偉業(yè)京御地產(chǎn)固安項目營銷思路報告

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1、成勢----京御地產(chǎn)2.0項目營銷思路初探寫在前面…2.0項目是京御地產(chǎn)繼孔雀城別墅連鎖品牌后推出的又一力作，項目在產(chǎn)品、形象、客戶等各方面均有別于孔雀城項目，特別是在營銷模式上，更是勇于探索新的道路。偉業(yè)顧問愿貢獻(xiàn)自身經(jīng)驗與資源，與開發(fā)商一起共同促進(jìn)、見證新項目成就大勢、再筑輝煌目錄第一部分：市場政策解讀—宏觀市場環(huán)境、房地產(chǎn)政策、區(qū)域競爭市場第二部分：項目自身解讀—項目分析、產(chǎn)品解讀、SWOT分析第三部分：營銷定位—形象定位、客戶定位、價格定位第四部分：營銷思路—整體思路、銷售策略、營銷策略、營銷計劃宏觀市場環(huán)境分析05年06年07年08年09年10年前期數(shù)據(jù)來源于

2、中金公司從目前的經(jīng)濟情況分析，未來2-3年，由于人們對于未來預(yù)期的不確定性，將會導(dǎo)致投資、消費等各種行為的短期化（追求相對穩(wěn)定的收益），同時，這種短期的消費與投機在寬松的貨幣投放的情況下非常容易導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫和通脹的產(chǎn)生，而這種情況會進(jìn)一步加劇市場的不確定情緒。觀點：在波動中前行，波動幅度加大，波動周期縮短。宏觀市場環(huán)境分析關(guān)于房地產(chǎn)市場：保證經(jīng)濟增長是國家基本政策層面的核心要務(wù)，從GDP的走勢曲線來看，整體經(jīng)濟形勢依然是好的。通過對基本經(jīng)濟指標(biāo)的研究可以看到，歷史性受挫之后，經(jīng)濟復(fù)蘇將主要依賴于刺激固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)是其中的重要環(huán)節(jié)。觀點：房地產(chǎn)整體市場前景良好。16

3、GDP總量增長依然強勁35000025000人均GDP持續(xù)走高1414.21430000013.113200001225000010.910.715000101010.11010.110.49.29.39.1920000087.88.48.310000150000641000005000250000000199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200

4、620072008房地產(chǎn)消費勢頭強勁宏觀市場環(huán)境分析關(guān)于消費需求：不論有沒有4萬億的增發(fā)，資金流動性過剩是存在的，這構(gòu)成了住房消費需求高漲的一個基本要素。同時，寬松的貨幣政策導(dǎo)致通脹預(yù)期（其實還有事實上的隱性通脹），房地產(chǎn)“保值”效用被不斷放大，大量資金，尤其是個體的、私有的資金，選擇房地產(chǎn)消費作為逃生的出口。我們還注意到，先行指標(biāo)研究中的CPI和PPI曲線表明，生產(chǎn)者和消費者對未來預(yù)期有著相對的悲觀情緒，這也導(dǎo)致一個重要變動，原先選擇投入生產(chǎn)和消費的貨幣，或更多的流向普遍認(rèn)為相對安全的房地產(chǎn)市場。觀點：流動過剩和通脹預(yù)期導(dǎo)致房地產(chǎn)市場環(huán)境需求持續(xù)旺盛新增貸款與中央投資

5、發(fā)放金額通貨膨脹的預(yù)期CPI和PPI曲線宏觀市場環(huán)境分析關(guān)于開發(fā)節(jié)奏：整體經(jīng)濟進(jìn)程和房地產(chǎn)與金融結(jié)合的曲線研究，都說明一個問題，市場在未來存在相當(dāng)?shù)牟▌有裕椅覀兣袛?，這種波動會較二十一世紀(jì)的初始幾年更為劇烈，幅度會變大，波動周期會變短。體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，是一種時段性、區(qū)域性、類別性和環(huán)境性的不規(guī)則波動。觀點：預(yù)測波動、控制周期或者和波動周旋是可笑的，我們精力必須放在，全力去打造一個在波動之中也具有強大生命力的項目。房價指數(shù)M1-M2上證指數(shù)收益率（右軸）1225010200861504210001998-011998-081999-031999-102000-052

6、000-122001-072002-022002-092003-042003-112004-062005-012005-082006-032006-102007-052007-122008-072009-02-250-40-6-8-50-10-12-10005年06年07年08年房價、股市共同預(yù)示市場波動波動宏觀市場環(huán)境分析一級土地市場分析2008-2009年北京市土地成交監(jiān)測情況（萬平方米）?09年5月-9月份北京是土30060002505000地成交面積激增，價格在20040001503000高位出現(xiàn)小幅波動，形勢1002000“集體樂觀”，但從10月5010000

7、0開始成交量與成交價格出08/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11成交面積71398201301792625535469016822922521225070161成交均價1635113020150256428412271747208422378832411433440272705490510564119現(xiàn)雙下滑。2008200-2009年北京市各個區(qū)域土地成交情況140001200015010000?土