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1、湘潭大學(xué)碩士學(xué)位論文論按揭的法律屬性姓名：彭湘軍申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：法律·民商法指導(dǎo)教師：譚九生20080428摘要按揭擔(dān)保方式從中國香港傳入大陸以來，在個人住宅商品房買賣中，已經(jīng)成為需要貸款購房的買受人首選的付款方式，成為銀行最能接受的發(fā)放貸款的最佳方式，也是商品房出賣人樂意接受的付款方式。然而，在我國立法機關(guān)制定的法律中，這一方式并沒有得以承認(rèn)，在全國性立法文件中，沒有正式使用“按揭”這一詞匯。商品房按揭起源于英美擔(dān)保制度，經(jīng)歷了普通法、衡平法、成文法三個階段的發(fā)展。按揭制度在中國香港不斷發(fā)展成熟，產(chǎn)生了樓花按揭與
2、樓宇按揭兩種形式，并形成了自己的特點。按揭制度在二十世紀(jì)九十年代傳入中國內(nèi)陸后，與中國的具體實踐相結(jié)合，又形成了具有中國特色的按揭制度。由于我國在立法上并未明確規(guī)定按揭制度，對于按揭的法律屬性，學(xué)者們主要有抵押說、質(zhì)押說、讓與擔(dān)保說的不同看法。各種觀點各執(zhí)一詞，爭論激烈，又難以形成一種具有壓倒性的通說，從而引起人們認(rèn)識上的混亂。按揭有樓花按揭與樓宇按揭兩種方式。從運動發(fā)展的角度來看，樓花按揭具有階段性，即應(yīng)將整個樓花按揭過程分為兩個階段加以考察。樓花按揭分階段有利于從錯綜復(fù)雜的按揭關(guān)系中抓住本質(zhì)，廓清按揭的法律屬性。這兩個
3、階段的分界點是房屋建成竣工驗收合格，房產(chǎn)商為購房人辦理好房地產(chǎn)證。在此分界點前樓花按揭的法律性質(zhì)是權(quán)利質(zhì)押，即購房人將其對房產(chǎn)商享有的期待權(quán)質(zhì)押給銀行；在此分界點后樓花按揭的法律性質(zhì)是抵押，即購房人將其已擁有所有權(quán)的房屋抵押給銀行。對于樓宇按揭來說，其屬于不動產(chǎn)抵押的一種特殊形式。與此同時，為了強化購房人在權(quán)利質(zhì)押階段的權(quán)利保護(hù)，應(yīng)當(dāng)賦予預(yù)告登記以物權(quán)公示的效力，并在此基礎(chǔ)上完善預(yù)告登記制度。關(guān)鍵詞：按揭；抵押；期待權(quán)IAbstractSincemortgage(awayofguarantee)wasintroducedf
4、romHongKongtoChinaMainland,inthetransactionofcommodityhouseforcivilianuse,ithasbecomethefirstchoiceforthepeoplewhowanttobuyhouse,themostacceptablewayforthebanktograntloansaswellasthebestwayofpaymentforthesellertoaccept.However,intherulesthatourcountry'slegislature
5、makes,thiswayofguaranteeisstillnotacknowledged.Even,inthenationwidelegislativerules,thewordof"mortgage”hasneverbeenusedformally.ThemortgageofcommercialbuildingoriginatesfromAnglo-Americanlegalsystem.Ithasexperiencedthreestages:legalmortgage,equitablemortgage,andst
6、atutelaw.ThesystemofmortgagehasgrowingtomatureinHongKong.Ithasproducedtwokindofmortgageform:oneismortgageoffutureestate,theotherismortgageofbuilding.Ithasformedowncharacteristic.ItspreadtoChinaMainlandafter90'softwentycenturies.ItcombinedChineseconcretepracticeand
7、cameintobeingitspeculiarform..Sincemortgageformhasnotregulateclearlyinlegislationinourcountry,astothelawnatureofmortgage,manyscholarshaveallkindofargument,forexample,theoryofhypothecation,theoryofimpawn,andtheoryoftransferredguarantee.Variousviewpointeachhasitsown
8、opinion,andargumentisfierce.Itisdifficulttoformonekindofsayingtooverwhelmtheothers.Itleadstoconfusion.Mortgagehastwokindsofforms:oneismortgageoffuturees
