商業(yè)房地產(chǎn)投資分析附錄二

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1、附錄二地產(chǎn)常用知識解答附錄二地產(chǎn)常用知識解答1.什么是房地產(chǎn)的項目管理程序？答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程施工建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的過程。房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的。項目的生命周期可以分為四大階段，即

2、概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。實施階段是按計劃啟動實施項目工作。商結(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作。業(yè)當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，在執(zhí)行時經(jīng)常是交房地叉進行的。產(chǎn)下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的主要工作內(nèi)容。投(1)概念階段資◆根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然分析后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細(xì)的可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。196◆請

3、相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進行資源測算等），提出項目建議書?！敉ㄟ^公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。本階段的工作重點是，與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證，以確定項目的可行性。(2)規(guī)劃階段◆確定項目總負(fù)責(zé)人（重點項目）?！舸_定項目經(jīng)理?！舸_定項目組主要成員?！舸_認(rèn)項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）?！籼岢鲰椖扛乓獔蟾妫I銷、物業(yè)等機構(gòu)參與）。◆通過公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。本階段的工作重點是，

4、確定項目經(jīng)理并讓其與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。(3)實施階段◆建立項目組織?！羧〉猛恋厥褂脵?quán)（可以在第一、二階段進行）?！糁朴嗧椖坑媱潱▽I(yè)性、可行性）?！敉ㄟ^項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷?！敉ㄟ^規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）?！艉贤芾恚ㄙ|(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。商◆項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、展示開發(fā)商的文化等）。業(yè)◆水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場。房本階段的工作重點是，明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光

5、招地標(biāo)、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進場時產(chǎn)投間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量、成本、進度、項目的銷售資等。分(4)結(jié)束階段析◆項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理197附錄二地產(chǎn)常用知識解答備案證?！粑飿I(yè)公司對項目進行接管驗收?！襞浜衔飿I(yè)公司交房?！繇椖壳逅恪！糍Y產(chǎn)清理。◆文檔總結(jié)?！魧φ麄€項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。◆解散項目組。◆對項目組成員的考核延長2～5年。本階段的工作重點是，辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結(jié)，為其他項目作準(zhǔn)備。2.各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？答：土地

6、使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。3.什么是土地的掛牌交易？答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件商的，則此次交易成交；（二）

7、在規(guī)定期限內(nèi)有兩個以上申請人的，允業(yè)許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價相同的，由在先報房地價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人產(chǎn)但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低投交易價，重新委托交易中心交易。資報價以報價單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)分析讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交198易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。4.什么是地價與土地出讓金？如何了解地價是否交清？答：土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為

8、土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為