共分可售面積、不可售面積（按政府主管部門規(guī)定劃分）.根據(jù)有關(guān)配套，成本全部攤?cè)肫渌墒郛a(chǎn)品中；有償移交政府的教育及其規(guī)定分別計(jì)算可售面

5、積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對象單獨(dú)核算成本，核算成本中是否包2成本核算對象的確定括地價(jià)視購入土地時是否計(jì)入教育配套部分地價(jià)決定，移交費(fèi)用2.1成本核算對象的確定原則與實(shí)際成本的差額計(jì)入當(dāng)期損益；產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，可售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對象的基本原則。如按以下方式分別處理：按出售方式的，應(yīng)單獨(dú)作為成本對象，按商果某一類開發(fā)產(chǎn)品可以對外經(jīng)營銷售（含持有物業(yè)），則應(yīng)當(dāng)作業(yè)方式處理；由于教育配套設(shè)施收費(fèi)按政府指導(dǎo)價(jià)而導(dǎo)致收益較為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算；定價(jià)

6、差異原則：是區(qū)分不同成低，該教育配套的全部開發(fā)成本分?jǐn)傊料鄳?yīng)可售產(chǎn)品中；如果開本對象的標(biāo)準(zhǔn)之一，如果不同產(chǎn)品其預(yù)期售價(jià)存在較大差異，則發(fā)商或者開發(fā)商委托的教育機(jī)構(gòu)有權(quán)自主定價(jià)的，則應(yīng)單獨(dú)作為應(yīng)單獨(dú)歸集核算其開發(fā)成本；產(chǎn)品明顯差異原則：指所開發(fā)的產(chǎn)成本對象。品在建筑上存在明顯的差異從而可能導(dǎo)致其相應(yīng)成本差異較大成本核算對象的具體設(shè)置舉例參見圖1。時要分別作為成本核算對象；功能區(qū)分原則：指開發(fā)產(chǎn)品在使用功能上有明顯區(qū)分，使其在定價(jià)銷售及建造成本方面存在明顯差異；便于成本費(fèi)用的歸集：指確定成本對象時還

7、要考慮成本費(fèi)用歸集是否方便的因素。2.2成本核算對象的確定方法一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，按獨(dú)立別墅、聯(lián)排（雙拼）別墅、多層圖1成本核算對象的具體設(shè)置洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、超市、百貨、影院、可售車位等不同的可售產(chǎn)品類型劃分成2.3成本費(fèi)用項(xiàng)目科目及核算內(nèi)容本核算對象；成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)分期分別核算。在此淤土地獲得價(jià)款；于開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)；盂主體建筑工程費(fèi)；榆基礎(chǔ)上，若同一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目所述可售產(chǎn)品類型，則再按可主體安裝工程費(fèi)；虞社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)；愚園林

8、環(huán)境工程費(fèi)；輿配套售產(chǎn)品類型劃分成本核算對象；在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、設(shè)施費(fèi)；余開發(fā)間接費(fèi)。住宅公寓、辦公寫字樓、可售車位等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)按2.4成本費(fèi)用的歸集與分配功能劃分成本核算對象；車位的處理：計(jì)容積率的地上車庫（一若土地價(jià)款能直接歸屬成本核算對象的，可將相應(yīng)部分土地般情況下均可售）作為核算對象單獨(dú)核算；地下、半地下及架空成本直接計(jì)入特定的成本核算對象中；若不能直接歸屬，則通過·243·建設(shè)經(jīng)濟(jì)建材與裝飾2014年5月設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入相關(guān)成本核算對象，方法如下：工建設(shè)時間分