北京──工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

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1、北京工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2006年，北京實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1848.5億元，同比增長(zhǎng)12.1%，約占地區(qū)生產(chǎn)總值的24%，是北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支柱。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定以及供地方式的改變，使得北京工業(yè)地產(chǎn)走向工業(yè)化、市場(chǎng)化，引來(lái)更多的關(guān)注。一、工業(yè)用地出讓情況分析（1）工業(yè)用地出讓活躍，出讓面積呈現(xiàn)階段性擴(kuò)大據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1992年以來(lái)，北京共出讓工業(yè)用地約為5919公頃。其中，2000年以前，工業(yè)用地出讓總面積約為2219公頃，占出讓總量的37%；2001～2006年工業(yè)用地出讓總面積約為3700公頃，占出讓總量的63%。自2001年以來(lái)，工業(yè)用地出讓呈

2、現(xiàn)總體階段性擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，2006年更是達(dá)到歷史最高值，工業(yè)用地出讓面積約為1259公頃，同比增長(zhǎng)81%。受加入WTO、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)及2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦等眾多利好因素影響，越來(lái)越多的跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)落戶京城，增加了工業(yè)用地的市場(chǎng)需求，促進(jìn)了工業(yè)用地市場(chǎng)的活躍。（2）遠(yuǎn)郊區(qū)是工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域，約占出讓總面積的70%從區(qū)域分布來(lái)看，北京工業(yè)用地遍布18個(gè)區(qū)縣。其中，遠(yuǎn)郊區(qū)是工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域，共853宗，出讓面積約為4121公頃，占工業(yè)用地出讓總面積的69.7%；其次是近郊區(qū)，出讓面積約為1781公頃，所占比重為30.1

3、%；城區(qū)內(nèi)基本沒有工業(yè)用地出讓。其主要原因在于：為了減少工業(yè)企業(yè)的污染擾民，提高城市容量及滿足2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦的環(huán)境要求，北京鼓勵(lì)城區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)外遷，而且不再受理四環(huán)內(nèi)工業(yè)用地的出讓；遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)用地價(jià)格相對(duì)較低，而且工業(yè)園區(qū)較多，落戶企業(yè)能享受更多優(yōu)惠政策。從行政區(qū)域來(lái)看，工業(yè)用地出讓最活躍的區(qū)域是通州區(qū)，出讓面積約為814公頃，占工業(yè)用地出讓總面積的13.8%。通州區(qū)之所以能成為工業(yè)用地出讓最活躍的區(qū)域，主要是因?yàn)椋和ㄖ輩^(qū)有眾多的工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較好，帶動(dòng)了區(qū)域的工業(yè)用地需求；其次，通州區(qū)地理位置較為優(yōu)越，距離市中心近。再次是朝陽(yáng)區(qū)，出讓面積

4、約為755公頃，所占比重為12.8%。朝陽(yáng)區(qū)不僅地域廣闊，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，而且原來(lái)就有眾多老牌工業(yè)企業(yè)，如北化集團(tuán)，工業(yè)用地出讓面積約為108公頃，華能熱電用地99公頃，城市排水集團(tuán)用地55公頃等。這些工業(yè)企業(yè)因國(guó)有企業(yè)改革，對(duì)原有劃撥用地進(jìn)行處置，辦理了現(xiàn)狀工業(yè)用地出讓，活躍了區(qū)域工業(yè)用地市場(chǎng)。還有是大興區(qū)和昌平區(qū)，出讓面積分別為624公頃和609公頃，所占比重均在10%以上。主要是受工業(yè)園區(qū)的影響，擁有眾多經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的區(qū)縣，工業(yè)用地出讓較為活躍。如大興擁有北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及生物醫(yī)藥基地等。昌平則有昌平園區(qū)和小湯山工業(yè)園區(qū)。（3）工業(yè)

5、園區(qū)是工業(yè)用地出讓的重要區(qū)域，約31%的工業(yè)用地來(lái)自工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)不僅是北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的源泉，也是工業(yè)用地出讓的重要區(qū)域。截至2006年，北京工業(yè)園區(qū)出讓的用地面積約1816公頃，占工業(yè)用地出讓總面積的31%。其中，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)出讓面積約為852公頃，約占工業(yè)園區(qū)出讓總面積的47%；市級(jí)開發(fā)區(qū)出讓面積約為964公頃，約占53%。其中，出讓面積較大的開發(fā)區(qū)有：中關(guān)村科技園區(qū)，出讓面積最大，約為759公頃，占園區(qū)總出讓面積的42%；北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，出讓面積約為232公頃，占園區(qū)總出讓面積的13%，北京通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，出讓面積約為187公頃，占園區(qū)總出、

6、讓面積的10%等。工業(yè)園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、產(chǎn)業(yè)聚集度高，交通條件較好，而且可以享受眾多優(yōu)惠政策，是國(guó)內(nèi)外工業(yè)企業(yè)落戶京城的首選之地。隨著工業(yè)用地市場(chǎng)的逐步規(guī)范、成熟，工業(yè)園區(qū)在未來(lái)工業(yè)用地市場(chǎng)中將發(fā)揮更大的作用。二、工業(yè)園區(qū)土地市場(chǎng)分析土地是工業(yè)發(fā)展的必備要素之一。為了集約利用土地，北京市土地供應(yīng)計(jì)劃提出，工業(yè)用地應(yīng)向開發(fā)區(qū)(園區(qū))集中，除重大、特殊項(xiàng)目外，一般不得在開發(fā)區(qū)(園區(qū))外單獨(dú)選址，并鼓勵(lì)其按產(chǎn)業(yè)類別和技術(shù)層次向各類開發(fā)區(qū)(園區(qū))集中。（1）園區(qū)土地供應(yīng)分析在2004年全國(guó)的園區(qū)清理整頓工作中，北京開發(fā)區(qū)由原來(lái)的470個(gè)縮減為28個(gè)，開發(fā)區(qū)

7、規(guī)劃土地面積則由87609公頃減少到40532公頃，2006年這28個(gè)園區(qū)上報(bào)國(guó)土資源部審核時(shí)，通過(guò)整頓及合并，形成了3個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)(其中，中關(guān)村科技園區(qū)包括七個(gè)園區(qū)和一個(gè)基地)及16個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積進(jìn)一步減少到34584公頃?，F(xiàn)有開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積僅為原有規(guī)劃面積的39%。其中，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)現(xiàn)規(guī)劃土地面積約為27506公頃，約占總規(guī)劃面積的80%；市級(jí)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積約為7079公頃，約占總規(guī)劃面積的20%。從現(xiàn)有開發(fā)區(qū)來(lái)看，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：進(jìn)行重新規(guī)劃與整合，園區(qū)設(shè)立更加合理化。北京通過(guò)對(duì)開發(fā)區(qū)歸屬和定位的重新整合與規(guī)劃，使得園區(qū)設(shè)立

8、更加合理化。整合后，北京只保留了19個(gè)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)(3個(gè)國(guó)家級(jí)和