萬科小戶型產(chǎn)品實(shí)景對比及研發(fā)成果

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1、政策解讀＋市場策略小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品研發(fā)＋項(xiàng)目應(yīng)用房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com一.政策解讀＋市場策略看清目標(biāo)再跑!●為什么研發(fā)小戶型產(chǎn)品？●小戶型產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)與策略？房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1.小戶型產(chǎn)品的相關(guān)政策背景時間簡稱文件名發(fā)布單位12005.3“國八條”《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格通知》國務(wù)院辦公廳22006.5.17“國六條”國務(wù)院常務(wù)會議32006.5.29“國辦37號文”《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)（國十五條）門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》42006.7.13“建設(shè)部165號《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)

2、構(gòu)比例要建設(shè)部文”求的若干意見》52006.9.4.“1101號文”《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于貫徹落北京市規(guī)劃委員會實(shí)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知》房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com“國八條”一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任提出調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提高土地使用效率四、嚴(yán)格控制被動性住房需求五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com7090第一步-“國六條”一、切實(shí)調(diào)整

3、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適提出對新建住房結(jié)構(gòu)用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施限定具體比例住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com7090第二步-“國辦3

4、7號文”（國十五條）（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例“十一五”時期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用正式發(fā)布“70/90”政策住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整?！康禺a(chǎn)智庫www.fdc01.com7090第三步-“建設(shè)部165號文”一、明確新建住房結(jié)構(gòu)比例……套型建筑面積是指單套住房的對“套

5、型建筑面積”建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偧右越忉?、明確的共有建筑面積組成。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，有計劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。……房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com住宅設(shè)計規(guī)范3.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算3.5.1住宅設(shè)計應(yīng)計算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：—各功能空間使用面積（ｍ2）；—套內(nèi)使用面積（ｍ2/套）；—住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（ｍ2）；—住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（ｍ2）；—住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（%）；—套型建筑面積（ｍ2/套）；—套型陽臺面積（ｍ2/套）。3.5.2住宅設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1、各功能

6、空間面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；2、套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和；3、住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和；4、住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算；5、標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積；6、套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)；7、套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com政策需求&市場需求思考：我們要做的是滿足政策的小面積產(chǎn)品

7、？還是市場細(xì)分下的真正小戶型產(chǎn)品？房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com2.市場產(chǎn)品解讀1-金地未未來2-萬科金色里程3-金地灣流域4-河谷3號房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com區(qū)位圖金地未未來mk.6219.1km9.9k02.4mkm河谷3號萬科金色里程金地灣流域房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com項(xiàng)目概況樓盤名稱地上總建筑面積容積率90以下住宅產(chǎn)品類型單價區(qū)間90平米三房（花園洋房）1-金地未未來15.4萬平方米1.650-90平米復(fù)式（高層）1.3萬－1.7萬（2008.6）90平米兩房（高層）2-萬科金色里程90平米三房（高層）10.5萬平

8、方米1.5約1.5萬（2008.8）77平米兩房（高層）3-金地灣流域90平米兩房（高層）23萬平方米1.5